北京自住型商品房房入市 拖累高端商品房行情

摘要：随着2月15日金隅嘉业（下称“金隅”）两自住型商品房项目的入市，更加重了购房者的观望情绪，甚至在此前刚“解禁”的部分高价商品房的销售也受拖累。“背着秤砣起舞”的高端盘能否实现自我救赎？市场尚未给出答案。

    有数据显示，2月1日～2月16日的北京楼市成交量低迷状态依旧延续。高端盘更是出现了“环比下降超五成，千万级豪宅2月份半月成交个位数”的颓势。

    事实上，进入2014年以来，2013年严格执行的“限价令”已逐步松动，在新取得预售证的项目中，泰禾·北京院子、紫辰院、五矿万科·如园3个楼盘预售价均超过4万元/平方米。但这在伟业顾问市场分析师赵红娟等众多分析人士看来，基于北京房价上涨的压力，2014年政府完全放开预售证审批，交给市场调节的可能性不大，未来高端盘项目审批或仍将处于管控中。

    中原地产首席分析师张大伟在接受采访时表示，金隅推出的超过5000套自住型商品房总量接近北京近一个月的商品房住宅成交量，这将导致市场陷入全面观望状态。加之项目位置处于城市次中心，对地段条件相当的高端盘来说更是影响深远。

    后“限价令”时代高价盘委曲求全

    据链家地产市场研究部统计显示，2月10日～2月16日新建商品住宅成交581套，不仅较上月同期大幅下降69%，纯商品住宅成交均价也降至26503元/平方米，环比下降6.3%。

    链家地产市场研究部分析师张旭说，春节假期过后，2月上旬新建商品住宅及扣除保障房后的纯商品住宅日均成交量一直维持在较低水平。从项目成交情况看，2月第二周成交量排名靠前的项目以2013年12月以后入市的项目为主，整体签约率为42.5%。2013年11月底至12月中旬入市的9个价格接近4万元/平方米的中高端楼盘，目前签约率为31.8%，另有超过两成处于预定和资格审核阶段。

    值得一提的是，北京商品房“限价令”开禁后入市的高房价项目，终未达到此前宣传和市场预期的高价位。

    赵红娟表示，1月19日首个获批的泰禾·北京院子的预售均价超过7.5万元/平方米,虽然宣告2013年11月北京市住建委公布的“暂停单价在4万元及以上高价房发证”正式解禁，但该项目入市价格并未达到此前宣传的每平方米10万元级的关卡。而当天拿到预售证的另一项目是阅园（紫辰院）项目，预售均价接近6.7万元/平方米，而周边二手楼盘如西府兰庭、2007年建成的阅园一区、二区等楼盘挂牌价已达到4.5万元~6万元/平方米。第三个获批的高价盘项目，是位于海淀区西北旺的五矿万科如园项目，预售均价约为4.9万元/平方米，该价格也与周边百旺茉莉园二手房项目的挂牌价基本相当。

    “目前多个高价楼盘如鑫苑·鑫都汇、华侨城等项目仍处于预售证审批排队轮候中，开盘时间、开盘价格仍是未知数。”赵红娟说。

    自住型商品房致市场全面观望

    楼市低迷能否因“限价令”解禁而有所扭转，目前尚未可知，自住型商品房对市场的冲击却已迫在眉睫。2月15日开始，北京位于高井和单店的两个自住型商品房项目已开始申购。

    张大伟推断，金隅两自住型商品房项目的入市将集中在2~3月，届时将导致市场上5万以上人次的需求观望。

    在张大伟看来，自住型商品房对于北京楼市的冲击很容易转换成一笔需求数量账。预计2014年北京全年供应的自住型商品房数量将突破4万套，相比2013年全年商品房住宅成交量，4万套相当于增加50%的供应，2014年北京楼市很可能以金隅两个项目开始申购为标志，再次出现新一轮的全市范围内的全面观望。

    根据北京市住建委网站数据统计显示，2013年北京新建住宅成交网签量为118950套，剔除保障房后，纯商品住宅的年度总成交量不到83000套，商品住宅上半年成交44542套，下半年成交38315套，恰恰在自住型商品房政策出台后，呈前高后低之势。

    “受自住型商品房影响最大的一定是高价盘。相当区位，甚至在同一个项目，一边是2万元/平方米的自住型商品房，一边是6万元~7万元/平方米甚至10万元/平方米的高价豪宅。怎样做品质、做影响？怎样把握所谓的高端客群购房心理？”对于2014年北京楼市“低端有保障、中端有支撑、高端有市场”的新三元格局，北京市房地产协会秘书长陈志提出了如上疑问。

    高端市场将成竞争主战场

    在目前楼市整体低迷以及大体量自住型商品房的直接冲击下，曾经不惜血本入市的高端豪宅，也未因“限价令”解禁而变得好过。在2014年这场自我救赎中，它们仿佛在“背着秤砣起舞”。

    进入2014年，北京总价千万级豪宅市场交易量明显减少。1月份总价千万元以上的豪宅成交37套，是2013年12月成交量的40%；而截至2月13日，仅成交了3套。

    从丽兹行豪宅研究院最新统计数据看，总价800万元以上的高端豪宅成交走低，甚至已弥漫至一二手房两级市场。2月上旬，高端新房成交51套，相比2013年春节同期下降50%。高端二手住宅成交33套，相比1月下半月下降57.69%，较春节同期下降66.32%。

    “2014年北京市场将会有大量同质化高端项目入市，房企库存压力也将逐步凸显。在高周转时代，预计从下半年开始，楼市格局将逐渐出现调整。而在楼市库存压力缓解的同时，高端市场价格被迫趋高、竞争走向日趋激烈也已成定局。”任启鑫进一步分析道。