太原房价稳步上扬 限字令让楼市交量“疲软”

　　日前，记者走访了山西省6城区的楼盘，深感“限购令”重压之下，房地产市场买卖双方各自的压力。 一边是开发商卖力卖房，一边是购房者对降价幅度不太买账。对于开发商来说，房子卖不出去，是最大的困惑;但是，对于多数购房者而言，房价依然让他们难以承受。楼市最终走向何方?太多数的人还在等待答案。

　　太原市“限购令”出台已有时日，在“限购”的高压下，一边群众在一路喊降，一边开发商却没感觉。那么省城房价到底降在了哪里?对于购房者来说，是等，还是不等?

　　2011年上半年，政府对楼市最关键的调控措施之一就是“限”字。从限贷，到限购，再到限价，似乎一个“限”字直接影响着整个楼市的路线图。

　　房价开始降了没有?

　　日前，记者以购房者的身份走访了省城多家楼盘了解到，从7月以来，开发商们显得特别“大方”，折扣力度比以往大很多，“限购令”似乎变成了“促销令”。面对商品房成交量走势“疲软”的现状，多家楼盘大打折扣，且形式多样，意在刺激成交量上扬。

　　在千峰南路的万象城售楼中心，一位李姓销售员表示，现在楼盘一期已经销售完毕，二期的工程正在进行中，预计2011年年底开盘。现在购房全款9.2折、分期9.4折、银行按揭9.7折，等到了开盘时，以现在的房价肯定买不到了。记者以银行按揭为例粗略算了一下，现在购房每平米能便宜200元左右，100平米的房子下来就能便宜2万元左右。如果付全款，算下来优惠的则更多。

　　随后记者所到之处看到，各家楼盘都有不同程度的打折优惠活动。多家的售楼人员紧追着购房者，不停地介绍着自家的卖点。那么，这一切是否就意味着楼市开始降价了?

　　某售楼中心的销售经理王晓东表示：“就目前的市场情况，大部分开发商资金链越来越紧张。因此，开发商采取促销手段，以价换量，这是回款需要，并不算真正的降价。很多房地产商推出少量特价房，实行低价开盘策略，具有明显的促销效果，这样刚性需求容易被市场调动。其实，很多购房者也体会到，开发商提供的优惠房，或户型不好、或采光差、或位置偏，一些好地段、好楼层的商品房并无变化，很难下决心购买。”

　　太原市一家房地产公司的刘总表示：“在当前限购政策、限贷政策的影响下，确实抑制了一部分购房需求，这种压力现在愈发明显。但是，从年初到现在，有谁说过地价降了?钢材、水泥、劳动力价格又大幅上涨，这房价怎么能真正降下来?”

　　降价，等还是不等?

　　观望情绪渐渐浓厚，开发商期待以优惠房价撬动购房者买房意愿，但效果不佳。上半年，太原市商品房成交量走势“疲软”，商品房销售面积为136.8万平方米，同比下降了1.55%。一些销售人员也表示，随着促销力度的加大，近期前来看房和买房的人有所增加，但总体贡献有限。

　　上半年，楼市开始慢慢退烧，回归理性。但如今楼市“下半场”已匆匆开局，购房者还是没有等到房价下跌的消息。据太原市房管局发布的数据显示，上半年，太原市商品住房交易价格平均为5679.53元/平方米，同比上涨了2.37%，但是较去年同期的同比涨幅24.14%，下降了近22个百分点。而恰恰是涨幅“下降近22个百分点”吸引了人们的眼球。

　　然而，对于房价，太原市民小秦不但没有感觉到下降反而觉着是一直在涨。小秦是适婚青年，迫切需要购买一套房子，从限购令出台实施一直等到现在，房价由原来的6400元/平方米到现在的7500元/平方米，本来是等着房价再降一点，可等来的却是实实在在的后悔。

　　据小秦介绍，为了买套合适的房子，他跑了大大小小不下40家楼盘，最终选定在位于长风西大街的太原富力城，因为省政府、市委、市政府南迁，市政府路建成通车，省七大工程陆续竣工，南面将来会是太原的城市中心。所以，买房一定要到南面，将来一定会升值。

　　“等，还是不等?”纠结的小秦只能寄希望于房价再降一点就买，可没想到等来的却是涨价了，在他看来，很多楼盘没有大幅增长，已属不易。其实，纠结的又何止小秦一个人呢?

　　房价缘何不降反升?

