“房企系”搅动养老地产 “保险系”仍具优势

摘要：5月13日，由复星集团与峰堡投资集团合资设立的上海(楼盘)星堡老年服务有限公司在国内的首个综合养老社区星堡中环养老社区正式开业。探索养老产业多时的复星集团，终于迈出了实质性的第一步。

　　无独有偶，此前一个月，远洋地产宣布与美国哥伦比亚太平洋(601099,股吧)公司共同开发和经营养老产业项目——椿萱茂·凯健。该项目位于北京(楼盘)亦庄远洋天著小区内，预计将建成一个近6000平方米的高级养老护理设施，这也是远洋地产试水养老产业的首个项目。

　　“房企系”力量开始搅动养老地产市场，与“保险系”和“央企系”形成三足鼎立的局面。据不完全统计，三类企业在养老地产上的投资额已逾千亿元。

　　险企雄心可鉴

　　近年来，诸如万科、保利、绿城等地产大佬纷纷进军养老地产。销售额全国排名前50名的开发商中，已有10余家涉足养老地产，加上中小房企，涉水养老地产的开发商已超过20家。截至2012年底，单是保险业以“养老社区”为名获得的土地，就已超过2万亩。

　　申银万国研究报告分析称，保险公司投资养老地产是大势所趋。一方面，中国正在经历史上速度最快的老龄化进程，发达国家每千人床位数在60张左右，而中国目前仅有20张，仍有很大投资空间，养老市场规模在万亿元级别的;另一方面，保险公司现有投资渠道收益率低，养老地产的投资期长与保险公司负债的久期契合度高。此外，保监会对险资投资不动产领域的政策也鼓励险企投资于养老产业。

　　目前，寿险公司已经成为中国养老地产开发的主力军。作为最早获得保监会试点资格，最早推出与养老社区相挂钩的保险产品的泰康人寿，目前已在北京小汤山、上海崇明和海南(楼盘)三亚(楼盘)建设高端养老社区，同时计划将云南、山东、辽宁等全国20~30个核心大中城市作为下一步重点开发的城市，将北京等地的投资经营模式和产品服务标准作为样本在全国推广，打造全国连锁养老社区旗舰品牌;平安集团将在“环渤海”、“长三角”、“珠三角”、西南部、海南岛等5个地区规划养生养老地产项目;新华保险(601336,股吧)计划于2015~2016年形成全国战略布局，逐步构建全国养老产业基地;合众人寿则计划5年内建设14个养老社区。对于未来，险企纷纷展现出在养老地产领域的雄心大志。

　　事实上，尽管险企对于养老地产表现出极大的兴趣，也规划出美好的前景，但据了解，很多项目在实际推进过程中并不顺利，多个项目悬而未决，多块项目用地至今闲置。

　　申银万国报告认为，“养老属于民政部门主管、土地属于国土部门主管，而规划又属于规划部门主管，相互协调比较困难。”另外，“我国仍处于养老观念转变期，短期内市场空间仍具有不确定性”。而“不确定性”已经在“房企系”的养老地产项目上上演。据了解，保利地产(600048,股吧)的“安平·北京市和熹会老年公寓”从去年11月开业至今，入住率仅为13%。该项目负责人就此表示，虽然中国老龄化日趋严重，但改变家庭养老观念还需要时间。此外，养老地产的商业模式也有待研发，目前尚无可供复制的成熟商业模式。该报告指出，险企“只租不售”的模式束缚了险企运营的灵活性。

　　除了上述技术性的难题之外，对于养老产业的支持政策，目前也仍然仅仅停留在研究阶段。即使有一些补贴政策，也是针对个别企业量身定做，并没有统一的、公开的、标准化的政策支持这些养老地产项目的推进，这对于养老床位的新增以及增加以后运营服务都增加了变数。

　　尽管许多险企已经展开了从入股、规划、拿地、建造的一系列养老地产投资行动，但高涨的热情无法掩盖我国目前养老地产政策不明且盈利艰难的前景。如此看来，高涨的热情必须辅以长久的规划、巨大的资金支持才能够在养老产业上走下去。

　　“保险系”链条完善

　　我国人口老龄化加速，使养老成为炙手可热的问题。与保险业本就肩负的养老使命不同，由养老问题带来的商机，成为吸引其他各系力量进入养老地产的动因。社科院公布的测算数据显示，到2030年，我国养老市场的商机有望增值到13万亿元。#p#副标题#e#

　　在三股力量中，申银万国分析师孙婷更看好保险业在养老地产方面的前景，第一，老龄化突然加速时，政府必然会支持保险行业发展养老地产以释放养老压力。第二，高端消费人群最先转变观念，由家庭式养老转变为社区养老，这部分人群正是险企所建养老社区的目标消费者。第三，保险业用于建设养老地产的土地价格低廉，配套设施良好，成本压力小。第四，险企直接将未来建成的养老社区当成保险产品出售，既与负债的久期匹配，又降低了回收期长的风险。

　　虽然“房企系”在政策、价格等方面都具有先行一步的优势，在管理方面，“房企系”也具有更多的专业人员，不过，与来势汹汹的“房企系”力量相比，孙婷认为，养老地产涉及和整合的产业与普通的房地产行业不一样，房地产企业在养老地产的竞争中并不占据优势。原因在于，养老地产涉及和整合的产业与普通的房地产行业不一样，盈利点和价值探索也都不一样，养老地产涉及卫生健康、家政服务、老年设施、保险业、金融业、房地产业、旅游和娱乐业、教育产业、咨询服务业等。以泰康人寿的养老地产模式为例，其上游链接医疗保险、护理保险和养老保险等保险产品销售，下游链接医疗保健、养生疗养、护理服务、老年科技产品开发等业务，产业链条设计较为完善。

　　特别是在当前，我国很多房地产企业还只是把开发养老地产作为一种营销噱头，真正的目的仍是出售物业。由于险企开发养老地产项目是不能卖房子的，因此，与房地产企业截然不同，险企追求的长期稳定低风险回报与养老地产更为契合。

　　不过，从此次复星集团与峰堡投资集团成立合资公司星堡公司来运营在中国的养老社区项目来看，房地产企业对于养老地产的认识即便始于营销噱头，但并非仅限于此，据记者了解，在纽约证券交易所上市的峰堡投资集团在美国运营着1000多个养老社区，在美国的养老产业中占据40%的市场份额，而其也希望借助复星在国内房地产、卫生保健和医药行业的优势，开拓中国潜力巨大的养老产业市场。