北京楼市新政一周年之际地产市场最新观察报告

　　自去年4月17日，国务院发布被称为最严调控制政策的“新国10条”以来已有一年的时间，这一年间，先后又有新国八条新国五条等多项政策出台。新浪乐居联合链家地产取2010年5月1日-2011年4月30日北京新房、二手房市场相关数据作为样本，研究北京楼市新政一周年的市场情况以提供研究分析范例。

　　一.“京十二条”出台一周年，北京房地产市场成交呈过山车式波动

　　据“链家地产”市场研究部统计，楼市调控一周年期间，去年12月签约最高达到38203套，而今年2月签约最低仅为11957套。受三轮调控的影响，去年5月、10月和今年2月新房成交量出现明显下滑，其中去年5月环比下降56%，10月环比下降24%，今年2月环比下降65%。

　　以上数据统计来源于链家地产市场研究部

　　“链家地产”首席分析师张月认为，从“京十二条”出台一年的成交情况看，成交量不仅有所萎缩。同时也出现了很大的波动。这也说明宏观调控政策在抑制房价的同时，对成交量的干预影响也非常明显。#p#副标题#e#

　　二.差异化信贷政策不断深入，平均成交面积呈下降趋势

　　据“链家地产”市场研究部统计，2010年第一次调控出台后，期房住宅平均成交面积下降到全年最低的92.3平米/套，环比下降19%，随后平均成交面积呈波动下降的趋势，在2011年3月份达到90平米/套的调控后最低值。

　　“链家地产”首席分析师张月认为，调控政策抑制了大量的投资性需求，市场上刚性需求逐渐占据市场主导，因此也促进了小面积低总价的住宅热销。成交面积逐渐下降。同时由于差异化信贷政策及银行的连续加息导致购房成本不断上升，也导致购房者购房倾向小面积。#p#副标题#e#

　　三、调控后开发商延缓推盘节奏，新盘供应呈波段变化

　　据“链家地产”市场研究部统计，各月新增住宅供应量变化基本和各月成交量保持相同趋势，去年5月-9月，10月-12月，今年1月至今分别形成3个波段，在去年12月新盘供应量达到13827套的最大值。

　　“链家地产”首席分析师张月认为，调控对于开发商推盘节奏也会产生一定影响。开发商倾向于审时度势，根据市场需求变化推盘，以保持项目的高签约率和较理想的价格，当市场低靡时也迫使开发商不得不更加谨慎推盘。#p#副标题#e#

　　四.调控后新房价格下降，二手房价格逐渐趋稳。

　　据“链家地产”市场研究部统计，自“京十二条”出台1年后，北京新房价格从去年5月的22130元/平米下降到今年4月的19767元/平米，跌幅为11%。而二手房价格也从去年5月的19032元/平米到今年4月的19811元/平米，涨幅仅为4%。

　　“链家地产”首席分析师张月认为，调控政策出台后，房价过快上涨被抑制。新房市场的价格开始出现下降。由于投资性需求被抑制，刚性需求为调控后的购房主体，这部分需求对于价格的接受能力低，开发商及业主降价后才能促成成交。#p#副标题#e#

　　五、新房住宅存量呈倒“V”型变化，3个月存量超10万

　　链家地产市场研究部根据北京市房地产交易管理网数据分析，去年4月—12月，新房住宅存量保持增多趋势，而进入2011年以来新房住宅存量基本不断减少，整个楼市调控周年期间新房住宅存量呈倒“V”型变化，其中去年10月、12月和今年1月新房住宅存量均突破10万套。

　　“链家地产”首席分析师张月认为，去年5—8成交量大幅减少，导致新房住宅存量增加，10月—12月期间开发商大量推盘，使新房住宅存量突破10万套并在12月达到峰值。而新年以来开发商推盘大幅减少，超半数新房签约为年前项目，因此新房住宅存量不断减少。#p#副标题#e#

　　六、大兴新房增量超朝阳，郊区新房供应占七成

　　根据链家地产市场研究部统计，调控期间大兴、朝阳、房山、通州的新增住宅比重最高，分别为22%、17%、15%、11%，四个区域的占比超过五成，大兴超过朝阳成为新增住宅供应最多的区域，同时顺义跌出签4名。另外，四环以外区域新增住宅供应超过七成。

　　链家地产首席分析师张月认为，四环以内开发空间较少，地价较高，在政府抑制房价上涨的环境下开发商利润降低，而随着四环以外的购房需求增长，开发商普遍转移至大兴、房山、通州等热点区域进行项目开发，通过满足低端购房需求寻找成交量的突破。#p#副标题#e#

　　七、成交区域格局改变，大兴、房山取代通州成为新房成交热点区域

　　根据链家地产市场研究部统计，“京十二条”一周年期间，大兴、朝阳、房山是成交量最大、签约率较高的区域，签约率分别为74%、71%、68%，而通州尽管新房供应量较多，但签约率只有33%。

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　　“链家地产”首席分析师张月认为，楼市调控期间越来越多的购房者倾向于购买郊区性价比较高的新房，尤其是均价1.5-2万左右的大兴和房山成为购房者的首选。而通州外地购房者较多，限购政策导致外地人购房需求减少造成了通州新房签约率的下降。#p#副标题#e#

