太原楼市温度持续高升 新盘集体陷入价格困惑

　　太原楼市一直是山西省房地产市场的风向标，可近来受调控影响，太原市一些高端楼盘却难以定位，开盘时间更是久拖，继黄金周之后，虽然各大楼盘又推出优惠措施，以撼动购房者的心，记者采访中，省城大部分新盘并没有降价的打算。

　　“具体开盘日期和价格还没定，但肯定会是一个性价比高的合理价位。”2011年仅剩两个多月就将结束，而省城本打算今年亮相的多个高端名盘，其开盘日期已由上半年推至下半年，10月15日、16日，记者以看房人身份来到省城长风东街、龙城大街、滨河东西两路的这些待开的高端名盘接待处采访时发现，其具体开盘日期仍未确定，具体价格仍未公布。

　　在省城楼市限贷政策出台半年之后，省城楼市成交量持续向下，部分楼盘开始推出各式各样的优惠，不少原计划2011年秋季开盘的项目，集体陷入“开盘日期难定”的困惑，而这在别墅、类别墅等定位较高的楼盘中，表现得尤其明显。

　　1.旧盘慢销 没有降价表态

　　省城太原的新老高端楼盘对开盘及新房源放量的日期一推再推，2010年热销的部分项目销售进度也比较慢，但是这些项目的销售方却坚称“项目保值增值潜力巨大，不会降价。”

　　省城太原某高端名盘2011年因限购、限贷影响，出现业主退房状况。与该项目有竞争关系的多个待开高端项目表示，这个楼盘今年退房率达到了四分之一甚至更高。据了解，2010年曾为这个盘服务的大批策划、销售、项目管理精英八成已跳槽，到省城其它高端新楼盘供职。记者致电该项目售楼处时，工作人员对业主大量退房一说予以否认，称项目售价还在继续上涨，没有降价打算。

　　另一高端楼盘的营销负责人透露，楼市已经进入下行状态，高端楼盘的客户多为两限客户，旧盘即使价格下降对市场的撬动作用也不大，反而会坏了市场行情。

　　房产数据公司的楼市分析员小张认为，省城今年待开高端楼盘的土地、开发、销售成本都在上涨，“项目没有涨价，或者涨幅低于投资成本的增幅，从另一个角度也可视为楼价在变相下跌。”

　　对于开发商在后市的定价取向，业界人士李先生认为，不同房企由于资金情况不同，采取的办法也不一样，他建议部分开发商不如学习一线开发商一步到位，低价开盘更有竞争力，既容易促进销量、聚拢人气，也可给后期价格留下上涨的空间。

　　2.后市难测 项目开盘信心不足

　　“部分2010年开盘的高端项目已经遭遇销售难，在哪个节点开盘才能打动买房人?”10月17日，地处省城长风东街路北某老项目的销售代理高先生坦言，其公司旗下项目本打算随着万科·紫台、绿地·诺丁山、得一·理想国、盛高·山鼎等高端项目开盘后推出二期房源板式小高层。

　　在省城太原楼市的前沿地带，这些令人期待的高端大盘目前的开盘日期仍未敲定，“不是开盘日期难定，而是整个市场都在观望。”

　　年初，接受记者采访时高先生就表示，长风东山2011到2012年两年将是省城太原楼市最热闹的区域，这里驻扎着二十余个楼盘，其中入并的十余个大型房企的品牌项目就达五个，这些项目的定位高端，形态、品质各有千秋，肯定会炒热东山。一直企盼着众多名盘高调高价开盘的高先生认为，自己代理的楼盘开发成本低，在价格上比名盘略作让步，即可大获全胜。

　　令高先生意外的是，受政策调控的影响，省城太原传统的“金九银十”成色不足。数据显示，2011年1月至6月，省城的商品房销售面积下降了26%。十一黄金周七天，省城楼市日均成交销售的套数，不及往年同期一个新开单盘单日的销售量。

