专访孟晓苏：中国楼市至少还有20年的好光景
发布时间：2018-06-28 来源：中新经纬 编辑：刘哲
摘要：今年以来各地陆续推出160余项楼市调控政策，但同时，西安、郑州等城市的房地产价格节节攀升，房地产市场未来将向何处去？
就此，中新经纬专访了原房改课题组组长、中房集团公司前董事长孟晓苏，作为一位深度参与中国商品房市场从小到大的亲历者，他对楼市风云变幻有自己的判断。
“中国房地产市场不存在泡沫，在快速城镇化的推动中，至少还有20年的好光景。”孟晓苏说，房价就像三步舞的节奏“蹦擦擦”一样，一年上涨，两年调控，而新的周期又在眼前。他认为，“房地产业绑架中国经济”的观点有误，资金流向房地产，就像“围魏救赵”一样，解救了其他行业；与此同时，政府应该加大保障房、租赁房供应，满足不同人群需要。
“房地产业还有20年的好光景”
到今年7月3日，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发【1998】23号)将满20年。在这次住房制度改革中，提出了停止福利住房分配、开展住房抵押贷款、放开住房二级市场、支持住房企业发展等政策。
作为政策推动者之一， 孟晓苏指出，这与福利分房难以为继、产能过剩有关。当时，由国家建设部、国家体改委、国家计委、国家科委和中房集团共同设立一个课题组，启动了住房建设成为国民经济新增长点研究与住房制度改革方案设计，孟晓苏担任课题组组长。历时一年半，课题组在1998年3月完成了课题报告。在此之后，国务院23号文件发布，启动了全国城镇住房制度改革。
在孟晓苏看来，从那时开始，城镇住房制度改革成为中国经济改革进程中的一大亮点，近20年里，房地产投资与销售旺盛，房地产业成为国民经济的支柱产业，由此拉动了经济发展，“这就相当于给中国经济装上了一个机车”。
一路高歌猛进不足20年，行业内已经有人开始看衰房地产业，认为“黄金时代”已经过去。但孟晓苏认为，这是一个伪命题，房地产业至少还有20年的好光景。
“之前有人说房地产业的黄金十年已经过去，进入了白银十年，但楼市的迸发式增长已经表明，这是一个伪命题。美国的房地产市场已经发展了200年，如今还在发展，中国的房改才20年，你怎么能说到头了呢？”他说。
孟晓苏认为，中国人对房子的需求依旧很大，快速推进的城市化进程表明，还有大量的农村人口将涌进城市，而城市人口也存在很多改善型需求，买房仍是居民的消费热点。
他说：“当二手房交易成为市场的主流，房子就会有涨有落，就像美国房价，它就是涨涨跌跌。但现在中国市场仍以新房交易为主，是一个增量市场，这种市场基本上是供不应求的状态，怎么会出现全国性的房价下跌呢？”
“20岁的身体，不会得老年病。”孟晓苏说。
房价就像“蹦擦擦”
本轮楼市调控始于2016下半年，至今已经1年多时间，在“五限”时代下，即使是地方政府不停地通过各种政策为楼市“打补丁”，房地产市场也没有完全沉寂下去，进入2018年，多地楼市都有回暖迹象。
国家统计局数据显示，2017全年商品房销售面积169408万平方米，商品房销售额133701亿元，以此计算，全年商品房销售单价约为7892元/平方米；2018年1—5月，商品房销售面积56409万平方米，商品房销售额48778亿元，销售单价约为8647元/平方米。也就是说，今年前5月，全国商品房销售单价上涨了755元/平方米。
孟晓苏认为，通过这个简单的数据对比可以看出，房价仍在缓慢抬升，“房价越调越涨，是因为调反了，人为压制需求是不起作用的，应该主动增加供应量。现在来看，之前的‘紧缩银根’‘紧缩地根’的做法是有误的。有人错误地认为，猪肉价格上涨是因为养猪的太多，所以一定要少养猪。没有了猪，市场上就没有了猪肉，也就没了猪价。”
这些年，他一直认为，房地产市场的土地供应量不够，且供应结构也需要调整。工业用地供应太多，存在一定浪费，而住宅用地的比例过低。
孟晓苏判断，中国房地产市场不存在泡沫，“房地产泡沫说了这么多年，但从来没有破灭，只是在个别地方出现过。中国是一个朝气蓬勃的市场，需求还很大，未来房价上涨的概率大于下跌的概率，只是涨得快与涨得慢的问题。”
房价的走势并不平稳，大约是3年为一个周期。2006年楼市火热，2007—2008年因调控而陷入低迷；2008年面对全球金融危机而出台刺激政策，房价随即反弹，2011—2012年进行了强力调控；2013年房价上涨，2014—2015年出台收紧政策；2016年在“去库存政策”影响下楼市恢复上涨，之后就是持续到现在的楼市调控。
“这12年来，房地产市场一直是3年一个小周期，就像跳三步舞的节奏‘蹦擦擦’一样，现在已经是第4个‘蹦擦擦’了。今年是处于第4个‘蹦擦擦’中的第2个‘擦’，明年可能要‘蹦’了。”他说。
