房产新政促改善型客户入市 量增价稳将成新常态
发布时间：2015-04-03 来源：0352房网 编辑：木子
摘要：恰逢小阳春的
市场传统旺季，在
楼市整体环境向好的情况下，多项利好
政策的叠加作用有望刺激楼市需求的进一步复苏与释放，促进更多
购房者积极入市。
3月30日，
央行、
住建部、银监会三部门联合发表了《关于个人住
房贷款政策有关问题的通知》，其中，关于下调二套房首付、
调整二手房营业税起征年限等细则引发了各方人士的广泛关注。这次
新政出台，对于首次及改善型购房者来说将是一种刺激利好。
从此次通知细则来看，本次新政明显加大了对于首次购房以及合理改善型人群的购房需求，降低了购买二套
住房的首付门槛，同时，本次新政再次重申了
公积金购买首套房首付门槛为两成，盘活公积金使用效率的意图表现明显。新政表明，目前，政府已经依据我国楼市现阶段市场特征将鼓励政策从首次置业人群延伸至改善型人群，在某种程度上将刺激楼市二季度持续复苏，不过，这种调整仍然是在限制
房地产投机行为的大环境下进行的，因此不会造成楼市量价过度
上涨，“量增价稳”将成为2015年楼市新常态。
购房门槛再“放低一格”
通知中明确指出，“对于拥有一套住房且购房
贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%；缴存职工家庭使用
住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付比例下调为20%；拥有一套住房并结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付比例为30%。”而在此之前，首套房首付最低三成，二套房首付最低七成，且
利率上浮1.1倍。
这是2010年以来，首次在货币政策方面的放松，虽然《通知》没有对利率水平进行明确要求，但提及“具体首付款比例和利率水平由
银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定”，表示利率或许还有进一步下探的空间。这也意味着，无论对刚需还是改善购房者，置房换房的成本大大降低。
“五改二”后节省置业成本
除了贷款首付比例降低外，另一个直指二手房市场的“暖风”政策即此次营业税的调整：个人将购买不足2年的住房对外
销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购
买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
“此次‘五改二’颁布前，转让未满5年的二手房需要全额缴纳5.65%的营业税，以估价100万元的
房产为例，除了其他的税费外，还要再多5万多元”，“这部分费用大多被转嫁到购房者身上，或者房主不得不压价销售，所以，在二手房市场，购买未满五年的房源销售难度较大，这在一定程度上也阻碍了‘卖一买一’类换房的脚步。”
我爱我家分析表示，此次营业税的“五改二”将有利于市场上改善购房人群出售已有房屋，增加房源供应， 同时，由于过两年的二手房营业税得到了免除，购房者的交易负担减轻，直接节省了其置业成本。政策最大的受益者将是购房人，对于很多人来说，不用承担以前要被业主转嫁的营业税了，而这部分费用大约在几万元至十几万元不等。
