• 发令枪已举起!所有的房企再次站在同一起跑线

    2020-10-06 09:45:54 87 刘哲 0
  • 摘要:万科作为中国房地产行业的老大哥,一言一行都受到广泛关注!


           2014年6月,时任万科总裁的郁亮首次提出:“房地产行业已经度过了最黄金的岁月,楼市进入白银时代!”


           那一年全国楼市格外的萧条!


           2018年9月,又是万科,大声疾呼“活下去”!


           满场鲜红的宣传标语,醒目的三个大字,更是被人们解读出了罗生门的味道。


           业内为之哗然,万科怎么了?又在制造恐慌!


           事实证明,大哥不愧是大哥,所言不虚!接下来的两年时间里,大家的日子确实一天比一天难过。


           今年房地产市场更是压力重重,销售市场:后劲不足,金融环境:三道红线,政策层面:房住不炒。


           各家房企又该何去何从呢?


           09月25日,万科南方区域媒体交流会上,董事会主席郁亮再次发声:


           楼市发生巨变,所有房企再次来到同一起跑线!


           在郁亮的讲话里,中国房地产行业被两个时间节点,划分为有三个阶段:


           一是21世纪初期阶段,是土地红利阶段,谁能拿到地,谁就能赚钱;


           二是招拍挂之后,进入金融红利阶段,需要更多的资本市场和金融支持,才可以买更多的地!

           

           三是三道红线政策的实施,影响力不亚于2002年的土地招拍挂制度。


           因为金融红利时代已经划句号了,房地产行业进入全新管理红利时代。


           所有的房企再次来到了同一起跑线,一切归零。


           土地红利时期,拿地是一切的根本!


           李超人拿地赚钱的轻松程度自认第二,相信没人敢自夸第一。


           或许没人想到,除了“公摊面积”这一房地产大杀器之外,“捂地开发”这一专业名词,也是李超人发明的!


           近日,网络流传一张图片——


           这张网传的文件,显示由成都市高新区发布,重点内容如下:


           和记黄埔地产成都公司因存在捂地、捂盘等不良行为,被禁止高新区内金融机构向和记黄埔成都公司及其项目提供新增融资、贷款。


           同时要求,禁止区内金融机构向和记黄埔进行重大资产重组提供帮助。


           而这次被成都点名“拉黑”的南城都汇项目,是李嘉诚在2004年以21.35亿元拿下的"地王",一共1036亩,成交楼面价1030元/㎡。


           拿地至今已经有足足16年时间,然而到现在这个项目8期规划只推出了6期,至今依然在建设中。


           结果呢,今年7月长实集团作价78.48亿,将整个项目甚至包括成都公司的所有员工打包,转让给了禹洲集团和瑞卓置业,拍拍屁股走了。


           挥了挥衣袖,不带走一片云彩!


           也就是说, 李超人在成都16年整整赚了38亿,只留下一地鸡毛!


           事实上,这已经是李超人旗下公司的一贯运作手法了。


           在重庆,2007年和记黄埔以24.6亿元获取杨家山片区地块,成交楼板价约760元/平方米,十年不动工。2018年和记黄埔拟出售该处资产,报价200亿元,涨了近10倍。


           在北京,1993年,长江实业参与誉天下项目开发,长期处于停工状态,耗时25年,也就是1/4个世纪。到2018年,誉天下项目终于全部竣工。经过10多年的囤地,再经过10年的开发,北京核心区域的土地溢价可想而知。


           在上海,2006年,长实与合作方,以22亿元的底价共同购得高尚领域地皮,折合楼面价3055元/平。历时十余年的慢途开发,最终项目平均售价为87555元/平方米,较13年前的拿地价格增长了近28倍。


           值得一提的是,当时项目规划将建120万平方米的综合体,最终交付的时候,高档写字楼、大型商场一个也没有,只有切割成小面积的、散卖的、廉价的公寓式办公楼!LOW到爆炸!


           凭借特殊的身份,顶着“香港首富”等光环,对政府相关部门表示愿意参与城市开发,从而用极低的价格拿到区域最好的地块,然后,就一个字—— “捂”。


           第一个进入区域开发,却是最后一个开盘,坐等周边商业配套做成熟,享渔翁之利,并且稳赚取土地溢价,吃尽土地红利!


