2012中国经济面临严峻挑战 但楼市绝不会崩盘

　　2012年，中国经济面临严峻挑战，有太多理由相信中国房价将出现下跌。预计未来一年半，中国全国房价可能下跌5%至10%;房价上涨过快的地区，预计房价下跌幅度将高达20%，但楼市绝不会崩盘。

　　1月份，巴克莱(Barclays)发布了最新的摩天大楼指数(Skyscraper Index)报告，解析过去140年来摩天大楼的兴建与经济泡沫破裂之间的关联。这种关联可能纯属巧合，但指数显示，如今的东亚巨人——中国是全球“最大的泡沫制造国”，并正在走向泡沫破裂。中国目前已经拥有全球现有摩天大楼(即高度超过240米的高楼)的一半以上，未来几年还将新建更多摩天大楼。

　　但是，别对这个指数过度解读。没错，正如巴克莱所指，美国大萧条(the Great Depression)的时间与曼哈顿地区三幢地标性摩天大楼的建造时间一致：华尔街40号大厦(40 Wall Street，现名为川普大厦——译注)于1929年完工，克莱斯勒大厦(Chrysler Building)于1930年建成，帝国大厦(Empire State Building)于1931年落成。毫无疑问，中国房价飞涨，已经超出了国内中产阶层的负担能力。而且，有理由相信，在中国经济将面临严峻挑战的2012年，房价肯定会下跌，但楼市绝不会崩盘。原因如下：

　　一：中国是储蓄大国

　　导致美国楼市崩溃的部分原因是零首付。虽然将美国楼市与中国楼市相提并论有些牵强，但值得指出的是，中国家庭的负债比率远低于美国。众所周知，中国人热衷存钱，对负债较为敏感，部分原因是由于中国没有西方国家那样健全的教育和医疗保障体系。

　　此外，试图遏制房价快速上涨势头的中国政府已经直接对购房者(和炒房者)设置了限贷措施。中国政府规定，第一套房最低首付三成，第二套房最低首付六成。2010年，中国住宅销售总额4.4万亿元人民币(约6,970亿美元)。但据摩根大通(JP Morgan)2011年11月发布的中国住宅市场研究报告称，按揭贷款余额远低于这一水平，仅为1.4万亿人民币(约2,220亿美元)。

　　“因此，按揭贷款违约的可能性相当低，”分析师们表示，并称，即便假设房价狂跌30%，按揭贷款的质量“依然可靠”。

　　二：太多需求仍未得到满足

　　西方国家拥有大量投资渠道来吸纳投资者的资金，相比之下，大多数中国人认为相对安全的投资品种只有房地产等少数几个选择。总部位于上海的中国市场研究集团(China Market Research Group)董事总经理雷小山表示，随着中国居民的收入增加以及越来越多的农村人口进入城市(1月份，中国城镇人口数量在中国历史上首次超过农村)，住房需求预计将继续保持强劲。塔夫斯大学(Tufts University)下属全球商学院(Institute for Business in the Global Context)的常务主任巴思卡?6?1查克勒佛提称，即使中国房价大跌20%，也不太可能引发灾难，毕竟过去房价涨得太快了。房价下跌将为那些一年前、甚至几个月前还买不起房的人们提供了买入的机会(想想中国人数多达约3亿的中产阶层)。

　　“从根本上讲，这是一个很有深度的市场，”查克勒佛提近日在纽约出席彭博中国研讨会Bloomberg Link China并在中国房地产市场小组讨论上发言后表示。

　　三：中国政府不会让楼市崩盘

　　中国中央政府向来善于对经济进行适时的微调。政府察觉到房价上涨过快后已经收紧了贷款政策。因此，我们看到的房价下跌正是政府所乐于见到的，是中国政府楼市调控方案的一部分，目的是为楼市降温，让更多中国人买得起房。但摩根大通指出，问题是随着楼市投资放缓，中国官员的楼市调控政策还会持续多久?该行预计未来一年半，中国全国房价可能下跌5%至10%;过去房价上涨过快的地区(该行指出，2007-2010年间，中国35个大城市的平均房价涨了82%)，预计房价下跌幅度将高达20%。

　　“这可能会减缓中国经济增速，但不会导致硬着陆，”摩根大通分析师们表示。摩根大通去年11月的报告指出，如果要从全局来看中国的房价泡沫问题，需要指出的是，中国主要城市的房价增速显著快于国内其他地区，这一点很重要。而且，大城市在全国房地产市场所占的份额相对较小。举例来说，2011年大部分时候，北京、上海和广东的房地产投资总额只占到全国的16%，房地产销售额占比达到20%，销售面积占比也只有10%。

　　因此，在地区房价引发全国楼市崩盘之前，中国政府有足够的时间来调整政策。