银川楼市变化扑朔迷离 开发商公寓投资正盛行

　　受国家对房地产的持续调控影响，西部二、三线城市也泛起一片波澜。今年以来，银川、西安、兰州等省会城市房地产多项指标呈现明显下滑态势，特别是成交量的大幅回落，给高速运行的西部楼市泼了不少冷水。

　　随着国家一系列楼市严控政策的实施，西部二、三线楼市因价格洼地而成为开发商眼中的“肥肉”，伴随着房地产投资带来的一系列变化，这些城市出现了一些地产新动向：量降价升，楼市未来扑朔迷离。

　　记者近日在银川市多个售楼部走访发现，看房者寥寥无几，即便有意购买，也是与售楼人员不断“讨价还价”，大多不急于出手。而在二手房交易市场，不少中介更是由于没有生意而关门停业。银川蓝海房产中介置业经理詹杰说，今年以来，二手房交易明显减少，不少中介出现“零成交”。

　　数据显示，银川市商品房销售面积增幅自今年2月出现19个月以来的首次下降后，就一直处于低迷状态。据银川市统计局最新数据显示，今年上半年，银川商品房销售面积同比下降6.2%，其中住宅销售面积同比下降9.5%。截至6月底，全市商品房待售面积增长10%，其中住宅待售面积增长了35%以上。而在西安，今年上半年，西安市住宅销售面积也同比下降了4.5%，商品房销售面积同比增速连续4个月回落。

　　不少购房者反映，本以为在调控政策下房价能有所松动，但没料到房价不降反升。近来看了好几个楼盘的银川市民李炎说：“房价太高，我们没法出手。虽然部分楼盘给出小幅优惠，但往往是位置、楼层并不好的房子，感觉这么久的调控并没有取得实质性效果。”

　　不过，交易惨淡的楼市行情并没有影响房价继续上扬，尤其是地理位置好的项目，房价涨幅依然令人咂舌。以兰州为例，6月份住宅样本平均价格为每平方米6222元，环比涨幅为2.05%，居全国第7位。在银川，一些核心地段的公寓每平方米价格已超过1.5万元。

　　在银川搜房网开展的楼市调查中，当问及“目前为止，您觉得银川楼市受调控影响效果怎么样?”，有85.2%的调查者选择了“不明显，只是习惯性调控”。

　　由于价格洼地依然存在、土地成本优势明显，银川、兰州等二、三线城市的楼市正成为外地开发商眼中的“肥肉”。不少地产大鳄开始选择在这些城市寻找新的利润增长点。据了解，随着万达、中海、恒大等房地产企业陆续登陆银川，银川楼市发生悄然变化：以地产带动的商业项目、复合型大盘应时而生，一些企业开始从住宅投资转向商业地产投资。

　　记者调查发现，为了节约土地成本，不少开发商开始对有限的土地整合，出现了公寓遍地开花的局面。据业内人士透露，目前银川市公寓开发面积的增长速度远超预期，房屋户型也由四五十平方米的小户型向中等面积户型扩展，甚至出现了120平方米以上的“大型公寓”。

　　银川同盛行房地产营销策划有限公司营销总监于春来说，一方面由于国家对商业项目并没有太多限制政策，促使开发商的投资方向进行转变;另一方面开发商也因土地资源的稀缺而发生营销策略的变化。

　　公寓这种房产因为总价低、风险小而受到投资者追捧。一些房地产研究专家认为，不应放任炒房者无限制购买公寓等房产，应出台相关细则，尽早把其纳入宏观调控政策范围。

　　据了解，现在除了济南等少数城市对公寓做了详细区分，规定把居住类公寓纳入限购范围外，多数城市并没有采取措施，这给炒房者留下了一个不小的漏洞，吸引资金从普通商品房转向酒店式公寓等商业地产。

　　在现行的“限购”政策下，不少开发商还借公寓之名帮助炒房者绕过政策红线。在银川市的东大门，一块写着“商务公寓不限购，信秀国际整层卖”的巨大广告牌向炒房者张开双臂。而在一些商住两用型公寓的售楼部，售楼人员也信誓旦旦地向前来买房的人承诺购买公寓不受政策影响，“可以备案，可以贷款，就是买十套都没问题!”一些销售人员这样宣传。

　　由于购房者或被“限”，或观望，或买不起，因此纷纷把目光投向租赁市场，房租快涨的趋势开始向二、三线城市蔓延。高房租不仅肥了哄抬房租的中介，也催生出不少“二房东”。最近，银川市房屋租赁市场就伴随着毕业时节的到来出现了一次小高峰，一批靠转租房屋而赚取利润的“二房东”异常活跃。#p#副标题#e#

　　目前，部分投机性炒房行为受到遏制，房地产市场多项指标增速出现回落。然而，在楼市有些不景气的表象下，一些新动向也不断出现。随着政策调整的持续深入，今年下半年楼市或将进入新一轮深度调整期，楼市主导权的天平可能倾斜。

　　被抑制的购买力暂时得不到有效释放，公寓热卖、房租高企等新动向能否打破楼市价格僵局?在采访中记者发现，不少业内人士认为，以银川、兰州等为代表的西部二、三线城市下半年楼市仍值得期待。由于目前市场的急转直下是政策所致，刚性需求并没有衰退迹象，而且投资性购房者也在等待机会。宁夏社科院副研究员李文庆说，预计下半年资金面会有所缓解，开发商经营状况也将趋于好转，这对楼市来说是一利好，因此房价下挫的可能性依然不大。

　　另外，不少二、三线城市商品住宅开发向高档化发展的趋势也愈加明显。上半年，银川市140平方米以上的住房投资同比增长66.8%，占住宅投资的27.6%。业内人士分析，在投资性需求受到强力抑制的情况下，大户型太多将给楼市调整带来障碍。

　　根据日前渣打银行针对二、三线城市房地产开发企业的一项调查显示，部分二、三线城市房地产库存问题已日趋严重。房子卖不动自然很焦虑，一些开发商对楼市暗流涌动担忧不已。深圳市尺度房地产经纪有限公司银川分公司总经理龙晓辉说，现在最大的担心是怕没有足够的人口支撑当前已建成和在建的房屋，加上不断收紧的信贷政策，将给开发商资金回笼造成阻碍，后续投资受到影响。而宁夏京能房地产开发有限公司销售部经理王乐军认为，按照开发商拿地的进度，下半年银川市场上会出现集中放量的态势，楼市竞争将异常激烈，开发商或许会在价格上采取促销策略。

　　30家开发商中，有18家认为本地区开发商未售住宅超出今年年初预期，并有三分之二受访者预计今年的销量将低于去年。

　　一些开发商似乎闻到了政策调整带来的风险，纷纷放慢了投资速度。数据显示，上半年银川市房地产开发投资虽同比增长16.8%，但增幅比上年同期回落了53.3个百分点。

　　一些购房者难掩对调控的担忧：“房价涨势真的就刹不住吗?”