楼市库存两年多持续上涨 刚需的去库存作用被夸大
发布时间：2014-09-16 来源：0352房网 编辑：CICI
摘要：9月13日，国家统计局发布“2014年1-8月份
全国房地产开发和
销售情况”
数据。其中，截至8月末，
商品房待售面积56160万平方米，比7月末增加930万平方米。若按照2014年前8月的销售速度，去化周期为10个月左右。
这一数据看似平淡无奇，但对比历史数据不难发现，自2012年4月以来，上述指标已经连续29个月保持
上涨。其中，与低点时相比，最近两年多来，全国商品房待售面积增幅达到86.4%。
分析人士指出，
库存数据的增加，主要原因在于过去多年来，全国房地产
投资、
土地出让面积、房屋竣工面积保持高速增长，使得
市场的新增供应大幅增加。相比之下，市场消化库存的速度慢于供应增加的速度。2014年以来，随着
房地产市场转冷，投资热情有所减退。但在多年来的投资惯性作用下，库存持续增长。
按照正常的逻辑，在一个
城市中，库存规模维持在8-12个月的去化周期，属于正常水平。但在销售低迷的当下，很多热点城市的去化周期远高于上述警戒线。
根据上海某房地产研究院的
监测，截至8月底，全国35个城市新建商品
住宅库存总量为26931万平方米，环比增长1.3%，同比增长22.6%。库存再攀新高，依然面临“压力山大”的窘境。35个城市
新房去化周期为17.5个月。
数据背后的真相
库存数据的增加，昭示市场供需关系反转的态势。但在统计数据的背后，真实情况可能更为严峻。
据悉，在对库存的统计中，并未将
保障房纳入其中。一位接近
住建部的专家指出，不少城市的保障房
建设规模较大，但由于未能较好对接需求，导致难以消化。该专家表示，若将一些地区两限房、经适房等带有商品房性质的房屋计算在内，
楼市的库存数据还会增加。
与此同时，游离在
政策法规之外的“小产权房”，规模庞大难以估算，而且并不在官方的统计口径中。若将这部分房屋计算在内，则市场的真实库存更为庞大。
在江苏、浙江等省份公布的2013年度建筑业数据中，住宅竣工面积庞大，几乎相当于同期全国住宅竣工量的一半。这也说明，房地产市场的真实库存，或许远超于外界预期。
指望不上的刚需
“整体市场供大于求的形势已经确立。”中原地产首席分析师张大伟表示，过去两三年，我国房地产市场的供需关系发生彻底逆转。多地出现的“空城”、“鬼城”表明，“
去库存”将成为很多地方的难题。
今年5-6月，住建部部长陈政高曾赴中西部多个省份调研并座谈，其在座谈中曾对当前房地产市场做出“供大于求”的定性。7月11日，陈政高召开了其上任后的第一场全国
住房城乡建设工作座谈会，再次提出“千方百计消化库存”的要求。
但经过快速扩张的“黄金时代”，对于当下的房地产市场而言，去库存并非易事。张大伟指出，主要城市新房市场的巅峰期已过，大部分已进入平稳期，增长空间有限。其中，部分二三线城市增长过快，需求已被透支。
张大伟指出，
一线城市供不应求的基本面没有改变，但由于
房价基数较高，一定程度上背离了市场购买力，因此去化速度不快；而在二三线城市以及不少四线城市，供大于求的形势明显，不仅
成交量难以回升，房价也停滞不前。
中原地产研究中心的统计显示，9月前14天，全国54个主要城市合计住宅签约83349套，环比8月同期基本持平。其中，二线城市的利好政策被消化后，成交量不涨反降。传统的“金九”成色明显不足。
张大伟表示，虽然楼市及信贷政策均有松动趋势，但显然力度和速度均受到控制。渐进式的放松对市场心理的恢复效果也是有限的，市场复苏所持续的时间也依赖后继信贷的支持。他强调，除非出现信贷政策的实质性放松，或类似“四万亿”的投资政策出台，否则房地产市场难以真正复苏。
专家认为，尽管从长远来看，城镇化将释放一部分需求，但就当前城市资源分配不均、产业支撑不足、城镇化配套改革措施未出的现状而言，刚需在很大程度上是被夸大的，短期内难以大规模释放。
