分析大同房地产市场当前情形及长远健康的发展
发布时间：2013-08-30 来源：0352房网 编辑：李建霞
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摘要：房产与生活紧密相连，当下房产成为老百姓热议话题，而针对大同市房地产市场当前的发展成就与现状，促进大同市房地产市场健康长远的发展，大同市房地产和物业管理协会秘书长刘俊杰与中国人民银行大同中心支行李连光给出以下看法与建议。
始于2008年的大规模城市建设，5年以来，我市城市建设取得了辉煌的成就。与此相伴，我市的房地产业也获得了快速发展，从2008年到2012年房地产投资分别为27亿元、83亿元、90亿元、134亿元、170亿元。全市注册的开发企业243家(其中一级企业2家，二级企业26家)，目前在大同市场上运营项目的有近80家企业，国内房地产标杆企业有4家，其它知名企业6家。
二、当前我市房地产市场的基本情况
今年上半年房地产投资完成67.4亿元，同比增长88%。商品房销售面积147062平方米，同比下降61.6%。商品房销售额6.04亿元，同比下降61.5%，施工面积1734万平方米，同比增长38.8%。房屋预售登记103万平方米(城中村改造项目未进入正式统计数据)。今年房地产投资仍可能达到去年的水平，商品房销售的形势严峻，房地产企业压力很大。
(二)现有商品房存量和土地存量很大，房地产市场供给压力很大
现开工的商品住宅项目及商品住宅存量土地需5年时间消化。现已开工的商品住宅项目达623万平方米，2012年、2013年出让住宅兼商业土地2494亩，按目前常规的容积率计算可能将有373万平米的商品住宅入市，两项合近千万平米。按前五年的销售水平，最低也需5年消化期。
现已开工的商业办公项目大约有300万平方米;2012年、2013年出让的商业办公土地2934亩，按目前常规容积率测算，大约还有448万平方米将来要上市;目前已竣工的商业办公房大约有160万平方米，三项合计大约900万平方米。最突出的是建材市场，现已有6座，大约60万平方米，还将要有150万平方米的建材城入市。
(三)房地产市场需求高潮期已过去
这几年商品房优美的环境，优良的品质吸引到了大批的改善性、刚需型住户购买新房。从2008年至2012年五年商品房预售登记总量是863万平方米，分别是56万平方米、181万平方米、222万平方米、252万平方米、152万平方米，年均172万平方米，大量的住房需求已经满足。
近五年来，市区的拆迁安置保障房10.49万套(约880万平米)，已竣工7.1万套(约593万平米);同煤的棚户区房10万套(约1126万平米);城中村改造10万套;大批的居民改善了居住条件。随着我市老城区建设的接近尾声，拆迁规模逐渐减少，从房地产市场周期规律看，这一周期的购房高潮已过去。
三、影响我市房地产市场的发展因素
(一)我市的房地产发展水平总体与城市化水平一致，但与经济发展水平有所脱离
近几年，我市房地产投资始终排位全省第二。主要原因是我市市区人口远多于其他市的市区人口，我市的城镇化率及社会消费品零售总额，居民储蓄存款始终排名在全省前列。通过上述情况分析，我市城市的综合实力不弱，支持了城市的快速发展建设。
但是，我市GDP及城镇人均收入在全省排位中落后，总人口排位居中，在这些方面来看，我市房地产投资有些冒进。
(二)市区人口增长缓慢，新增需求不足
从2008年到2012年尽管全市农村人口减少13.5万人，市区户籍人口只增加14.68万人。市区就业岗位数量徘徊不前。
2008年城镇从业人员42.25万人，2012年44.5万人，其中企业只增加1.89万人。劳动部门公布每年新增就业5万人，按实际招工信息分析，招工的岗位多是服务业，最大的特点是不交“三险”的临时工。从人口和就业情况看，产业不发达还难以撑起房地产市场的需求。
四、对我市房地产市场的风险的分析
(一)我市房地产市场的风险是存在的，也是全国各地普遍存在的
在最近城镇化发展及三四线城市房地产市场供大于求的问题举例中大同被媒体、学者屡次提到。2012年底上海易居研究院发布了《中国城市房地产市场风险排行榜》前50位。位居第一是酒泉市，大同位居第十，前十名包括呼伦贝尔、黑河、鄂尔多斯、武威、普洱、白城。前30名包括我省的晋城、临汾、吕梁、忻州。南通、佛山、贵阳、营口、温州等城市也在前列。排行榜根据城市的市场需求市场供给，供求关系，外部环境、开工、成交面积、土地出让，二手房均值，土地消化周期，房价收入比等指标分析，有很强的参考价值。
(二)我市不属于房价暴涨城市，价格泡沫不大
房地产市场风险城市普遍性的问题是土地和商品房供大于求。典型的风险城市房价炒得很高，比如鄂尔多斯中心区房价最高时炒到2万/ m2，价格一夜暴涨5倍，现在的房价跌4-6成。温州的房价最多炒到4-5万/ m2，现在普遍跌了3-4成。这两个城市的房价炒高与民间资金借贷密不可分，价格越高民间资金流入的越多，相互作用，最终导致房价的泡沫破裂，民间借贷崩盘。#p#分页标题#e#