           可谓机关算尽太聪明啊!


           随着招拍挂制度的逐步推广,土地开发政策的完善,各地政府对于房地产开发的监管力度日益加强,土地红利阶段一去不复返了。


           房地产开发进入金融红利阶段!


           房地产开发归根到底,还是一个重资金,金融密集型行业。


           开发商从资本市场获得的支持越多,金融融资成本越低,在房地产开发领域就越得心应手。


           尤其是多年来的国家经济持续发展,老百姓生活水平的提高,房价随之上涨。


           预售制度的实施,更是将房地产开发演化成一个杠杆博弈。


           土地的储备,成为了开发商的生存的根本。


           抢地,事实上成为房企金融实力的大比拼。


           早期的土拍市场,规则很简单,价高者得。


           一时间,全国各地地王频出,开发商为此一掷千金!


           全国最高溢价率地王:689.38%


           融创中国2016年9月27日创造的。


           经过76轮竞价,融创用19.47亿元的价格拍下了东莞市黄江镇一宗商住用地,溢价率却高达689.38%,创下了截至目前全国土地市场的最高溢价率!


           全国单价地王:楼面价100315元/平方米。


           2016年8月,融信中国拍得上海静安中兴社区一幅地块,楼面价100315元/平方米,扣除商业配套以及配建保障房,实际楼面价约11万元/平方米。


           全国总价地王:310亿


           2020年2月20日,香港置地联合体拿下上海一宗土地,问鼎全国总价地王,总价310亿。


           没有钱,你都不好意思开口抢地。


           盖房子成了一场金融实力的大比拼。


           为了进一步抑制土拍价格的飞涨,各地陆续修改了拍卖规则,价格熔断机制出台,摇号拿地应运而生。


           价格一定,凭本事摇号,是不是听起来更公平了?


           图样,图森破!


           根据概率学,分母一定的情况下,分子越多,摇中的概率越大。


           马甲公司,应运而生。


           几天前,扬州的一场土拍中,316个"马甲"公司抢一块地。


           根据后来披露的一些内部信息显示,316家竞拍企业背后直指35家房企,马甲超过10家的就占了三分之一。


           碧桂园、保利、美的、金地、绿城分别以50家、40家、22家、20家、20家的马甲数量排在前五。


           最终的幸运儿正是在这五家马甲最多的企业之中诞生,金地集团中标。


           每一家马甲公司的入围,都意味着1.9亿的投标保证金。


           硬生生的把一场”公平“的摇号制度,变成了资本的竞赛。


           这也就是为什么融资、借贷成为房地产开发商最为重要的部门。


           这也就是为什么”快周转“成为部分开发企业的生存之道。


           融资成本压力之下,时间就是金钱,被演化到了极致!


           金融红利阶段,借钱是房地产开发的必经之路!


           凭本事借的钱,更要有本事去还!


           长期以来,高负债,高融资,高周转,成为房地产企业高速发展的不二法门。


           所有的风险都被房地产市场的火热所掩盖。


           疯狂之下,泡沫越吹越大,风险也随之膨胀。


           部分房地产企业在盲目的飞速扩张过程中,积累的风险越来越大,最终无法掩盖,暴露于天下。


           泰禾被万科收购,福晟被世贸托管,包括此次被卷入重组风波的X大!


           2020年8月16日,银保监会主席郭树清在《求是》发文说:房地产是目前威胁金融安全最大的灰犀牛!


           风险一触即发!


           房地产市场改何去何从,成为楼市发展的需要迫切解决的问题。


           融资”三道红线“门槛政策的实施,将成为规范市场的第一步。


           9月26日,媒体有消息称,监管部门要求“三条红线”试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标。


           至此,目标有了,时间节点确定了,甚至部分房企的整改措施都已经完成。


           距离达到国家要求的红线以下,只有不到3年的时间。


           房地产公司为了完成目标,未来三年将进行巨大的调整。相关金融机构的融资红利,也将在此期间逐步消减。


           就像万科郁亮所说的,金融红利时代已经划句号了,外部条件将会归零,开发商将会再次站在同一条起跑线上,开始新一轮的争夺!


           在这场新的比赛中,良币驱逐劣币,大鱼吃小鱼的情景将会不断上演。


           全国房企将会迎来新一轮的大洗牌!


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