• 8月深圳楼市新房供应爆发 二手房成交大幅下滑

    2020-09-04 08:47:53 73 谢明亮 0
  • 摘要:8月底,王念去了一趟所在的区住建局,打印无房证明,来维系她首套购房资格。在715新政前卖出唯一住房的王念,边兴奋地穿梭在各网红新盘认筹现场,边感慨积分比不过土著。


           好在,8月开发商推盘积极,深圳新房迎来了供应量最大周,某种程度上缓解了王念的购房焦虑。


           通过联系上中原地产中介谭平乐时,他正在带客户去中山市看房的路上。“不太理想,我们得自己找出路”,这是715新政后,以谭平乐为代表的中介群体的工作常态——给没有深圳购房名额的客户介绍临深区域楼盘。


           美联物业全国研究中心总监何倩茹表示,715新政后市场信心下降,二手房成交量明显下降;新房供应量上升,在价格比二手房存在优势且税费比二手房低的情况下,新房成交量能保持相对高位。至于未来市场走势,何倩茹表示,至少在价格方面应该是横盘。


           新房供应或将维持爆发状态


           进入8月后,开发商推盘节奏明显加快,新房市场迎来供应高峰期。据乐有家研究中心统计,8月份共有17个新盘项目获得预售,其中含深汕合作区共14个住宅项目,供应房源共计9600套、91.06万平方米。


           仅8月供应量就比整个上半年要多,特别是8月的最后一周,有7个住宅项目入市,入市房源超5700套,供应量主要来自宝安、龙华及龙岗,为深圳楼市新房年度供应最大周。而新盘获批后,也几乎是在一周内即开盘推售。


           新房市场的火热,在深圳各地产大V社交圈也均有体现。他们的每条信息几乎都与新开盘或即将开盘的项目有关,或是踩盘现场、或是指导会员或粉丝去认筹他们认为有价值的项目,鲜有二手房的讨论。这与715新政前二手房市场的热闹形成鲜明对比。


           何倩茹认为,往年深圳新房也有下半年比上半年供应量偏多的惯例,今年受疫情影响,上半年的供应比往年更少,下半年推盘量会更集中。其次,马上进入传统“金九银十”的销售季节,房企会准备充足房源带动销售量增加。第三,3月份为减轻房企的资金压力,深圳市政府放宽了预售审批的条件,这有利于新盘加快入市。最后,深圳在715新政后,房企担忧未来销售会受到更大影响,近期加快推货。


           但市场上新盘去化存在明显冷热不均,西部热度高于东部的现象,沙井、光明、龙华等西部热门区域,开盘“日光”项目明显增多。


           至于为何会出现去化冷热不均现象,戴德梁行认为,除价格因素、学位、地铁等重要因素外,新政提升了深圳购房门槛,房票变得更加珍贵,性价比更高的楼盘,尤其是存在较大价差的楼盘成为“打新”的主要目标。如龙华上塘的限价盘中海汇德理,与周边二手房价差达到2万~3万元/平方米左右。


           17个新盘项目,9600套,91.06万平方米,这仅为今年新房井喷供应的开端。据深圳市住建局的公示数据,2020年深圳计划入市的住宅共计490.55万平方米,50618套,从乐有家数据看,今年前8个月深圳新房供应套数在2.4万套左右,这就意味着9~12月份还将有约2.6万套住宅入市。因此,年底前新房供应或将持续呈现爆发状态。


           二手住宅成交大幅减少 中介力推临深项目


           715新政后,在南山区做中介的周师明显感觉到了市场凉意。现在他的朋友圈里,除了偶尔发几个深圳的二手房或新盘项目,几乎都是在卖力推临深项目。


           “给客户群发南沙、中山等临深区域的新房,不管客户之前买没买房,都发,万一撞上了呢”。这是周师近一个月的工作状态,他向记者展示了给客户发过的信息,往上划拉好几页,都是他给客户发的临深楼盘信息。而大部分客户一条信息也没回复过他。但他笑着说,“也没拉黑我”。


           周师和谭乐平的境遇也开始在市场数据上反应。乐有家研究中心数据显示,8月深圳全市过户11322套二手住宅,环比下跌15.6%;二手住宅成交均价66002元/平方米,环比下跌1.3%。


           因为二手房过户存在数据滞后性,8月过户量虽过万但实际成交已有所下降。结合深房中协网签数据及乐有家门店成交数据来看,8月二手住宅成交与6、7月相比有大幅度减少,预计在9月下旬后才会明显体现在过户量上。


           美联深圳董事总经理江少杰认为,二手房市场的网签数量下滑还没完全体现出来。以美联物业的了解,超过一半的购房群体在新政后失去了购房资格,购房名额被限制的情况会在2~3年以后得到“缓解”。


           分区域来看,除南山区外,8月绝大多数行政区成交均现量价齐跌,龙岗、宝安仍为成交的主力区域。据乐有家研究中心数据,龙岗过户3253套,环比下跌13.5%,成交均价45069元/平方米,环比下跌2%;宝安过户2734套,环比下跌12.4%,成交均价58641元/平方米,环比下跌1.1%;南山位居第三,过户1855套,环比下跌13%,成交均价98385元/平方米,环比上涨1.1%。


           深圳中原董事总经理郑叔伦认为,715新政主要针对的就是二手房,导致了二手房成交量快速下降。715新政影响大,堪称史上最严。未来一段时间,二手房成交量预计将低位徘徊,但深圳市场购买力充足,虽然限购升级、需求下降,但整体供需不平衡的局面没有改变,二手房价格预计会比较平稳。


           “受新政影响,原本计划卖房换房的业主撤盘了,市场挂盘量、诚意卖的业主也有减少,所以业主心态还比较坚挺。”周师表示。同时据乐有家统计,深圳各区二手住宅挂牌价多数上涨。截至8月31日,深圳全市二手住宅挂牌均价为6.9万元/平方米,环比上涨1.32%。各行政区中仅盐田环比微跌0.68%,其余区均为上涨。涨幅最高为南山,挂牌均价9.6万元/平方米,环比上涨2.13%。


           不过从乐有家门店数据来看,8月中旬开始房源、客源及二手带看量都止跌回升,市场对于新政的消化期已过半,不少购房者继续踏上看房之路,预计9月市场回暖趋势会更明显。二手市场备案数据持续下行,短期步入下行区间,预计将持续1~2周时间,随着7.15政策的逐步消化,成交将迎来稳定期。


           而今年是否会出现开发商久盼的“金九银十”现象,贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示,近期住建部召开重点房企融资座谈会、城市房地产工作会商会,分别从房企端、城市监管端加强分类指导,从这来看,未来市场热度较高的城市将大概率调控加码,不会出现市场过热的情况,也很难出现金九银十。


           某上市房企副总裁告诉,“今年是买新房的窗口期,有人说现在来深圳没机会了,政府帮压着房价,这就是机会。新政后很多人一下没了名额,公寓快速上涨了一波,现在需求又转移到了小产权。”


           王念还穿梭在各大网红盘,表示某些市场非常火热的盘并不会去参与,没足够资金,但她也不想像炒房客一样合伙去买,按照她的计划,年前买定即可。而周师每天仍在群发着临深新盘信息。