精装房中藏猫腻

　　近年来，精装修质量问题的曝光屡见不鲜。地板甲醛超标、门窗不平、卫生间洁具以次充好……记者深入调查，将精装修房背后的内幕层层揭开、示众。

　　问题1 四五千元精装价多为“注水”

　　不少人在买房的时候，售楼员都会说项目采用了“2000元/平米”或“3000元/平米”的精装标准。真的是这样吗?精装真的值这么多钱吗?

　　对于开发商宣称的精装标准，业内人士对记者表示，首先看开发商宣传精装标准的动机，是为了让买房人认可房子的售价，“精装这么好，所以房子值那么多钱。”逻辑很简单。因此，许多开发商为了涨价，有时就会把毛坯房改成精装房，放大精装成本，房价就一下子涨了几千块钱。其次，买房人对一般住宅项目的精装修成本应有基本的识别技巧。对于普通住宅项目来说，精装投入最大的是石材。如果石材铺装比较少，精装成本就不会太高。诸如此次安信地板事件中，甲醛释放量低于0.5mg/L的实木复合地板，即使用柚木等偏贵的木材，2009年开发商大批量采购也不过115元/平米。其余诸如普通洁具、卫浴等折合在整个房子每平米上，价格就都平均下来了。“一个很好的科勒龙头，2000元就了不起了，平均给每平米增加一二十块钱的成本。”

　　据知情人道出的精装修房成本基准数据：“地产商报出的精装修价格，其成本一般情况下只占到五分之一左右。

　　“一般的项目真实成本能达到1000元/平米就算不错，超过3000元/平米的是屈指可数的顶级住宅了。”一位不愿具名的开发商如是说。

　　问题2 用料成本是算不清的糊涂账

　　“如果你恨一个人，就让他去装修房子吧!”不少经历过装修的人对这句话深有体会。因为不愿意和装修公司无休止的纠缠，以及为没有时间到工地监工而抓狂，王尧和老公坚定地选购了一套精装修房屋，虽然购入时的单价比周边的毛坯房每平米高出数千元，但能够免受后期装修的诸多烦恼，小两口依然觉得心满意足。随着交房日期临近，王尧再次拿出购房的装修改造协议翻看，心中却生出了不少疑虑。在精装修交房标准的附录表格中，厨卫装修所选用的产品大多给出了明确的品牌，如“水槽、龙头(“摩恩”或同档次)、电磁灶(“方太”或同档次)”，但是地板地砖、壁纸乳胶漆等并未有相关品牌的指定。

　　“‘或同档次’这四个字，本身就是开发商为自己留下的后路。如果提前指明型号，万一后期产品降价，不能兑现承诺的装修成本难以服众。还有一种可能，就是标榜着高端品牌吸引购房人注意，最后交房时，产品采用品牌最低档次的型号或偷梁换柱成其他品牌，购房者也无计可施。因为没有指明型号，而且‘或同档次’的解释可以有很多种。”京城某知名家居卖场负责人分析，开发商模糊化操作合同，无论是对选材的成本把控还是避免维权纠纷都有利，然而对于购房人，就成了一本难清算的糊涂账。

　　问题3 样板间“不样板”实际落差大

　　在买精装修住宅过程中，不少人也遭遇过这样的心理落差：样板间看着很动人，实际交房感觉很伤人。

　　明亮通透的空间、高级品牌的部品、看不到瑕疵的施工工艺，这是很多样板间留给买房人的印象。但最后收房时落差往往是全方位的。

　　一位参与过多个楼盘样板间建造的设计师介绍，开发商打造样板间，无论是在临时建筑还是在实楼里，首先都是精心设计或选择的好户型，容易打造出装修效果。其次，许多部品样板间和实际采用的会有悬殊，诸如洁具、地板、门窗等。“内开上悬的窗户，德国诺托的一个配件可能就得七八百块钱，这是用在样板间的;但实际给多数买房人用的可能是国内仿制的，价格也就100块钱。”

　　此外，为了凸显样板间的效果，施工工艺必然是按照程序进行，不会抢工期，施工人员的水平也是较高的。但大面积给买房人进行精装修时，难免会赶工期、不按照程序进行，施工人员的水平也有高有低。所以有时候会出现这样的情况：样板间的瓷砖或地板贴得严丝合缝;但自己收房检查，“一敲，里面空空的。”

　　对于样板间与实际交房装修的差异，不少房企人士觉得在所难免。而这在买房人看来，房企这种态度也恰恰造成了对实际装修质量的放松甚至放纵，留下了精装修质量的隐患。

　　问题4 建材产品最易滋生猫腻

　　从事装修行业十多年的程师傅告诉记者，同样是多乐士的墙漆，如果是零售家用通常是小桶装，有的卖100元一桶，也有的卖300元一桶。“等房子装修好之后，谁能看出来是用什么品牌或者什么型号的漆刷的，更别说分辨出刷了几遍了。”程师傅直言不讳，同样的墙漆品牌还有工程专用产品，都是大容量的桶装，比一般小桶装的价格更低，但质感也较差。

