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北京在售限竞房80%遭遇亏损!加快周转成常态

发布时间:2019-12-05  来源:中国证券报  编辑:刘哲

摘要:机构数据显示,截至目前,北京地区已入市限竞房土地66宗,仅20宗地块销售价与楼面价差额在2万元/平方米以上,八成项目已经亏损或将要面临亏损。


       据知情人透露,楼面价与销售差额要覆盖建设成本、运营成本、管理成本、人力成本、资金成本以及税费,已入市项目利润普遍压缩较为严重。限竞房地理位置和配套普遍欠佳,多数项目去化较慢,开发商为加快周转普遍降价促销,亏损可能性进一步加大。


       需要指出的是,限竞房的推出对有效缓解北京地区住房供需矛盾起到了较为关键的作用。随着新房库存持续攀升以及土地供应市场规则更加灵活,不限价住宅供应数量将逐渐增加。


       限竞房项目面临亏损


       中原地产研究中心数据显示,2017年以来,北京地区限竞房土地出让合计105宗。这105宗限竞房土地中,不少地块最终房源销售均价与楼面价之差不足万元,差距最小的地块仅6300元/平方米。此外,仅38宗地块房源销售均价与楼面价差额在2万元/平方米以上。


       从限价地块定价看,上述105宗地块里,6万元以上共有19宗地块;5万元-6万元有46宗;5万元以下有40宗。已经入市的66宗地块中,46宗地块销售价与楼面价差额在2万元/平方米以内。


       中原地产研究中心数据显示,入市项目中,80%的项目已经亏损或将要面临亏损。从销售进度看,仅8个项目宣告基本售罄,多数项目库存尾盘项目依然较多。随着销售时间拉长,总成本会进一步加大。即便现在就清盘,按照入市时间,也只能减少亏损。


       从限竞房位置看,入市项目多数位于大兴以及丰台、房山交界的青龙湖地区,多数楼盘项目处于6环及以外,距离市区较远。仅少数楼盘周围具备地铁、大型医院、学校等成熟配套。


       除了拿地成本与销售价格差额较小、销售周期过长外,限竞房项目入市过于密集导致的价格战也是项目利润压缩的一大原因。未来,随着入市限竞房项目增多,原有入市项目价格战进一步升级,相关企业亏损程度有可能进一步扩大。


       诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱对中国证券报记者表示,目前,北京地区住宅拿地楼面价多数在3万元/平方米左右,限竞房新房平均销售价格在5万元/平方米左右,多数新房销售均价与楼面价相差不到2万元/平方米。两者之间的差额既要覆盖建设安装成本,还要覆盖运营成本、管理成本、人力成本、资金成本以及税费,最后剩下的才是房企的利润。


       王小嫱指出,北京地区限竞房建设开发的成本在2000元/平方米左右,后期运营及其他成本占比高。其中,房企之间融资成本差异较大,不同项目需要缴纳的税费也不同,导致项目之间的盈利水平存在差异。从目前看,从开发到销售,如果每平方米成本控制在1.5万元/平方米以内,才能够实现盈利。


       新房库存创新高


       机构数据显示,2019年1月-11月,北京累计成交新建商品房住宅33074套,同比增长60.4%。其中,限竞房项目合计成交18935套。限竞房项目已成为2019年前11月北京市场新房成交的主流产品。


       从住宅供应看,2018年以来,北京合计供应新建住宅8万套。其中,限竞房供应5.44万套,占近两年住宅总供应比例的68%。


       截至目前,北京商品房住宅库存达7.56万套,创近8年最高纪录。此外,北京限竞房签约量合计2.34万套,库存高达3.1万套,同样刷新历史记录。


       南四环密集供应的新盘项目


       值得注意的是,北京地区新房市场库存量高企,一方面和限竞房供应量持续井喷有关,另一方面也与北京地区信贷政策较严有关。


       据了解,北京地区目前依然按照2014年调整的普通住房认定标准界定“普通住宅”和“非普通住宅”。五环内总价需要控制在468万以内;五环到六环总价需要控制在374万元内;六环外总价需要控制在281万以内。


       信贷政策规定,首套购房者购买“普通住宅”需要3.5成首付,购买“非普通住宅”需要4成首付;二套房购房者购买“普通住宅”需要6成首付,购买“普通住宅”需要8成首付。


       对此,多位开发商销售负责人对中国证券报记者表示,北京地区限竞房项目多数是“非普通住宅”,对二套购房者首付款要求较高。首套购房者比较倾向小户型,大户型面对的客户群体多数是有换房需求的二套购房者。这就造成了面积和贷款资质之间的错配,这也是很多项目大面积的楼盘积压至今的主要原因。


       不限价土地供应增加


       2019年,北京地区合计供应29宗商品房住宅地块,其中,限价地块14宗,不限价地块15宗。从土地出让类型看,不限价地块比例增加。


       据了解,自2016年底北京地区推出“限房价、竞地价”地块,这一地块便逐渐成为北京地区土地出让的主要模式。2019年以来,北京土地出让规则有所松动,不限价地块供应量逐步增加。


       这一现象的背后,与限竞房开发商盈利能力欠佳不无关系。


       某国有上市房企负责人对中国证券报记者表示,限竞房项目对企业利润压缩较为严重,很多限竞房项目地块要求开发商建设相应的教育、医院、商业配套。由于限竞房住宅项目盈利性较差叠加去化速度较慢,不少项目配套建设期延后,对区域整体发展不利。


       该负责人还称,不少限竞房地块需要缴纳较多的税费,使这些开发商拿地之后的成本大幅增加。限竞房开发商需要在品质和价格上做出平衡。对追求品质的开发商而言,限竞房不是最佳选择。未来,开发商对不限价地块的争夺会进一步加剧。


       诸葛找房指出,“共有产权房”、“限房价、竞地价”的土地出让模式,有利于引导居民对于房价的合理预期。随着基础性制度和长效机制的建立和完善,北京地区住房供需矛盾也将逐步缓解,纯商品住宅用地稀缺的情况逐渐显现。未来,随着土地供应市场规则更加灵活,不限价住宅供应数量将逐渐增加。

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