摘要：近年来，随着住房价格的上涨，三四线城市的住宅价格几乎翻了一番，大同当然也不例外，经历了2017年楼市的置业热潮，商品房价也如同搭上火箭般扶摇直上，不少购房者都悔不当初，没有及时出手，开发商也牢牢把握住时机，土拍接连不断，新盘迭代更新，如今更是改善项目频出，房价也突破万元大关，高房价＋高库存，谁来为大同楼市的房子买单？

       2021年已经过半，大同楼市自开年以来已经有不少新项目与广大购房者见面，御东的文瀛御龙庭、大同保利项目、碧桂园·玖珑湾、文兴首席·竹里等，以及城西的海棠郡、五州帝景·学府里等等，还有10余家规划已出的新楼盘，如文瀛御湖湾、文瀛壹号院等，可谓是新盘迭出，在如此局势下，大同楼市的去化程度又将如何？

       住宅用地存量较大

       2021年4月1日，大同市规划和自然资源局发布了2021年度住宅用地供应计划，2021年大同计划供应住宅用地52宗，供地面积244.1932公顷，其中包括39宗普通商品住宅，13宗其他住宅用地。

2021年度住宅用地供应计划

       而大同市规划和自然资源局公布的2021年大同市存量住宅用地项目清单中，显示大同还有42宗普通商品房用地，存量住宅面积达250万㎡，二者加之，库存量可以说是相当可观。这对于购房者来讲，选择面变广，市场越来越好，但对于开发商来讲，销售压力越来越大，可分到的蛋糕越来越小了。

       人口流失严重

       对于大同这类三四线城市来说，从短期来看，并不缺房子，且由于城市的经济发展水平相对较低，属于人口流出区，所以真正的购房需求比较少。从长期来看，大同楼市过去两年的房价上涨已经透支了大量的住房需求和房价上涨潜力，房价高速上涨难以再次复制，本地置业者的买房意愿降低。

2021年第七次人口普查大同人口情况

       此外，根据2021年第七次人口普查最新统计数据显示，大同全市常住人口为3105591人，与2010年第六次全国人口普查的3318057人相比，十年间减少了212466人，减少6．40％，年平均增长率－0．66％。

       人口、购买力、购买欲望，这是市场的微观构成要素，人口的多少决定着市场容量的大小，市场容量的缩小，将会对大同楼市产生越来越明显的影响。

       返乡置业人群规模较小

       人口流失，势必与返乡置业的现象所并存，在小编的身边，就不乏在北京等周边城市工作的朋友，回到家乡置业。一则是因为大城市房价太高，普通家庭难以承担，二则是为了将来父母年迈，总得需要返乡照顾，而大家对于楼盘位置的选择，多以御东新区靠近高铁站的楼盘为主。

       通过0352房网后台数据显示，在2021年传统的春节长假期间，各大楼盘销量并没有明显的上升，仍是延续传统销售行业淡季的销量走势。通过这一点我们不难看出，返乡置业的购房者虽有，但为数不多，对目前大同房地产市场来说，并不能够划分成为一种成熟的置业人群或类别，只是形成了一种存在于三四线城市的置业现象，大同楼市的主力军，仍是长居本地的购房者。

       大规模征地+货币化安置

       随着城市发展建设的不断深入，大规模的土地征收自然是必不可少的一个环节，但货币化安置的补偿方式一定程度上也不可避免的购房需求的增加。根据统计显示，从2014年到2017年，我国货币化安置的比例从10%上涨到60%，一部分拆迁户拿到货币补偿之后首要考虑的事情就是买房。

2021年大同土地征收频繁

       反观目前大同市土地征收及安置情况，2021年上半年地块征收公告频出，地块位置大多趋于边缘化，囊括云州区、云冈区、开发区及市区内个别地块。尤其目前大同楼市文瀛湖片区、市区西部片区新盘迭出，在商品房库存较大的现状下，土地征收继续货币化安置也属情理之中，大规模的地块征收，势必将增加置业需求，为大同楼市带来一定的购买力。

       整体来看，大同楼市的购房需求尚未饱和，在人口流失、库存较大的主背景下，各大房企的日子可以说是不好过啊。但买房子的人永远都有，需求降低，供应量只增不减，楼市热度难以重现，这并不意味着没有需求，刚需购房者仍是置业群体当中最基础的一部分，也是目前大同楼市中最活跃的一部分。

       在新项目不断增加，新房的库存量也在不断攀升的情况下，房价上涨缓慢，以“稳”为主，购房者们也对楼盘物业等入住后的服务环节更加关注，开发商的重点也从“买地造房卖房”转换到“资产整合优化运营”，高品质的刚需楼盘成为购房者们最感兴趣、最愿意“买单”的产品，也是开发商们需要钻研的难题。