　　目前，太原市商品住房交易价格平均为5679.53元/平方米，较去年上半年小幅上涨2.37%，那么平均5679.53元/平方米房价在房地产市场中有多少?按着这个平均价格能否在市场上购买到一套手续齐全的房子呢?#p#副标题#e#

　　据记者了解，现在市场上“五证”齐全的房子大部分都在7000元/平方米以上，而手续不全的房子也都在6000元/平方米以上。只有号称是大产权，而实际上却是“无证”开发的房子，售价在4500元左右，买这类房子的风险性可见有多大。加之城中村价格较低的小产权房，也在很大程度上稀释了平均房价。

　　一位房地产业内人士表示：“太原商品房成交量、成交额基数相对较低，不能和一线城市相比。一个房地产大项目的开盘，确实会造成全城楼价和交易量的快速上升。仅一个星河湾项目，带动太原市6月底平均房价增长500元/平方米。前后之差，使得太原市平均房价降了近300元/平方米。

　　因此，除了调控政策压力使得房地产商对利润降低预期外，太原房价变化还有着本地的诸多“特色”。值得警惕的是，不能以平均房价上涨幅度低了，就认为房价降了，应当思考降在何处?

　　市民李女士表示，就目前的现状来看，呈现出一边在喊降、一边没感觉。就拿万科金域的房子来看，楼盘还未开盘，估计均价都是8000元/平方米以上，这么高的房价老百姓能承受得起吗?

　　省房地产协会的专家表示，在这种情况下，只能说明平均房价低了，并不能代表房价就降了。目前省城大部分区域的房价在上半年依然坚挺，房价暂时仍难有较大幅度的松动，商品房价格真正得以调整尚需时日。但是，不可否认的是，目前不少开发商都面临资金紧张的压力，如果滞销的状况持续，不排除个别楼盘会采取更多打折促销等多种变相降价方式消化库存。 在此现状下，供需双方已经进入到“死磕”的博弈阶段。各方博弈下，能否找到平衡点，尚不明朗。

　　业内人士认为，目前购房需求锐减，成交量大幅萎缩，仅仅是在严厉的限购政策影响下楼市表现出来的一种假象。其实，观望等待的刚性购房需求和改善型购房需求依然旺盛;由于投资渠道匮乏，投资类需求依旧在窥视房地产市场，伺机入场。因此，在供不应求的矛盾无法得到根本扭转的前提下，楼市依旧是呈现不降反升的局势。

　　刚需型购房者该如何买房?

　　随着楼市调控政策的不断深化，房地产市场降温明显，市民买房也有了更多的选择余地;但是，不少购房者对政策的具体内容不够了解，对楼市未来走向也感到很困惑。

　　在贷款方面，交通银行迎西支行的张经理说，买房一定要量力而为，不要一味追求大房子而让日子过得窘迫。假如一个家庭的月收入在4000元左右，那么还款额不要超过2000元;如果一个家庭的年收入在4万元，那么这个家庭最大的贷款额是4万元的10倍，也就是40万元。因此，建议购房者根据家庭的经济状况，买自己负担得起的好房子，适合自己的也就是最好的。

　　准备买房结婚的市民曹先生徘徊在各大楼盘间，听着众多售楼人员“打折、优惠”的宣传，动了马上买房的心思。但自己工作才两年，经济条件有限。本来打算订一套70平方米左右、两室一厅的房子，可是了解到目前的“限购令”后，又有点犹豫了：万一买下了小户型，以后想换套大的就难了。记者了解到，不少像曹先生一样的刚需型购房者的观念出现了变化，担心未来房地产政策会继续收紧，换房更难。

　　不过，太原市房管局相关人士表示，目前，太原市执行的限购政策、房贷措施等对首次置业的人群并没有明显影响。购房者应根据自己的经济能力，选择可负担的户型。

　　业内人士建议，房地产市场调控政策直指炒房者，即使未来再出台相关政策，刚需型购房者也不必担心。像曹先生这样刚毕业、缺少资金的首次置业者“量入为出”最重要，可以考虑购买过渡型住房。同时，银行对个人商业贷款的审批也越来越严格，市民选择公积金贷款是个好办法。公积金贷款不仅利率优惠，而且贷款额度高、年限长，还款方式也灵活方便。

　　省房地产协会的专家表示：买房关键看自己的需要，有需要就买。房地产市场的区域性很强，一些一线城市房价开始回落，但是太原目前还没有降价，因此刚需型的购房者不必过多考虑房价的涨跌。

　　据太原市房管局发布的数据显示，太原市6月份新建住宅价格环比涨幅为0.3%。太原市整体房价依然在稳步上扬，但房价上涨的幅度有所减缓。

　　对此，太原市房管局相关人士认为，自2011年“限购令”出台以来，省城商品住房销售一直处于下降通道。影响商品房销售的因素多种多样，就目前市场情况看，太原房地产市场供应量较为充足，供需基本达到平衡、价格基本合理。目前楼市依然处于“量变”中，市区中住宅存量较多，主要是由于宏观调控后，大多数人认为，房价会有松动，导致观望情绪渐渐浓厚。但随着新增房源的增加，包括刚需在内的各种购房需求都放慢了脚步，使得大量房源积压了下来。因为卖不动，所以开发商也放慢了施工建设的速度，上市房源的数量和速度也会跟随政策调整，不会大量快速增加。