• 调控满月 连涨56个月的徐州房价迎来下降了?

    2020-11-14 09:09:31 43 谢明亮 0
  • 摘要:11月13日,想关媒体查询发现,徐州东城区某楼盘二手房挂牌均价12464元/平方米。这价格在1个月前,为14700元/平方米,降幅达12.16%。“上个月挂的价格卖不出去,最终成交价比较低,所以这个月挂牌价就降低。”该楼盘经纪人解释。


           1个多月前,10月9日,徐州市住建局官网发布《关于进一步促进市区房地产市场健康发展的通知》(下称《通知》),从提高住宅土地供应量、限制出售年限等方面提出八项调控措施。


           连续上涨的势头或被压抑。截至11月12日,安居客数据显示,11月徐州房价均价 10556元/平方米,10月为10570元/平方米。


           “调控对于房价的影响是存在的,尤其是二手房,会对买卖双方造成一定心理影响。”安居客房产研究院分院长张波向时代周报记者解释,在此情况下,炒作较严重、房价上涨过快的小区会出现价格回落,是属于正常现象。


           不论是卖方还是买方,确实受到调控政策影响。


           “按新规定,新备案商品住房建筑面积在10万平方米以下的,备案价格一年内不得调整。”11月9日,楼盘网置业管家告诉,这让开发商不能随意涨价,购房者会担忧房子的升值空间,买房时也就更为谨慎。


           手握5套房的徐州人林彭本想再购入一套别墅用作投资,如今他唯有观望。“之前有浙江朋友想投资徐州房子,现在也不敢动了。”


           棚改助推


           徐州房价是从2016年开始上涨的。直到今年10月20日,国家统计局公布的9月70个城市房价指数显示,徐州新房、二手房价格分别环比上涨1.4%、1.3%,涨幅居全国之首。至此,徐州房价已连续上涨56个月。


           “2016年房价上涨,主要是因为徐州的棚改政策。” 10月30日,中指研究院上海研究总监方颃解释,并不是市场需求突然增多或者供不应求。


           徐州是全国老工业基地和煤炭产地。20 世纪 90 年代末,徐州矿务局成为国家首批确认的特大型企业,为江苏省主要煤炭生产基地,大批职工住宅因长久失修逐渐破旧,缺乏配套基础设施,窄小的房屋不便于二次整修,成为棚户区。


           2016年6月17日,徐州发布《关于印发供给侧结构性改革去库存的实施意见的通知》,要求提高棚改货币化安置比例,原则上不低于60%,其中县(市)、铜山区、贾汪区原则上不低于55%。


           “我家就是2016年拆的,76.13平方米的房子赔了20万元。”林彭回忆,当时市区房价6000多元/平方米,自己再补20多万元,总价40来万元就能买到市区一套同等面积的房子。


           棚户区拆迁户持币入市,助推徐州楼市走高。


           通过查询聚汇数据发现,2016年徐州平均房价为6620元/平方米,到2017年涨至8530元/平方米。“棚改中货币化安置比例高,这是导致徐州房价猛涨的其中重要原因。”方颃如此分析。


           2017年徐州计划棚改19117户,269.4万平方米。2018年棚改计划达到2127万平方米。2018年中指研究院发布《中国指数研究院分析师2018春节回乡见闻系列报告》指出,徐州是长三角棚改规模最大的城市。


           棚改之外,人口众多也为徐州楼市提供上涨的基础。江苏省统计局数据显示,截至2019年末,徐州常住人口882.56万人,在江苏省13市中排名第二。


           人口红利为徐州提供了卖方市场,叠加棚改货币安置政策助推,徐州房价持续上涨。聚汇数据显示,徐州房价2019年已涨至10387元/平方米,突破万元大关,相比2016年上涨了3767元/平方米。


           “按现在的房价来看,房价涨到90多万元,比当初购入价翻了一倍。”林彭正是看中了这番上涨速度,成为徐州的投机客。


           高房价赶人


           山东人方博今年刚考取徐州公务员,他想在徐州买套房,但心仪的东城区里,好位置的楼盘已经售罄,房价基本在18000元/平方米以上。“东城区目前配套设施并不齐全,成熟商圈也就一个。”高企的房价让方博唯有放弃东城区。


           外地人在徐州安家难,本地毕业生也在逃离。


           职友集数据显示,2019年徐州平均工资5840元,在江苏省13市中仅排名第8位。“上海工资更高,这里没有太多发展机会。” 王慧是徐州医科大学毕业生,从县城来的她觉得市里的条件好很多,但毕业后,她依然选择离开。


           徐州目前有12所大学、20万名大学生,和王慧一样选择离开的大学生不少。《徐州市国家可持续发展议程创新示范区建设方案(2020—2022年)》提到,2018年徐州高校毕业生流入比仅为0.49。以中国矿业大学为例,留在徐州就业的本科以上毕业生不足5%。


           徐州从房地产市场调控和产业发展两方面着手,解决“留不住人”难题。


           10月9日晚,徐州市住建局官网发布《通知》,提出加大住宅用地供应量;要求商品住宅备案价格一年内不得调整;市区一套房自权属登记之日起未满2年或者网签未满5年,不得上市交易;市区二套及以上、非市区户籍,拥有1套及以上的,自权属登记之日起未满3年或者网签未满6年,不得上市交易。


           “调控政策的限制确实能够打击投机性的购房行为。”方颃说,目前徐州土地供不应求,加大土地供给或者使用非市场化手段,是可以把房价快速压下的。


           11月13日,通过查询发现,徐州平均房价已有下降趋势。9月徐州均价为10650元/平方米,10月均价为10570元/平方米,11月前两周,徐州均价降至10556元/平方米。


           “调控房价,保持稳定是最终目的。”张波认为,如果不调控,房价上涨的预期增强,将会拉动土地市场和房价同步升温的情况。


           同时,徐州也提出补足产业,为人才提供发展机会。


           2020年徐州政府工作报告提到,要大力发展“四新经济”,抓好5G、大数据、人工智能、云计算、区块链等新技术应用,瞄准18个主攻领域,推进四大战略性新兴主导产业扩容提质,实现年内新兴产业产值增速高于规模以上工业3个百分点,占比提高2个百分点左右。


           “正在县区的父母拼命把孩子送到市区来。但是,这些孩子还会不会留在徐州,就得看城市的发展了。”林彭说。