• 住建部发布《住房租赁条例》 出拳租赁市场!

    2020-09-09 08:36:31 83 谢明亮 0
  • 摘要:北京9月8日消息据中央广播电视总台中国之声《新闻晚高峰》报道,近期,住房租赁市场始终处在舆论的风口浪尖上,比如长租企业“爆雷”跑路、群租房屡禁不止等新闻频频出现。


           为促进住房租赁市场健康发展,住建部7日晚间就《住房租赁条例(征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》)面向社会公开征求意见。政策针对哪些租房市场的症结问题“精准动刀”呢?


           近日,上海、成都、广州、合肥、杭州等地纷纷发布住房租赁市场风险提示,提示消费者谨慎选择住房租赁企业、认真确认租金价格、建议使用合同示范文本。目前,专家发出的风险预警主要针对住房租赁企业“长收短付”“高进低出”等违规行为。此次《征求意见稿》也针对当下暴露的问题进行了约束和规定。贝壳研究院租赁分析师黄卉表示:“行业此前也出现了一系列问题事件,长租公寓企业跑路、租金贷、虚假房源等问题,影响了租客和房东的权益。过去只针对房东和租户的法规已难以覆盖对整个市场的指导和监管,《征求意见稿》从租赁出租和承租、租赁企业和经纪活动监管等多方面,对租赁市场的主体行为进行了规范和约束,能有效规范市场秩序,推动租赁市场监管的制度化发展。”


           同时,住房租赁市场另一个备受诟病的问题就是“租金贷”,这也直接导致很多长租企业的资金链断裂,跑路“爆雷”。北京金诉律师事务所主任王玉臣介绍,近期收到关于“租金贷”的咨询和案例很多,主要呈现以下几个特点:“第一个特点就是,它具有一定的欺诈性,其实很多这种租房贷的案子,最开始的时候,租客其实是不知道他签的是租房贷的。第二个比较典型的特点就是,长租公寓本身把租客的租房贷款给挪用了。第三个比较典型的特点就是,长租公寓在资金链断裂以后,往往最受损的是租客的利益。”


           除此之外,住房租赁市场还存在甲醛超标等房屋质量不过关的问题,以及擅自改变房屋结构的群租房乱象等,所有这些问题亟待市场统一标准,严格监管。


            可见,随着时代的发展,住房租赁领域已经急需政府出台相关政策进行约束和监管,及时、有效地保护房屋权利人和承租人的合法利益。那么,针对长租企业的监管、严打长租公寓乱象方面,《征求意见稿》有哪些创新之处?


           《征求意见稿》共计八章66条,明确加强对租赁机构的监管、强化突出对租赁企业扶持措施,以及加大对承租人权益的保障等内容。


           《征求意见稿》对于近期备受关注的长租企业“长租短付”“高进低出”等违规做法也给予了关注。《征求意见稿》第38条明确,住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金,或者收取承租人租金周期长于已付给房屋权利人租金周期等高风险经营行为的,房产管理部门应该将其列入经营异常名录。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析:“这次政策对于近期长租公寓‘爆雷’事件其实给予了关注,其中,对于‘高进低出’和‘长收短付’等方面给予了重点关注。说明政策层面对于这些做法是持否定态度的,客观上也减少了长租公寓‘爆雷’的风险。”


           同时,《征求意见稿》中还提出了三个“不得”,即不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款,不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款,不得在住房租赁合同中包含租金贷相关内容。


            在2015年起,中央多部门便出台政策加快培育住房租赁市场,2017年广东首次提出“租购同权”,而后全国多地试点住房租赁制度。但近年来,长租公寓行业乱象显现,背后的金融风险不容小觑。中原地产首席分析师张大伟认为,《征求意见稿》中对于长租企业资金池的监管条例还有待加强:“资金池方面其实也稍微提到了一些,是由各个地方来做,但是地方是否有主动性,要打一个疑问。如果你监管了资金池,就不可能再跑路了,这是一个最重要的点。”


           同时,《征求意见稿》强调了租房备案制度,这也在一定程度上夯实了后期市场监管的基础,能够更加及时、准确地掌握租房市场的动态变化。严跃进分析:“过去租赁市场在备案方面几乎是空白的,这次明确了各类租赁合同都必须备案的规定。而且政策第十七条也规定,承租人按照有关规定申请享受基本公共服务和便利的,相关部门应当通过房屋网签备案系统,查询住房租赁合同信息。该规定使得‘备案’在合同中的地位大增,后续无论是出租人还是承租人,或者是住房租赁企业和房地产经纪机构,都应该关注到这变化。”


            发展住房租赁市场,是我国构建房地产市场健康发展长效机制的核心内容之一。2019年,中央出台的相关政策仍以支持、鼓励租赁市场发展为主,年底的中央经济工作会议更是表明将“大力发展租赁住房”。


           7日晚,这份全文超过7000字的《征求意见稿》一出,在行业从业者、行业研究者中间引发了热烈讨论,专家也针对《征求意见稿》提出了自己的建设性意见。


           对于住房租赁企业,《征求意见稿》明确,住房租赁企业等市场主体在从事住房租赁有关经营活动时,应当遵守《中华人民共和国反垄断法》《中华人民共和国反不正当竞争法》等有关规定,禁止哄抬租金、捆绑消费等扰乱市场秩序的行为。严跃进认为,《征求意见稿》输出了一个“稳租金”的强烈信号:“稳租金成为监管的核心。第一,租金的指导制度将加快建立,体现了政府对于租赁市场引导的这样一个导向。第二,租金的公司制度将加快建立,后续各个区域和不同的住房都会公布相关的租金信息。第三,租金的监管制度将加快建立,稳租金概念提出,成为稳房价、稳地价、稳预期后的第4个稳。”


           《征求意见稿》的第三章和第四章将住房租赁企业和房地产经纪机构的经营行为区分进行了约束和规范。然而在市场上的实际经营状况中,有些房产租赁企业和房产经纪机构存在“一套人马、两个牌子”经营的状况。张大伟担忧,这是否会导致条例在执行过程中出现无法精准约束的情况。他说:“是否在法律法规上,针对同时具备了两个属性的企业,有可能会造成他们互相扯皮,或者把企业定义弄模糊了之后,会使他们具有获得双向收益的可能性,所以这个在政策法规里面,也需要做更深入或者更细节方面的考虑。”


           在黄卉看来,这两类企业实际上往往相伴相生,长远看,区分对待有利于引导行业健康专业地发展。她说:“住房租赁经营业务源于房地产经纪行业,两类企业往往相伴而生。此前针对住房租赁企业的法律法规较少,未按照住房租赁经营行业的特点和规律进行监管。此次明确了针对住房租赁企业和房地产经纪机构的经营行为,能进一步规范和引导市场主体合法经营,引导行业健康发展。”