广州新规出台改善居住环境 未来或面临新挑战

　　据悉，日前公布的《广州市城乡规划技术规定》于2012年7月1日开始实施，其中不少条例对市民而言都是增强居住舒适度的新规。但对开发商来说，则将面临更多新挑战。

　　《规定》要求，珠江两岸一线建筑不再形成屏风状，以免影响两岸对流、遮蔽景观。

　　加宽楼间距

　　优点：楼宇间的透气性增强

　　难点：超高层建筑增加成本，间接推高楼价

　　《规定》要求，将分类提高居住建筑的间距标准，进一步改善和提升人居生活环境。例如，旧城区居住建筑基本间距标准在原来密度1区0.7H(注：H为建筑的高度)的基础上提高到了0.8H，其他地区在原来密度2区1.0H的基础上提高到了1.1H。

　　一直以来，广州给人的感觉都是楼距比较密，在老城区以及城中村更是随处可见“握手楼”，就连近十年新崛起的珠江新城，也是建筑物密密麻麻，据称其楼宇间的间距也大多只有0.7H。如今，《规定》有了明确的指标要求，间距的增加，无疑将利于建筑物之间透气性的增强，同时，也就彻底杜绝了“握手楼”的再诞生。

　　楼间距宽阔了，对市民而言，居住的舒适度显然将得以提高，但对于《规定》下的新建项目而言，为了不减少使用面积，也只能是朝高空发展了。

　　增加住宅车位比

　　优点：缓解小区停车难

　　难点：施工难度及开发成本双增

　　《规定》要求，小区住宅的停车配建标准应根据住宅类型、所处区位、交通条件等因素综合确定，每100平方米的住宅建筑面积应当配建1.2~1.8个停车位。这意味着新建房有望实现每户至少拥有一个车位。

　　《规定》的出台，就意味着未来开发的房屋至少能保证每户都有一个停车位，这与目前动辄车位比在3：1~5：1的车位紧缺现状相比，显然能让买家少了后顾之忧。

　　但此规定对房企而言，却又是一个新的考验。因为按照100平方米就要配备一个停车位的要求，就意味着必须提高住宅建造成本，从而令房价可能更高。由于地面没有可供开发的潜力，高层住宅若要按要求严格实施的话，就等于要挖负4层甚至是更多的车位，这不仅成本要增加两成以上，而且施工的难度也有所加大，预计工期也要延长半年左右。

　　裙楼不设菜市场超市

　　优点：楼上住户不再受油烟、气味及噪音干扰

　　缺点：日常消费便利受影响

　　《规定》明确，居住用地内公共服务设施宜独立设置。经批准在住宅楼内设置公共服务设施的，除规划确定的街区外，不得设置商业用房。对此，市规划局有关负责人的解释是：“以后住宅区出现裙楼的机会比较小，而社区服务、行政管理、市政服务、警务等公共服务设施都相对地独立设置，独立成栋，不再‘藏’在楼里。”

　　对楼上的业主而言，一旦设立了此规定，居住的舒适度显然明显得以提高。但俗话说“针无两头利”，裙楼若没了菜市场、没了小吃店、洗衣铺、超市等，对于享惯了家门口便利的业主而言，也是一件比较痛苦的事情。毕竟，这样一来，就算要买包盐也要跑上一段路了。

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　　变电站卖楼前要建好

　　优点：不再担心家门口突增变电站、垃圾站

　　缺点：部分单位或成“箩底橙”

　　《规定》要求，垃圾压缩站和变电站等公建配套设施必须在预售前先行验收。居住用地内独立设置的市政公用设施和公共服务设施必须在规划地块建设总量(不含上述市政公用设施和公共服务设施)完成50%前建设完毕，并取得《建设工程规划验收合格证》。

　　以往，一些公建配套设施往往是很早就有规划，但这些设施不会产生效益，甚至对楼盘销售有负面影响，因此开发商将这些设施押后建设。房子卖完了，业主入住了，这些公建设施才会慢慢建起来甚至一直拖着不建。

　　如今，新规出台，业主在买楼的时候，对这些公建配套就能做到心中有数，也减少了日后的纠纷。而且，业主也就再也不怕变电站、垃圾压缩站突然冒头了。

　　不过，也有开发商就担忧地表示，若所有公建配套必须在预售前先行验收，那么建设成本显然将有所增加。而且，若小区把变电站、垃圾压缩站、医疗站等这些公建设施都一一建好的话，其相邻的单位肯定就要成为“箩底橙”了。因此，单位之间的价差或将进一步拉大。基于“羊毛出在羊身上”的原则，这显然也会促使部分单位价格进一步抬升。

　　珠江两岸一线不建屏风楼

　　优点：珠江两岸一线建筑不再有屏风楼

　　《规定》要求，珠江两岸一线建筑不再有屏风楼，并规定，低层、多层建筑或者高层建筑裙楼最大连续面宽不得大于80米，高层建筑塔楼最大连续面宽不大于60米。以免形成屏风状，影响两岸对流、遮蔽景观等。

　　与此同时，《规定》还大幅提高建筑的临路退让标准，增加公共开敞空间，减少道路交通对沿线建筑(特别是居住建筑)的噪音、烟尘等不良影响。这些措施在提升居住的舒适性的同时，若在地价不降的前提下，显然对楼价稳定带来一定压力。