谢逸枫:前8月全国房地产“平稳”回暖增速

　　2012年9月9日上午9点35分,国家统计局网站公布数据，1至8月份，全国房地产开发投资为43688亿元，同比名义增长15.6%，增速比1至7月份提高0.2个百分点。报告指出，1至8月份，中国房地产开发企业房屋施工面积同比增长15.6%，增速比1至7月份提高0.3个百分点;土地购置面积下降16.2%，降幅缩小8.1个百分点。在商品房销售方面，1至8月份，全国商品房销售面积同比下降4.1%，降幅比1至7月份缩小2.5个百分点;8月末，全国商品房待售面积31957万平方米，比7月末增加290万平方米。在资金方面，1至8月份，全国房地产开发企业本年到位资金同比增长9.1%，增速比1至7月份提高2.9个百分点。根据国家统计局测算，8月份中国房地产开发景气指数为94.64，比上月提高0.07点。

　　美国格理集团首席经济学家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫先生对此评论与分析发表看法：

　　主持人：谢先生怎么看今年前8月房地产数据?

　　谢逸枫：房地产最低迷周期早就过去，已经进入“平稳”回暖增速期，房地产指数上升，暗示楼市回暖将提前到明年3月份。首先是房地产开发投资与额度“双双增速”，房地产呈现明显回暖。另外是土地低供应增长，明年将出现供应短缺。其次是土地市场逐渐火热，房企拿地积极，后市信心恢复。再次是销售成交和销售额降幅收窄，楼市回升加快。最后是房企资金最坏时期结束，基本不差钱。而商品房库存去化率提高，到位资金增速，意味着房企资金链越来越牢固。

　　全国房地产开发投资增速。一、房地产开发投资完成情况，全国房地产开发投资增速，2012年1-8月份，全国房地产开发投资43688亿元，同比名义增长15.6%，增速比1-7月份提高0.2个百分点。其中，住宅投资29990亿元，增长10.6%，增速回落0.1个百分点，占房地产开发投资的比重为68.6%。1-8月份，东部地区房地产开发投资25116亿元，同比增长14.9%，增速比1-7月份提高0.4个百分点;中部地区房地产开发投资9313亿元，增长16.9%，增速提高1.2个百分点;西部地区房地产开发投资9259亿元，增长16.3%，增速回落1.2个百分点。

　　主持人：前8月全国房地产开发投资增速主要原因是什么?

　　谢逸枫：房地产开发投资增速主要原因有四个方面，一是国内经济刺激计划启动，各地楼市回暖趋势明显，房地产投资加快。二是货币政策和调控微调，刺激大量的市场购买力，房企增加新的项目投资与开发。三是房企资金宽松，购置土地积极。政府降低地价，推地供应力度加大。四是保障房建设加快。另外是购房者入市决心强烈，房地产市场买卖呈现火爆现象。

　　东中西部地区房地产开发投资总量及增速。1-8月份，房地产开发企业房屋施工面积511657万平方米，同比增长15.6%，增速比1-7月份提高0.3个百分点;其中，住宅施工面积383558万平方米，增长13.1%。房屋新开工面积122940万平方米，下降6.8%，降幅比1-7月份缩小3个百分点;其中，住宅新开工面积90755万平方米，下降11.1%。房屋竣工面积44603万平方米，增长20.2%，增速提高1.2个百分点;其中，住宅竣工面积35801万平方米，增长20.4%。全国房地产开发企业土地购置面积增速。1-8月份，房地产开发企业土地购置面积23624万平方米，同比下降16.2%，降幅比1-7月份缩小8.1个百分点;土地成交价款4800亿元，下降7.6%，降幅缩小9.3个百分点。

　　主持人：怎么看房企拿地再掀起高潮现象，为什么会冒进拿地?