　　中房信息集团太原机构的楼市数据员分析，省城销售量难现往年辉煌，整个楼市的惨淡期会持续到明年上半年，开发商应该做好应对冷市的准备。记者从不少售楼处了解到，高端楼盘的报价也在暗中调整。

　　省城2011年待开的某名盘为例，2011年6月向客户的报价为10000元/平方米至12000元/平方米，但从9月开始，售楼人员已经将预计开盘价格报成8000元/平方米至10000元/平方米。

　　记者向省城太原4家高端项目的营销负责人了解推迟开盘的原因，对方称还未领到预售证，开盘工作尚未筹备妥当，而在旺市期，楼盘提早营销，甚至违规预售的现象是屡禁不止的。“高端项目市场不是没有客户，而是被限购限贷了。”楼盘代理高先生表示，在开发商看来，在市场动荡期，还是以稳为主，这也造成了高端新盘入市日期及价格难以确定。#p#副标题#e#

　　3.同质竞争加剧 开发商怕同行撬客

　　目前，省城在售及待售的高端项目中，均价达1万元/平方米的已达13个到15个，这些项目有些是高层精装房，有些是别墅、类别墅，各家项目在营销宣传中极力宣扬与众不同的奢华配套，比如酒窖、超大游泳池、高尔夫球场、进口装修建材、稀有树种的绿化等。看上去，项目千差万别，但各盘的销售目标客户却是一致的。

　　“大家都在等别人的项目价格和市场反应。”省城房地产相关负责人表示，太原准备新入市的高端项目由于拿地和开发成本在涨而不敢贸然报价。老项目虽然拿地成本较低，定价上有更多的灵活性，但也在等待新项目的反应。

　　“一旦定价过高，或者开盘日期不合适，反而会毁了自己，却成就了其他竞争楼盘。”山西银海房地产公司的副总经理张建华称，供应量大、竞争激烈的区域，某个高端楼盘价格下调，可能使整个区域销量向其集中，这就给其他项目提出了是否跟进调价的要求。

　　在省城太原豪宅集中的滨河东西两路、长风东街及龙城大街周边，包括纯新盘和旧盘二期，也都在寻找区域的开盘日期和价格参照。某项目负责人郭先生表示，如果自己先开盘，只要其后开盘的楼盘价格低一些，就会抽走很多潜在客户。

　　另一楼盘负责人也对记者说，虽然成交较低，但不少项目的心态是不倾向于过早开盘，他们最怕成了区域项目的参照标杆楼盘。“总有楼盘会说，看某盘配套如何，价格多高，我们有怎样的性价比。而成了区域标杆楼盘之后，定价的灵活性就更加难掌握，项目优势会大打折扣。”

　　担心同行撬客，一些品牌开发商死守阵地不愿轻易出手。而客户范围广、限购限贷影响小、价格弹性小的中低端楼盘显然对撬客的担忧较低。

　　4.楼市“体温计”失灵 蓄客期加长

　　“排号上万，实际购房人数是否也有这么多?有迫切需要又有购买能力的购房人又有多少?”听说省城某名盘开盘前的排号已经上万，一位业内人士这样发问。

　　据业内人士介绍，省城楼盘在开盘前的蓄客阶段，往往要求客户缴纳一两万元的“认筹金”或“诚意金”，以此试探买房人的诚意和实际支付能力，这被称为楼市的“体温计”。然后，开发商就可以根据有效客户的多少酌情定价。

　　而2011年，这一“体温计”却失灵了。2011年的楼市调控新政中，住建部和太原市房管局明确要求未取得预售许可证的商品住房项目，房企不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。

　　这样一来，手续齐全的高端项目不敢收取排号费，对于客户的真实购买力的了解也大打折扣。记者以买房人身份在某楼盘咨询时，售楼处所说的蓄客量以登记到访客为主。部分楼盘售楼处每逢假日就人气高涨，但真正购买力有多大，售楼处无法做出准确判断。其房源与蓄客比例，由以往的1：2到1：3，增加至现在的1：4到1：5，蓄客期由往年的半年增至现在的8个月甚至一年。