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最惨土地拍卖之后房价要跌 人才房也没戏了!

发布时间:2019-11-26  来源:书童说房  编辑:李亚婷

摘要:前一次,也就是今年的6月24日,由于一次性供应了5宗优质宅地,那场土拍被开发商和媒体奉为“史诗级土拍”。虽说当时也设置了“单限双竞”(限成交地价、竞成交地价、竞只租不售的人才住房面积)的竞价模式,但是75家房企参加的阵势着实夸张,光是保证金就交了1100多亿。


       因此,当10月23日公布今天的土拍消息时,很多人又高潮了。确实,光从地块数量上来看,6块宅地的数目确实比6.24土拍有过之而无不及。可是值得注意的是,与5个月前相比,此次的土拍条件更加苛刻。这次的土拍采用了。


       双限双竞——限地价、限普通商品房销售均价,竞地价、竞无偿移交政府的只租不售的人才住房面积。


       简单地说,一众开发商先得竞价,到了地价的最高价之后,再竞争只租不售的人才房面积;不过由于政府把商品房均价的上限也给限死了,即使拍到了最高价,房企在人才房面积上的争夺会更加理性。


       之前书童就分析过,5个月前“单限双竞”的土拍设定,会让开发商觉得多配建人才房也没事,只要商品房不设价格上限,在人才房建设上花出去的建安成本,肯定可以从商品房上赚回来。


       “单限双竞”等于是变相告诉开发商“人有多大胆,地有多大产”,只要完成了人才房配建目标,商品房卖到天价也无所谓。


       因此6.24土拍结果出来之后,不少业内人士一算,龙华和光明的两块地已经面粉贵过面包了,配建完以后的楼面价比周边二手商品房的价格还要高。


       当时舆论也一片哗然,上千家媒体以《深圳土地拍卖日收224亿》为题进行了报道,给外界的观感非常不好。


       这次的11.22土拍,深圳市应该是吸取了上次的教训,想要闷声发大财,不想搞个大新闻,于是增设了商品房销售均价的限制。


       龙华上塘地块最高不超过71400元/㎡,光明新城地块最高不超过47250元/㎡,3宗坪山地块最高售价不超过38750元/㎡,大鹏人才住房最高售价23598元/㎡应该说,最高限价设置的还算比较理性。


       其中争夺最激烈的3块地分别是:龙华上塘地块、光明新城地块和坪山马峦地块。


       龙华上塘地块位于上塘地铁站旁,对面就是2014年的深圳地王中海锦城和2016年的深圳地王金茂府。


       从目前的链家网的数据来看,7.1万/㎡的价格还略低于挂盘价。如果算上资金成本,和未来的房价上涨的收益,最高价拿这块地是不赚钱的。


       至于光明新城地块,目前周边都是农民房和工业区,并没有什么商品房,最近的商品房小区也都有2-3个地铁站的距离,4.7万/㎡的上限应该是把未来潜力给估算进去了。


       读者老爷们也可以看书童从国土局网站上找到的这张高清图,地块前方是一整块空地,单论想象空间的话,确实非常充足。远处的高楼群是光明凤凰新城的核心区,直线距离大概也就3公里左右。


       坪山马峦地块位于坪山核心地段,14号线沙湖站零距离,邻近泰禾中央广场,算是坪山3个地块当中最优质的一块。周边二手房均价在3.5-3.8万/㎡之间,配套也十分成熟。


       综合起来看,大家不难发现,如果一切按照政府规划好的路线走,那么这几块地就属于开发商拍了有钱赚但赚不了太多的局面。


       最大的赢家是政府,卖地收入不菲的同时还能收获几千套保障房。


在实际的拍卖过程中,由于无人竞争,深圳安居集团直接拿下了大鹏坝光地块。而坪山坑梓宅地由于无人竞买,直接流拍。招商华润联合体以20.42亿元竞得坪山碧岭地块,可售楼面价约2.04万/㎡。


       最受瞩目的三个地块


       1、龙华上塘地块被中海地产以50.2亿元购得,可售楼面价约4.58万/㎡;2、光明新城地块被南国置业(电建马甲)以26.4亿购得,可售楼面价约2.94万/㎡;3、坪山马峦地块被五矿以25.6亿元竞得,可售楼面价约2.57万/㎡。


       按照上面的楼面价和销售价,上述几个地块附近的二手房房价要跌了~

       一句话总结今天的土拍,6块土地当中1块流拍、1块底价成交,4块未触及最高地价,但从拍卖的角度上来说,不可为不惨淡。拍卖的本质就是为拍卖者谋取利益最大化,结果这次没有搞出个大新闻。


       可中国式土拍的最大矛盾就是——一旦土地所有者利益最大化,房价绝对低不了要说土地所有者没有办法抑制地价么?本次深圳11.22土拍就是个明证,和6.24土拍相比,土地所有者增设了商品房销售均价的条件,并且好几块地的限价还略低于周边二手房的价格。


       对于开发商来说这是一个非常明显的信号,万一拿地拿贵了,那就铁定挣不了钱。挣不了钱,开发商还会高价拍地么?不会高价拍地,自然房价高企的预期就会有所降低了。


       说是这么说,幕后大Boss真的想做到又会非常非常难。童希望大家不要把深圳的这次土地拍卖冷淡的情况当做常态。为什么这么说?因为如果每次土拍都按照11.22土拍的做法,保障房建设完成目标都完不成~


       以今年为例,6月24日土拍的5块地共配建人才房面积158570㎡,10月22日土拍的6块地共配建人才房面积148136㎡,再加上前海宅地配建的6000㎡人才房总共312706㎡的人才房面积,按照60㎡一套人才房算,也就只能提供5212套人才房。


       2018年8月,深圳发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》。


       政策公布的时候,被大家称之为深圳的“二次房改”,目标也提的很宏大,要将以往以商品住房为主的供应体系修改为人才住房、公租房、安居房、商品房按照2:2:2:4比例供应的体系,其中保障性住房占比60%,并且要求到2035年,筹集建设各类住房170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。


       理想很丰满,现实很骨感,一边是2019年一年才能建设5212套房,一边是要求未来17年要建设100万套人才房,不好意思,书童的算数不好,这题解不出来,还有个问题,书童得提醒下。


       6月24日的土拍是“单限双竞”,开发商为了抢面粉,把配建的人才房面积也抬高了许多。按照11月22日土拍“双限双竞”的模式,只要不放开商品房售价的限制,开发商就不会去抬高配建保障房的面积。


       那么设想一下,未来商品房和保障房就变成了一个跷跷板的两头。商品房不贵,保障房数量就不够保障房数量充足,商品房死贵死贵不管是哪一种都不是我们想看到的。

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