　　“从房地产角度看，交房时有验收标准;从家居层面看，建材生产的标准也有，只要投入市场就不会有太大问题。但是当两者叠加的时候，因为监管存有空当也最容易滋生猫腻，其实也是目前项目精装修暴露问题最多的部分。”京城某知名家居卖场负责人透露，与家具等大宗产品相比，掩埋在墙体内的管线、墙面涂料等建材产品更容易滋生猫腻。

　　只要可以批量购买，建材产品厂家就乐意做这种生意。制作的工序和材料同等情况下，订单式的批量生产相对节省了人力和材料成本，建材厂家更愿意“牺牲”部分纯利润以价换量。在采访中，记者也发现建材品牌厂家身处产业链末端，在竞争趋于白热化的当前，为了获得开发企业的青睐，除了品牌说得过去之外，价格是最重要的考量指标。

　　据一位知情人士介绍，与消费者在各大家居卖场自主选购的同样的产品相比，房企大部分是通过与品牌厂家直接联系建立合作关系，省去了中间卖场和经销商的利润，同时，房地产商把集采价格压得很低，一般比市场价要低出1/3，甚至一半，所以想让厂家来保证质量特别难，但是出了问题，还需要包修包换包退包赔，很多供应商都认为难度很大;其次，开发商对于付款方式要求也很苛刻，一般都由供应商垫资金，做完后统一结算，对于供货商而言形成巨大的资金压力，他们只能找一些便宜的或者其他贴标品牌来代替。据这位知情人士透露，这也是一些建材产品被曝出质量问题的根本原因。“可能是同样的品牌，但是因为给的价格过低甚至不够成本，就要想办法，一想办法就会出问题。”#p#分页标题#e#

　　问题5 精装修验收标准存疑

　　目前北京对于住宅质量实行的是分户验收，由建设、施工、监理等相关单位共同参加验收。但如果是精装修住宅，通常的做法是在毛坯房验收后，进行装修后，开发商再组织业主二次验收。目前市面上提到的精装修楼盘基本就是将所有不能动的部分安装好。大致包括：水电、墙面、吊顶、地板、橱柜、卫浴中的坐便器、台盆以及空调等基础设施。据了解，装修验收属于住宅再装修范围，如果按照普通的房屋质量验收标准，只针对建筑本身，比如墙面、地面等是否存在质量问题，和规划设计是否相符等等，至于厨具洁具什么品牌是否合格，不在验收范围之内。

　　此外，购买精装修住房出现纠纷有个最大的维权难题：精装修住房的房价一般是按面积来计算，如果合同中对地板、门窗、厨具洁具等材料的品牌、型号或者价格进行具体约定，或者说样板间装修标准仅当作参考的话，那么一旦出现纠纷找到开发商交涉时，开发商经常会用“装修成本均摊入每平方米计算，不是单件材料的叠加，地板方面用了便宜货但可能在其他方面用了高档产品”等理由搪塞，开发商不分别提供单件产品的价格的话，维权难度非常大。

　　支招

　　业主可组成联盟全程参与监督

　　随着住宅产业化的推进，精装修房成为万科[简介最新动态]等龙头开发商发展的一个方向。虽然业主不用为买房还要装修而头疼，但一旦精装修交房隐藏着质量问题，入住后业主也将面临修复、维权等后续隐忧。

　　北京远东致信工程咨询有限公司总经理张民表示，为了免除这些后患，业主可以在收房之前联合起来，成立业主联盟，增强业主们话语权，一旦出现质量问题，多个业主比单个业主投诉反映问题更能引起开发商重视。联盟可以要求开发商整改，甚至集体拒绝收房。

　　其次，为了免除入住后的隐患，业主联盟可以提前介入到装修的全过程中。如业主联盟派几名业主代表和开发商交涉，可以要求精装修过程透明化，规定探视时间，业主全程监督装修过程。

　　张民表示，开发商把精装修房的工作承包给施工方，施工过程中出现一些问题开发商也很难以一一发现。从这个角度而言，其实开发商和购房人的利益是一致的。让业主参与到精装修施工过程中来，也是在帮开发商监督施工方。

　　据了解，在精装修房交房时，经常出现实际交的房与当初业主所看的样板间不符、装修用材及厨卫用具档次低于承诺品牌等问题。而业主争取参与监督精装修工程，材料是否是真材实料、装修流程是否规范、装修质量是否过关，在装修过程中业主都可以监督得到，如果不满意或者与合同承诺的不符，业主可以立即和开发商沟通交涉，维护业主的权益。