　　八、郊区低价项目成交火热，15000-20000元/平米楼盘或成未来成交主体

　　根据链家地产市场研究部统计，10大热销楼盘除朝阳区的远洋一方润园、海淀区的学树府家园外，其他均楼盘项目均位于四环之外。除海淀区的学树府家园外，其余项目成交均价均不超过25000元/平米，如房山区的三个项目广阳苑、半岛家园和悦都苑的成交均价分别为13246元/平米、15599元/平米、15833元/平米。

　　表一.热销楼盘排行TOP10

　　开盘日期 项目名称 区县 预售套数 签约数 签约率

　　2010年4月18日 广阳苑 房山区 394 393 99.7%

　　2010年4月24日 远洋一方润园 朝阳区 315 313 99.4%

　　2010年5月29日 保利花园小区 密云县 384 384 100.0%

　　2010年5月30日 新里苑 大兴区 450 449 99.8%

　　2010年8月25日 领秀慧谷 昌平区 750 749 99.9%

　　2010年8月28日 半岛家园 房山区 376 376 100.0%

　　2010年9月23日 保利茉莉雅苑 大兴区 1105 1105 100.0%

　　2010年9月23日 保利花园小区 密云县 125 125 100.0%

　　2010年10月2日 学树府家园 海淀区 144 144 100.0%

　　2010年12月2日 悦都苑 房山区 403 401 99.5%

　　以上统计数据来源于“链家地产”市场研究部

　　“链家地产”首席分析师张月认为，未来均价在15000-20000元/平米的楼盘将会是新房市场成交的主体，伴随着开发商对四环之外区域开发力度的增强，未来新房的成交结构也会向郊区转移。#p#副标题#e#

　　九、郊区部分新盘定价严重偏离购房期望而“滞销”，二手房零成交项目占比7%。

　　根据链家地产市场研究部统计，新盘10大滞销楼盘除朝阳区的江南山水园外，其他均位于郊区。链家地产首席分析师张月认为，这些楼盘滞销的主要原因是建筑档位和定价较高，不符合当前购房者郊区购房追求低单价、高质量的需求，如顺义区的万万树花园和丽来花园的定价分别是29800元/平米和35000元/平米，显然远远超出购房者对于郊区的房价期望。

　　表二.滞销楼盘排行TOP10

　　开盘时间 项目名称 区域 预售套数 签约数 签约率

　　2010年11月7日 万万树花园 顺义区 39 0 0%

　　2010年12月15日 珠江丽景家园 通州区 348 0 0%

　　2010年12月15日 金科纳帕庄园 昌平区 29 0 0%

　　2010年12月19日 丽来花园 顺义区 191 0 0%

　　2010年11月28日 金隅花石苑 通州区 1607 1 0%

　　2010年12月15日 江南山水园 朝阳区 74 1 1%

　　2010年12月15日 乐活家园 房山区 207 3 1%

　　2011年1月7日 果岭华舍 大兴区 48 1 2%

　　2010年12月4日 清水湾嘉园 通州区 334 7 2%

　　以上数据来源于“链家地产”市场研究部

　　而二手房方面，据链家地产市场研究部统计，“京十二条”后，零成交的项目占总项目数的7%。“链家地产”首席分析师张月认为，部分房源较少或定价较高的楼盘在新政后可能会出现零成交。#p#副标题#e#　　表三.京十二条后部分零成交二手楼盘列表

　　项目名称 区域 成交量

　　中信城二期 陶然亭 0

　　海润花园 广安门 0

　　白桥苑 广渠门 0

　　和平西苑 和平里 0

　　天泽园 宣武门 0

　　华荣公寓 金融街 0

　　万芳苑 公主坟 0

　　法华寺西里 广渠门 0

　　康鸿家园 和平里 0

　　华荣公寓 金融街 0

　　十、高端豪宅高定价高回笼：成交均价超4万，签约率最高超九成。

　　链家地产市场研究部根据北京市房地产交易管理网数局统计分析，“京十二条”一周年期间新增项目成交均价前10名中有9个超过40000/平米，5万以上的项目有5个，霞公尊府以96621元/平米的价格位居榜首。10个高价项目中有5个签约过半，其中富力星光家园签约率达到98%。

　　表四.新增项目最高价TOP10及签约状况

　　开盘时间 项目名称 区县 拟售均价 成交均价 预售套数 签约数 签约率

　　2010年8月14日 霞公尊府 东城区 108510 96621 74 17 23%

　　2010年7月29日 首创禧瑞都苑 朝阳区 71352 60368 186 111 60%

　　2010年7月30日 红玺园 朝阳区 59893 60995 166 31 19%

　　2010年12月15日 首开幸福汇苑 朝阳区 56040 51392 655 121 18%

　　2010年5月30日 银河湾嘉园 朝阳区 54198 50439 526 150 29%

　　2011年3月20日 远洋万和润园 朝阳区 49940 49515 46 32 70%

　　2011年2月1日 玉汤山庄园 昌平区 49516 36646 109 19 17%

　　2010年12月9日 远洋万和润园 朝阳区 49248 46775 78 72 92%

　　2010年7月22日 富力星光家园 朝阳区 45064 40112 114 112 98%

　　2010年5月19日 太阳绿园 朝阳区 44369 44477 200 171 86%

　　以上统计数据来源于“链家地产”市场研究部

　　链家地产首席分析师张月认为，宏观调控对于高端豪宅的销售影响作用不大，部分价格高昂的项目销量依然可观，签约率达到7-9成，高端住宅可谓是高定价高回笼。