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如果房产税真的出台 房价会不会变得平易近人

发布时间:2019-11-19  来源:地产情报站  编辑:xml

摘要:楼市经过2年的严厉政策一线城市房价和大众收入相比依然高高在上,这是因为城市炒房客和一些投资机构囤了一些房子,控制着供需量,使房价始终坚挺。但如果房产税真的出台,房价会不会变得平易近人?


       空置房数量


       预判未来房价,先看空置房的数量。


       2013年,西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的中国住房空置率调查数据显示:


       2013年,我国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%,城镇空置房为4898万套。2013年六大城市空置率分别为:重庆25.6%、上海18.5%、成都24.7%、武汉23.5%、天津22.5%、北京19.5%。三线城市住房空置率最高,为23.2%。


       2017年,西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心(CHFS)发布了《2017中国城镇住房空置分析》报告。报告显示:2017年我国城镇地区住房空置率为21.4%,全国城镇地区的空置住房也从4200万套(2011年)上升到6500万套(2017年)。


       报告还显示,我国商品房的空置率已高达26.6%,即80万亿的商品房都是空置房;一线城市的住房空置率为 16.8%,二线城市的住房空置率为22.2%,三线城市的住房空置率为21.81%。


       从区域上看,当前我国二线和三线城市空置情况更为严峻,空置率明显高于一线城市。这是因为人口不断流出的三四线城市供大于求。


       关于空置房的话题,有个段子流传很广:一个美国游客来中国旅游,他好奇地问道:“你们中国人晚上怎么都不开灯?真是奇怪。”


       老外一句玩笑话,却刚好道出了中国房地产的真实情况。有些地方房地产空置率比较高,因为很多投机者、炒房者及小老板有钱就去购置多余的房子,从而抬高了房价。而想买房的穷人却买不起房。


       至于首都北京有多少空置房,有人更是语出惊人!2012年,北京市公安局人口管理总队曾进行过一个调查。初步核对的空置房屋大约有380万户。因为空置房概念的争议,此数据也存在争议。


       2018年8月22日,我爱我家前副总裁胡景晖语出惊人,爆料称北京五环、六环以内大概有90万套空置房。同年8月26日,胡景晖又给了个新数据,北京全市有近100万套处于空置状态,是宁可空着也不出租!


       各国空置率汇总


       按照国际通行惯例,商品房空置率在10%以内为合理区间,此时商品房供求平衡,有利于国民经济的健康发展;而空置率在10%-20%之间为空置危险区;当空置率在20%以上,那么就为商品房严重积压区了。


       各国住房空置率汇总


       关于空置房的最新统计数据也要追溯到2017年,这是因为调查数据牵涉的利益方太多,而且还耗费大量人力物力。但从2013-2017年的数据也可以推算出,我国的空置率肯定不少。


       一方面是因为中国家庭持有多套房的成本相比于其他国家要低很多,私人住房一般无需缴税。而国际现行房地产在保有环节的征税体系中,主要包括不动产税,财产税等,其税收标准为房产价值的1%-3%。


       还有的房子空置是因为租出去收益不高,还不如不租。最典型的就是婚房之类装修很好的房子,业主往往不希望随意出租出去。


       有的个人和机构比较懂行,知道未来经济和房价的趋势,提早囤了不少房子。中国目前城镇化率接近60%,虽然无论人口城镇化还是户籍城镇化都没有达到80%,但从数据上看,城镇化已进入中后期阶段。


       按照目前城镇化率每年1%的递增幅度,中国中心城市(省级以上)至少还有十几年的人口净流入期,也就是说未来房地产可能还有20几个百分点的增长空间。


       房产税的影响


       现在政策一直趋严,房产税也在逐步完善。早在2011年,上海和重庆分别启动房产税征收试点。重庆在征收房产税时,为所涉家庭给出了一定的免征面积,以存量上涉及的独栋别墅为例,其免税面积为180平方米,在社会逐步接受之后,再收紧至130平米。


       而站长这回专门说房产税其实也有个原因,前些日子人口普查就是一个征兆。说是人口普查,但还涉及到住房情况的调查,包括居住状况、房租水平、生活设施等民生问题。


       也就是说,哪些城市人口在增长、哪些城市人口下滑、哪些城市房子存量多、哪些房子一直空置等情况,人口普查后,都会一一统计好,随时可以根据情况制定出规划。因为规划都是建立在透明的数据、科学的调查基础之上的。


       站长预测,迟则三五年,早则一两年,房产税就可能闪亮登场。如果房产税正式执行,预计可以有效减少空置率、降低资源浪费,房价也可能有一定幅度的下降。当然,具体得看缴税金额的数量和征收范围的大小。


       一旦房产税、空置税开始征收,房屋空置成本必然增加,那么房主很可能将住房销售或出租,无论哪种方式,都能增加市场上的房屋供给,并因此改变供不应求的市场格局,从而平抑过快上涨的房价或房租,让房子回归居住属性。


       很多国家都测试过房产税,并且取得了不错的效果,站长举例说明。


       澳大利亚:维多利亚州是最早开始征收空置税的地区。墨尔本借鉴了温哥华的政策,对一年中空闲6个月以上的房屋按照其价值征收1%的空置税,这一政策适用于在墨尔本内城区和近郊区购买了第二套房产的海外买家。


       荷兰:如果有房屋空置超过1年,将容许其他市民入住。


       瑞典:政府有权征用空置单位廉租给无房家庭。


       通过美国房地产市场2010-2017年的城市数据可以看出,房产税负担越重的地区,空置率越低。数据显示,有效房产税率上升1个百分点,空置率显著下降2.46个百分点;房产税占家庭收入负担比上升1个百分点,空置率显著下降0.61个百分点。


       如果空置率大降,对刚需、炒房者、地产企业有哪些影响?


       刚需

 

       因为房地产市场供给关系改变,供大于求,房价会有一定程度的下降,是刚需上车的好机会。


       炒房客


       房产越多,税费也越多,负担就越大,持有房屋的成本将大幅增加,炒房客往往只能选择抛售。


       商业地产企业


       商业地产企业项目很多都是自持的,如果先期承受压力盘活项目之后,后期项目再遇到空置,那么企业整体的收益也会大大下滑,租金收益和广告收益都会下滑,从而也影响到管理等方面的收益。因此,对于非住宅地产的开发商而言,自持的物业一旦空置会带来严重后果。


       房产税何时实施


       随着不动产统一登记、住房信息全国联网、70年产权续期等问题的陆续完善,征收房产税是大概率事件。按照目前公开的情况来看,房产税大致会遵循“房产信息联网—房产税立法—房产税征收”三个重要环节。


       第一个环节,就是房产信息联网,而目前是在走第二个环节,也就是房产税立法。立法大概3年内就能完成,毕竟房产税几年前就在上海、重庆两市有过试点了,对于征收的情况应该有所方向了。


       虽然市场还有种种问题,但随着法律的日渐完善,房地产市场也将更加成熟。以往的空子将不再那么好钻,房住不炒、租购并举的时代,房子将真正回归居住属性。而有多套房子的投资客适宜见好就收,市场价只是空中楼阁,虚无缥缈的。房子高抛,有人接盘钱到账才真正是自己的钱。


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