　　谢逸枫：房地产调控关键期内，房企大量购置土地主要是抢时机。一是全国地方政府财政吃力和调控政策影响，地价溢价率和溢价比较低，土地价格相对便宜。二是房企资金富裕，上半年新增土地储备不足。目前土地市场的优品质地块大量推出，并且开发利润高。三是土地市场火热，有利楼市回暖。况且优品质的地块越来越稀缺，又可以增加不动产资产的增值。四是房地产市场回暖的态势加快，后市前景往好的趋势发展，低价抄底拿地是最好时机。#p#副标题#e#

　　全国商品房销售面积及销售额增速。二、商品房销售和待售情况。1-8月份，商品房销售面积57415万平方米，同比下降4.1%，降幅比1-7月份缩小2.5个百分点;其中，住宅销售面积下降4.8%，办公楼销售面积增长10.1%，商业营业用房销售面积增长3.0%。商品房销售额34011亿元，增长2.2%，1-7月份为下降0.5%;其中，住宅销售额增长2.3%，办公楼销售额下降1.9%，商业营业用房销售额增长5.7%。

　　1-8月份，东部地区商品房销售面积28263万平方米，同比下降2.6%，降幅比1-7月份缩小3.9个百分点;销售额20742亿元，增长2.2%，1-7月份为下降1.5%。中部地区商品房销售面积14441万平方米，下降2.4%，降幅缩小1.6个百分点;销售额6458亿元，增长6.1%，增速提高1.2个百分点。西部地区商品房销售面积14711万平方米，下降8.2%，降幅缩小1个百分点;销售额6811亿元，下降0.9%，降幅缩小1.4个百分点。8月末，商品房待售面积31957万平方米，比7月末增加290万平方米。其中，住宅待售面积增加79万平方米，办公楼增加19万平方米，商业营业用房增加112万平方米。

　　主持人：请你分析前8月销售成交和销售额上升的原因是什么?

　　谢逸枫：前8月销售成交和销售额上升的原因有四个方面，一是前期一系列调控微调积累的购房需求释放。而货币与房贷政策放松及微调城市的增加，促进楼市回暖。二是开发商采取“以价换量”的销售策略，去商品房库存量，销售成交不断创新高。三是购房者受到房贷政策调整和房企价格折扣优惠政策，积极入市购买。四是房价连续3个月上涨，并且楼市“价量齐飞”让购房者和房企看好后市。

　　主持人：8月房价如何走势?未来房价又将怎么走?

　　谢逸枫：从8月房价数据显示，房价环比连续保持8个月下降,说明中央房地产调控效果非常显著。目前前8月全国房地产“平稳”回暖增速,一方面是货币政策和地方调控调整的结果.另外一方面是房企"以价套现'的销售策略实施,去商品房库存,回收销售款,保持现金流的稳定。"不过,房价同比依然连续三个月上涨趋势，说明房价上涨压力巨大。

　　谢逸枫：供应短缺导致市场供不应求，明年房价将进入全面上涨。首先是土地低增长供应，而保障房也低供应，新增供应大量减少。市场供求不平衡，房价下降的可能性为零。其次是调控从严基调转向微调进入维稳，年内调控放松预期强烈。货币与房贷政策字已经放松。因此，未来更城市实施放松调控的政策出台。再次是房价已经出现明显上涨苗头，并且连续上涨3个。楼市回暖加快，价随量升趋势出现。同时，购房者谨慎态度转变成积极入市。最后是去商品房库存量快速，房企资金压力逐渐消除，房价缺乏下降动力。况且，今年稳增长的目标之下，全国大量的投资必然导致地方政府财政透支，土地财政将进一步推高房价。

　　全国房地产开发企业本年到位资金增速。三、房地产开发企业到位资金情况，1-8月份，房地产开发企业本年到位资金59714亿元，同比增长9.1%，增速比1-7月份提高2.9个百分点。其中，国内贷款9886亿元，增长11.2%;利用外资293亿元，下降53.7%;自筹资金25040亿元，增长12.5%;其他资金24495亿元，增长6.7%。在其他资金中，定金及预收款15323亿元，增长10.1%;个人按揭贷款6057亿元，增长10.0%。房地产开发景气指数回升.四、房地产开发景气指数，8月份，房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为94.64，比上月提高0.07点。

　　主持人：目前房企资金链状况如何?

　　谢逸枫：房企到位资金不断增速，表明房企资金最坏时期已经过去了,现在基本是不缺钱。首先是房企融资成本下降，销售回款增加，现金流越来越宽松。其次是房贷政策放松，个人住房贷款增长快速，市场购买力旺盛。再次是国内房地产贷款也逐渐增加，房企整体资金压力减小。最后是货币政策放松预期强烈，开发商推盘速度提高，但是价格折扣优惠政策的力度越来越小。毫无疑问，现在买房是购房者最好时机,否则一旦错过必然要悔青肠子。