• 武汉楼市 三成项目上调备案价下半年供应高峰

    2020-07-30 09:02:33 52 谢明亮 0
  • 摘要:突如其来的疫情,打乱了武汉楼市原有的节奏。作为受疫情冲击最大的城市之一,武汉楼市上半年情况如何,接下来又会呈现怎样的走势,备受市场关注。


           就疫情对武汉楼市的影响,克而瑞武汉分析师谭尧认为,今年上半年的确经历了一段令人煎熬的日子,但从武汉房地产市场目前的情况看,并没有此前预期的那么艰难。


           “武汉楼市上半年走过一段较为曲折的过程,前四个月楼市成交下滑很厉害。不过五月以后一些区域复苏的速度比我们想象中要快。现在市场上出现一种新的情况:开发商看好后市,加之需求集中释放,不少项目上调了价格。”谭尧在接受财联社采访时说。


           武汉楼市的冷与热,在两组数据中呈现出不同的状态。据中指院统计,今年上半年武汉商品住宅成交量463.32万平方米,同比下降47.4%;供应量为551.53万平方米,同比下降40.4%。在价格方面,中原地产监测数据显示,今年上半年武汉227个取得预售证的住宅项目中,约三成上调了备案价。


           “太过悲观或过于乐观,都不符合武汉楼市的实际情况。”湖北房地产经济学会专家委员李国政指出,“武汉楼市满血复活是不可能的,今年如果能达到去年交易量的八成,就已经很不错。一些项目价格上扬的时候,也应该看到武汉待售新房库存量在不断走高,而且下半年还有大量项目将入市,今年预计有2600万平方米供应量,上半年仅供应了约两成。”


           上半年69个项目调高备案价


           谭尧表示,不少人此前可能有这样的预期,受疫情影响武汉房价也许会有所下降,但实际情况并非如此。


           “成交量下降幅度很大。很多楼盘虽然也有所谓的折扣,但优惠力度相当小,几乎可以忽略不计。近期市场的新现象是,江汉、黄陂、东湖高新区等区域一些楼盘的价格还在小幅上涨。”谭尧如是说。


           李国政告诉,六月份武汉一些高档房项目便上调了价格,近期少数项目价格上涨,一定程度上是这种现象的延续。


           “价格上扬,与政府适度放松了备案价格管控有关。一些项目售价格可根据市场情况,进行小幅度调整。而在疫情前,武汉对价格的管控可以说相当严厉。” 李国政指出。


           一家闽系房企武汉公司营销经理告诉,光谷、白沙洲等几个板块近期销售价格上扬态势较为明显。


           “与去年相比,今年光谷等几个热点区域新房获得的预售价格涨幅较大。此外,近期土拍市场升温,几个热点板块上半年新房供应相对有限,加之开发商对后市持较为乐观的预期,不少刚入市的新盘上调了售价。”上述营销经理说。


           据中原地产湖北研究部监测数据,至今年六月底,武汉新房市场共计有227个住宅项目取得预售证,其中69个项目的备案价有所上涨。此外,上调价格的项目中,超过一半项目涨幅在6%以内,较去年平均5%以内的涨幅,上浮了约1%。


           李国政认为,武汉近期新房价格上扬,也与市场供求结构的变化有一定关系:上半年一批高档住宅集中入市,拉高了整体价格水平。


           中原地产数据显示,武昌区以2.4万元/平方米的成交均价,成为武汉今年上半年成交均价最高的区域;而江岸区受前期豪宅项目集中备案影响,今年上半年成交均价约2.2 万元/平方米,均价同比涨幅高达30%。


           一家上海房企武汉公司营销中心经理对表示,疫情带来一个意外的情况是,促使一批改善需求加快入市,“此前积聚了两个多月的需求集中释放,也加快了高档房去化速度。近期高档房项目价格上扬的势头,还有扩大的态势。”


           仅完成全年供应计划近两成


           一些区域新房价格出现上涨的时候,武汉土地市场也呈不断升温的态势,今年硚口、蔡甸、经开、武昌、光谷几个区域,六月前后开始出现多个单价地王。


            经过168轮激烈竞争,南山地产7月1日以9.6亿元竞得光谷东一幅地块,该地块溢价率高达93.13%,而1.35万元/平方米的楼面单价刷新了该区域纪录。而在5月19日,招商蛇口全资子公司招商局地产(武汉)有限公司以58.87亿元的价格,竞得硚口区新单价地王,楼面价为1.56万元/平方米。


            谭尧指出,几个区域之所以先后出现单价地王,一是市场复苏的速度较快,二是房企对后市持乐观预期,愿意在武汉土地市场投入更多资金。


           “今年武汉所出让的多是地理位置相当不错的地块。此外,武汉城市建设配套投入以及产业政策和人才引进力度不断加大,使得房企看好后市,因而在土地市场展开较为激烈的竞争。”谭尧表示。


           在前述闽系房企武汉公司营销经理看来,虽然武汉一些项目销售情况不错,土地市场交投活跃,但这并不代表武汉楼市已经完全走出了低谷。


           “武汉楼市仍在复苏过程中,多数项目去化情况谈不上很理想,一定程度上是有价无市。此外,从供应量的角度来看,上半年并非项目上市的高峰,武汉四月份才有少量项目分批逐步复工,还有不少项目是五月才全面复工。复工时间的推后,使不少项目上市的时间延至下半年,供应高峰也将在下半年到来。贸然提价,如果项目资源独特性不够强,可能会影响后期去化率。”上述营销经理表示。


           李国政也认为,武汉目前仍处于楼市复苏过程中,不应对后市过于乐观。考虑到去年成交量创下新高,今年因疫情而丢失了很多时间和机会窗口,武汉楼市接下来仍面临不小挑战。


           据中指院数据,今年上半年武汉住宅供应、需求同比都出现了下降,下降幅度均超过40%。而根据今年武汉商品住宅2600万平方米的供应计划,上半年仅完成全年供应量的二成。


           “近期一些项目卖得比较好,除与项目定位有关系,也与上市时间节点有关。如从全年供应的角度来看,受疫情等各方面因素影响,很多项目并没有在上半年上市。而下半年将迎供应高峰,如果需求量增长跟不上供应量节奏,这些项目将面临较大去化压力。”李国政表示。