花样年二次创业掀规模之战 欲为物业板块撑腰

摘要：据中国指数研究院数据显示，2019年前11月，花样年控股共实现销售额305.1亿元，行业排名第74位，相较于2018年年末提升7位，这也是其近5年来取得的最好成绩。

       这一业绩与其过往表现截然不同。2012年，花样年启动首次转型，彼时董事长潘军甚至公开表示，“请不要再叫我开发商，谁再叫我就跟谁急!”如今，花样年却喊出了“1000亿”的目标，来试图挽回错过的“黄金年代”，这究竟是看好当前房地产市场的发展时机还是有着更多的打算呢?

       对标TOP20 花样年千亿目标压力大

       据中国指数研究院最新统计数据显示，2019年前11月，花样年控股共实现销售额305.1亿元，行业排名第74位。虽然其行业排名较之前有大幅度提高，但对比其361亿的销售目标，花样年仅完成了84.52%，在最后的1个月时间里，花样年势必要加紧持续销售。

       这是花样年的新一轮转型方向。2012年，在房地产行业野蛮生长、房企加杠杆、扩规模之时，花样年控股选择拥抱互联网和轻资产，这一举动虽然助其成功打造了“物业第一股”——彩生活(HK：01778)，却也使得其错失了房地产发展的黄金时期。数据显示，花样年的销售规模从2012年的80.14亿元增长至2016年的122.06亿元，花样年踏空了一轮大牛市。

       然而，花样年却于2016年透露出重拾地产业务的意愿，并在2018年5月底举办的香港举行股东周年大会上指出，要在2018年达到300亿元销售额、2019年销售达500亿元、2020年实现销售突破1000亿元。值得注意的是，2017年，花样年的销售规模才刚刚突破200亿大关，要想完成这一目标，其至少要在19年和20年分别实现67%、100%的销售增长速度。

       可此时房地产市场的野蛮生长时代早已过去，据克而瑞统计数据显示，2019年上半年，TOP100房企的销售平均增长率仅为11.84%。因此，花样年董事长潘军将增幅下调至20%-30%。

       对于能否在2020年完成千亿目标，花样年并没有直接作出答复，但对于规模的追求却也显露无疑。 “花样年追求的是适度的规模化。”在蓝鲸房产的回复中，花样年表示，一个有实力的开发企业应该具有一定的规模，而只有规模达到千亿以上，才谈得上具有一定行业影响力和话语权。

       但想要拥有话语权并不容易。中国企业资本联盟副理事长柏文喜对蓝鲸房产指出，目前，市场情况不好，项目去化困难，导致企业周转速度下降，且不能使用较高的财务杠杆来迅速扩大规模;第二是资源支持不到位，缺地、缺钱、缺人才，即使市场好也无法完成预定目标。

       而据不完全统计，截至2019年上半年，花样年仅在张家口和天津新增2个项目，而张家口项目还是以合作并购形式完成。

       58安居客首席分析师张波直言，自身土地储备量不足，导致可售面积难达预期，由于融资难度增加，短期内快速利用杠杆来扩大规模亦有极大阻力。

       从现实来看，花样年要达到千亿规模难度颇大，并非一条最佳路线。张波表示，目前行业高负债企业整体降杠杆的趋势日渐明显，降速保质才是下一个阶段房企长久生存的重要策略。

       重回开发赛道 花样年欲为物业规模赋能？

       即便扩张如此“艰难”，花样年依旧没有放弃对规模的追逐。表面看来，花样年重回开发赛道看似有些“离经叛道”，但柏文喜却对其做法给出了八个字的评价：“不得不做，明智之举。”

       在张波看来，花样年重回开发赛道，对于其物业模块服务范围的扩大也存在一定益处。

       近年来，伴随着中国房地产进入存量时代，以往备受歧视的物管成为了新风口。据蓝鲸房产不完全统计，目前已有近17家物业公司杀入资本市场，其中14家拥有房地产背景，他们既可以享受母公司源源不断的项目支持，同时又拥有强大的资金支持。2019年以来，在强大的资金支持下，这些物业公司纷纷通过收并购跑马圈地。

       以碧桂园为例，截至2019年上半年，碧桂园服务在管面积5.84亿平米，相较于2018年年末增速为16.8%;同期，彩生活服务在管面积12.05亿平米，增速仅为7.4%，虽然花样年仍维持着领先地位，但业内人士称，面对着背靠母公司的碧桂园服务等物业公司，彩生活或逐渐丧失其规模优势。

       显然，随着物业竞争格局的进一步严峻，彩生活需要更多来自“家族”的照拂。在巩固物业优势以及“马太效应”的双重驱使下，发力规模似乎成为了一件“两全其美”的必选项。

       不过，面对着如今市场预冷的窘境，花样年能否实现其规模的野心，实现其助力物业板块的愿景，依旧是个未知数。