• 房企再遇“隐形红线” 多家银行个人房贷收紧

    2021-02-02 08:49:45 38 谢明亮 0
  • 摘要:临近春节,房地产行业的境况却似乎遭遇冰点。Wind数据显示,2020年房地产指数下跌8.64%,其中,前30强的房企股价最大跌幅达到48%,平均跌幅约为21%;紧接着,多地出台楼市调控政策;而最近,多地多家银行被曝出个人房贷放款出现暂停或降速。


           对此,致电汇丰银行广州分行、工商银行广州分行、招商银行深圳分行等多家银行获悉,近期广深佛多家银行确实出现个人房贷放款降速的情况,部分银行甚至出现暂停新增个人房贷业务,而相关业务具体恢复时间仍未定。


           随着央行设立“两条红线”,银行业开始收紧个人房贷和房企贷款,置换买家和房企再遇难题。“穷则思变,现金流回款难度提高,逼开发商想法变通。”广州一房企负责人告诉记者,国有银行和商业银行一季度用于房地产贷款现状不同,房企常规应对策略是根据不同银行贷款额度现状多撒网,或向银行提前归还开发贷款以置换按揭审批额度。


           此外,广州多家银行传出房贷利率上涨的消息,其中工农中建四大行的首套房贷利率调整为LPR+55BP、二套房贷LPR+75BP,即变更后首套房贷利率为5.2%,而二套房贷利率则为5.4%。显然,房地产行业正悄然变天。


           个人房贷放款降速、利率上调


           2020年的最后一天,房地产行业迎来了一则重磅消息。央行、银保监会共同发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知(下称《通知》),其中提及将银行分为五档,并设立区别性的“两条红线”指标,分别是房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限。


           近期,这项重磅消息继续发酵,引发房地产市场连锁反应。


           2021年1月23日,有媒体报道称:人民银行广州分行近期曾有过窗口指导,要求新增个人住房贷款占比不能超过12.6%,每个月新增个人住房贷款额度不能超过2020年10月、11月、12月三个月的平均放款额度。与央行发布的《通知》不同,此次窗口指导,对广州所有的银行都是一个标准。


           对此,致电广深佛多家银行获悉,个人房贷确实出现额度紧张、放款降速的情况,但国有银行和商业银行的现状却并不相同。工商银行广州分行负责人告诉记者,目前工行广州地区正常受理房贷业务,但房贷额度确实相对偏紧。


           同样的回应出现在建行广州分行、农行广州分行、中国银行广州分行等国有银行。


           而在深圳和佛山区域,上述四大国有银行的个人房贷现状类似广州区域,尽管仍可办理业务,但均出现额度收紧的情况,“2020年底个人房贷业务就已经需要排队放款,只是近期受到调控,排队放款的时间又延长了。”建行佛山分行一工作人员告诉记者,具体放款时间可能需要等待两个月以上,且尚不知晓该情况何时将被缓解。


           反观商业银行的个人房贷业务似乎更为艰难。


           在广州地区,汇丰银行广州分行一工作人员讲诉,目前该行已暂停新增个人房贷业务,且不清楚何时恢复放贷。


           招商银行方面则表示,1月个人房贷额度大部分已于月初发放,现需排队等待放款,且最少需要等待三个月,光大银行更是传出放款时间需要等待长达半年。


           在深圳地区,招商银行、光大银行、广发银行等多家商业银行的分行或支行也已暂停新增个人房贷业务。


           “实际上,广东多数银行都已出现放款慢的情况。”按揭行业专业人士郑大源指出,多家银行同贷书仍可出具,但核心问题在于放款,“银行放款快的时候一个多月即可完成,现在需要无限期,也不知道到底何时放款。”其表示,二手房业主和新盘开发商才是这场房贷风暴最困恼的群体。


           此外,记者获悉广深部分银行房贷利率上涨的消息,其中工农中建四大行的首套房贷利率调整为LPR+55BP、二套房贷LPR+75BP,即变更后首套房贷利率为5.2%,而二套房贷利率则为5.4%。二者均已突破5%关口。而此前首套房贷利率为LPR+40BP,二套房贷利率则是LPR+60BP。


           尽管5年期以上LPR此前已连续九个月保持稳定在5%以下,但仍挡不住上涨的基点。一面限制房贷额度,一面却提升房贷利率,打击房地产市场的投机行为似乎也误伤了刚需群体。“压力大了很多,购房成本增加了。”购房者吴华(化名)告诉记者,房贷利率上涨意味着自己月供也将上涨,“希望房价能顺势而降。”但房企贷款开发成本实际也正面临上调,低于原计划的售价将给其带来更大的压力。


           房企遇双重难题


           显而易见,广东地区多家银行已出现个人房贷收紧情况,摆在房企面前的首要难题即是现金回流难。其次,根据《通知》要求,房企贷款也将受到限制,有业内人士指出购房者需做好开发商延迟交楼的准备。据此,一季度房企正遭遇双重难题。


           “一季度银行很难,房企也只能穷则思变。”广州一房企负责人告诉,现金流回款难度提高,逼开发商想法变通。其认为,一是采取多个银行组合贷款,国有银行和商业银行一季度用于房地产贷款现状不同,房企常规应对策略是根据不同银行贷款额度现状多撒网,二则是房企将加快向银行归还开发贷款的速度,以争取提前还款置换按揭审批额度。


           佳兆业相关负责人则表示,估计当前市场出现个人房贷额度紧张只是短期的,“部分银行停贷可能因为月度额度用完或者在风口,否则长此以往无法猜想行业未来发展情况。”


           而在二手房交易市场,个人房贷收紧和房贷利率升高的双重暴击更甚,房东担心回款慢,买家抱怨贷不到款和高利率。“再这样下去,我只能考虑过桥资金或者抵押贷款。”购房者周鑫(化名)告诉记者,好房源不等人,自己已经开始考虑多种贷款方式。


    据银保监会消息,房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速。而针对房地产贷款集中度等问题,银保监会首席风险官兼新闻发言人肖远企曾表示,今后要根据一直以来的集中度管理规定和通知要求,密切监控银行业对房地产的融资,确保房地产融资平稳有序。预计对按揭贷款的影响不大,因为按揭贷款非常分散,无论是规模还是范围,在集中度中影响都不是太大。


           多地再出台楼市调控政策


           央行设立“两条红线”、房贷利率上涨接连来袭,但房地产市场面临的风暴并不止于此。公开消息显示,多个城市近期陆续出台楼市调控政策。种种迹象说明,房地产市场正悄然变天。


           在房贷受限程度最深的广州,1月19日,广州市天河区住房建设和园林局发布《关于严厉打击哄抬房价等扰乱市场秩序行为的提醒信》,严厉打击各类投机炒房、哄抬房价等扰乱市场秩序的违法违规行为。


           而在部分银行出现房贷停止新增的深圳,其近期已多次出台楼市调控政策。1月19日,深圳市住建局发布通知,围堵通过“假结婚”来获得深圳购房资格的行为。22日,深圳住建局发文对12名涉嫌违规申购商品住房人员进行处理。23日,深圳住建局再次发布通知,提出8条措施,包括严格审查购房人资格,违规将暂停使用网签系统3年。


           而近日在上海、成都、杭州等地,也已陆续出台房地产行业的相关调控政策,多地均表明坚持“房住不炒”的决心,再加之近期出现的房贷收紧情况,刚需房市场似乎已成为被支持的焦点。


           但刚需房是否能真正挡住投资客却仍未可知,正如一位房企负责人所言,穷则思变。房地产市场变天后该走向何处,是否将因此出现新的市场乱象,仍需继续关注和监管。