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空房够16亿人住?未来房价回落可能有多大?

发布时间:2019-10-10  来源:专聊房君  编辑:李亚婷

摘要:任何产品生产到一定阶段,就会出现过剩,房产也不例外。其程度已经到了我们必须要面对正视的阶段了!空房够16亿人住?未来房价“回落”可能有多大?潘石屹揭“底线”


      中国房地产历史已超40年,住房商品化快速发展也超过20年,随着住宅楼如“雨后春笋”般地涌现出来。根据统计部门公布的数据显示,城镇人均居住面积已达39平米,当然,这还不包括数量众多的小产权房和自建房。

 

       那么,我们房子到底过剩到什么程度呢?

 

       按照公开的数据显示,在商品房方面,年均竣工套数大概在1千万套左右,从1998年至今的21年,商品房套数住大概在2亿套,这是其一。

 

       其二,在住房商品房化改革之前,我们主要以供应房、自建房和小产权存在,按照局部数据调查显示,不完整产权房与商品房的比例大概在3:1,也就是6亿套。我们权且把供应房和自建房冲抵为已经拆迁的房子,计为零。

 

       其三,保障房。此前看到一个2015年的数据,当年商品竣工的保障房套数为772万套。这个历史可以追溯到1999年,按照20年时间计算,平均每年500万套,至今预计有1亿套。

 

       其四,在建住房。看到各处都存在的建筑工地,这个不用算了,在建未竣工的住房算1亿套不多吧,已拿地未规划未建设的就暂时不计入了。

 

       综上,全国住房已竣工和在建住房套数为2亿+6亿+1亿+1亿=10亿套。按照目前户均人数3人算,够30亿人居住,而除去14亿人口,那么过剩房子大概够16亿人居住。这就是媒体一直报道的数据。


      空房子够16亿人住,为什么房子还是不够卖?而且房价还一直在涨呢?道理很简单,不外乎两个:

 

       一是老百姓的投资渠道狭窄,闲钱放着贬值,存银行跑不过通胀,理财有风险,炒股没底。房子作为固定资产,不管涨跌,总有实物在。

 

       二是过去房价涨多跌少,没有经历过暴跌史,坚信房价永远涨。所以,有钱人有钱就买房,按照任泽平团队的一份报告显示,20%的人拥有40%的房产。

 

       人口就这么多,无论你手中有多少套房子,除了自住外,空置出来够16亿人居住的房子终究会转出来,唯一的办法就是:降价!


说到降房价,确实是一个比较棘手的问题。虽然不少人都在抱怨房价高,希望房价下降,但真正降的时候,也会出现各种问题。比如:

 

       一批购房者买了开发商的房子,没过多久,开发商为了快速回笼资金,加之遇到市场寒流,会调低售价,此时前期买房人很有可能向开发商讨要说法,所以,开发商也不敢轻易降价;

 

       开发商为了生存,即使什么都不顾了,一心想降价变现,此时,无论是当地的房地产协会,还是地方,都有可能出面约谈,要求保持市场价格稳定,开发商作为市场参与者,降价的决定多半会“流产”;

 

       说到底,中国楼市就是政策市,但政策只能影响短期,但最终还是会走上市场轨道。空置房大量存在,不仅占据大量的社会资源,浪费人力和财力。而且终究也会影响到经济发展。中国社科院在《中国城市竞争力报告No.17:住房,关系国与家》报告中明确指出:


      尽管2018年表面上中国房地产投资对经济增长有0.7百分点的带动贡献,但是其挤出效应已大于带动效应,2018年中国房地产对经济净贡献出现了由正转负的拐点。

 

       在住房供应过剩的大前提下,除了降价,别无选择。

 

       而龙头房企则率先垂范,开始降价销售。如恒大在9月份销售达到831亿元,在国庆黄金周7天时间更是卖出了510亿的天量,均刷新了世界房地产史。相信不只是恒大,更多的房企将加入到促销“大军”之中来。

 

       未来房价到底能降多少?SOHO中国董事长潘石屹曾给出一个“底线”


      潘石屹,作为一位开发商大佬,是我国比较早期的房地产实践者,对事物判断敏锐,建议和观点也一向比较客观公正。他说出来的建议,自然也是从专业开发商角度来看。他在中期财务数据发布会上公开表示:


      对大多数开发商来说,20%就是中国房价下跌的底线。因为一旦超过这个数,绝大多数房地产公司将不复存在。可以看出,这是潘石屹从大多数房企生存角度考虑,确保降价后房地产不会崩盘。当然,房企崩盘于社会稳定、于银行金融系统安全都是不利的。所以,从这个角度看,房价顶多能跌20%。

 

       不过,对于潘石屹给出的这个“底线”,刚需购房者以及部分网友并不买账,他们大多认为,房价上涨都是百分之几十,甚至翻倍的涨。既然现在房子过剩如此多,20%的幅度根本就不够。不过,对不久就要面对结婚、子女入学的刚需群体来说,如果1-2年能够跌20%,应该也能节约一笔不小的开支。

 

       当然,如果想要房价下跌更多,甚至“腰斩”,那只能耐心等待了。毕竟,冰冻三尺非一日之寒!

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