我市房价2008年2980元/ m2，2009年3700元/ m2，2010年4000元/ m2，2011年2012年4500元/ m2，按2012年城镇居民人均可支配收入及计算，我市房价收入比是7.3，超过了世界上通行的6，但是与上海易居公布的全国2011年总体房价收入比7.4相似。深圳是15.6，一线城市都在11以上，我市房价还算正常，下跌的空间不大。
我市的主要楼盘是国家级标杆企业，实力雄厚，抗风险能力强，不会出现资金链断裂。本市企业楼盘规模小，即使资金链断裂也不会影响大局。
(三)我市房地产的风险主要是供给过量的问题
综上分析，由于我市房地产市场的需求已经大量释放，需求不足是主要问题，但是由于房价没有暴涨，房价下跌的空间也不大，所以我市房地产的风险主要是供给过量的问题。
我市的御东新区与老城一河之隔，且有五座大桥相连，不是“飞地”，与很多地方的“飞地” “鬼城”根本上不同，比如连云港、营口的新城就是“飞地”，我市的御东新区和老城紧密相连，相互依存，各有千秋。御东新区基本的公共设施已建成，所以发展潜力不容怀疑。
五、促进我市房地产市场健康发展的建议
对全国房地产市场进行比较，我们大同这样的三四线城市和一二线城市的根本区别是购房主体不同，一二线城市购房主力是流动人口，三四线城市的购房主力是本地居民，人口的基数决定了市场的大小，一二线城市的限购政策主要是限制流动人口买房，三四线城市房地产市场的主要问题是防止供给过剩。
(一) 建设宜居城市，吸引周边人口集聚到大同
我市城市建设取得了很大的成就，城市道路、环境、教育、医疗极大改善，基本具备了宜居城市的雏形。
对近期购房者进行分析，发现购房者有82%是本市区居民，8%是本市县区居民，10%是外市居民。本市县区居民、外市居民购房者占的比例很小，吸引这两个群体买房是我们销售的潜力。
1、 抓住国家城镇化新政策的机遇，鼓励县域人口进入市区居住。贵阳市在2012年出台外地人首次购房可获得本市户籍人口、就业、入学、就医等同等待遇的政策。我市也可以考虑放宽相关限制或逐步放开或单项放开，消除全面限制。对退休人员养老居住的，要设立方便他们办事的机构，制定方便他们医保报销等办法。
2、 增加交“三险一金”的就业岗位。要求招工单位遵守国家法规，加强政府对就业的管理力度，多招交“三险一金”的就业岗位，增加就业的稳定性也就增加了预期的消费。
(二)建设宜商、宜工城市，吸引周边经济要素集聚到大同
我市的经济总量多年来已经退居全省中后位次，逐渐对我市房地产市场显示出制约。从长远看，大同要改善经商环境，加大开放程度，转变政府职能，建设宜商、宜工城市，吸引周边经济要素集聚到大同，加快经济发展，房地产市场需求才有长远的支撑。
(三)加快现有公共设施的市场经营步伐
1、偿还现有债务不能光靠卖地，还要靠经营
现在我市面临着偿债的问题，但是政府偿还现有债务不能光靠卖地，还要靠经营。随着需求的不足，卖更多的地会造成更大的供给，打压房地产市场，形成恶性循环。所以在商品住宅土地供给上，政府要把握市场需求，从宏观上予以调控，防止土地供给过剩。对已出让的土地要从上市时间和产品结构方面调控。
我市的一些公共基础设施可以加快市场开发，比如体育中心、大剧院、文瀛湖的水上项目、冰上项目等文化娱乐休闲项目急需开发。
面对债务问题，也可以考虑现有的资产资本化，政府出售或合资有经营价值的公共设施，缓解政府债务的压力。吸引外地资本来同，只要运营起来，经济就有希望，税收就有希望，偿还债务就有希望。
2、御东的房地产市场成为市区的主力市场，御东兴则大同兴。我们要树立御东宜居的形象，充分发挥御东现有公共设施的杠杆作用，促进御东繁荣。加快御东各项配套设施的建设，创造御东叠加效应的亮点。
(四)政府在其它方面的一些可行做法
1、在目前商品住宅供给过剩的情况下，政府拆迁房屋改为货币补偿，可以优先选购御东商品房，以便减缓御东开发商的市场压力。
2、政府创造条件，加快二手房的流动，促进改善性、刚需型购房进入二手市场，由此带动一手房的需求。
3、要加强对我市房地产市场各项因素的研究，为政府决策提供正确的意见。三四线城市出现的许多问题与地方缺少深入研究有很大的关系。国家的主要研究机构研究重点是一二线城市，对三四线城市研究的很不够。
4、行政企业机关搬迁御东可以刺激御东房地产市场的销售。
5、对房地产企业的民间资金借贷要认真调查研究，防止楼盘资金出现断裂，造成不良的社会影响，和不必要的损失。
六、目前形势下房地产企业的策略
1、要审时度势，冷静正确的看待我市的房地产市场，既不要头脑发热，也不要悲观失望。
2、大项目分期实施，放缓投放市场的节奏。小项目准确定位，迅速实施。
3、调整产品结构，坚持创新，突出特点，防止产品雷同化，比如建养老住宅、绿色节能住宅。
4、由于城市区域扩大，新入市的项目要选择在缺少新房的板块去实施，防止在同一板块上竞争。
5、营销范围扩大，挖掘周边县的购买潜力。
6、新区域的项目，先建公共配套设施，让购房者看到未来的实际环境。
7、房地产企业在全市转型发展的大形势下，也要调整自己的产业结构、产品结构，大力发展民生地产、园区地产、旅游地产、养老地产，变单一开发建设为多元化经营，增强市场的竞争力。
大同市房地产和物业管理协会秘书长 刘俊杰
中国人民银行大同中心支行 李连光
