东方玫瑰维权风猛烈 华业东方成为带刺玫瑰

　　君合公司成立于2000年9月，初始注册资本1000万元，海南君合房地产开发有限公司占70%，北京国锐投资有限公司占30%;2001年11月，海南君合将全部股份转让给国锐投资，新股东云南景谷林业股份有限公司投入2187.5万元，成为最大股东。景谷林业是“泰跃系”的三驾马车之一，君合公司实际被“泰跃系”控制。 君合百年在2002年贡献了20725万元的房地产项目销售收入后，之后再无任何收入。

　　2005年，君合百年的股东增加到5家，分别为景谷林业、国锐投资、东环置业、华健国际和云南玉加宝。其中，玉加宝是景谷林业的全资子公司，因为君合无钱缴纳土地出让金而通过直接注资“输血”成为股东。 君合百年的股权变更记录着“泰跃系”吸金之术——通过自身的嫡系公司和上市公司不断成立子公司，并且只充当小股东，而上市公司向子公司注入大量资金，由于新公司的控制权均在泰跃手中，上市公司的资金也由此进入泰跃系的掌控之中。直到“泰跃系”掌门刘军卷入北京市海淀区原区长周良洛受贿案之时，君合百年仍欠景谷林业借款4500万元。

　　2007年，因刘军受审“泰跃系”分崩离析，旗下公司开始撤资。中新先后三次出资7.998亿元获得君合百年55.95%的股权，成为自由小镇的第二任主人。但中新并没有获得回报，资金危机让中新公司无力开发项目。求售未果之后，中新拟将持有的55.95%的项目股权质押给东环置业，但东环只同意借出4亿元左右的资金，其中约9000万还要付给原股东“泰跃系”相关公司。

华业东方玫瑰楼盘
 

　　2009年7月31日，中新公司用1.6亿的价格将国锐投资100%的股权卖给了华业地产的全资子公司华富溢，又以10.3亿元的价格转让了自由小镇项目的所有股权。之后，华富溢又收购了东环置业和华建国际持有的君合百年44.05%的股权。 至此，君合百年完全归属华业。2010年，为对下属公司进行清理整合，国锐民合又将其持有的55.95%的股权转让给华富溢。华业成为项目的第三任主人，自由小镇改名为华业东方玫瑰。

　　8月上旬，北京通州。华业东方玫瑰的项目售楼处集合了数十名业主，硕大的红色横幅挂到了售楼处的明显位置，降价维权的声音此起彼伏。 一切缘起在于华业东方玫瑰二期A9号楼推出了80多套特价房，均价14000～15000元/平方米，和优惠前16500元/平方米的价格相比，降幅达10%以上。 这一降价行为引发了前期销售的A4号楼40多位老业主的极度不满。因为就在几周前，这些业主刚以 19000元左右的单价购买了华业A4号楼的房子。 “A4楼盘的户型和位置比A9的品质更差。”愤怒的业主联合起来到售楼处，要求开发商退还差价。

　　8月12日后，华业地产首次正面回应，发布了一份名为“真成与您共享阳光、共担风雨——关于‘特价推荐房’业主维权的回函”的文件，表示将在一周之内明确答复业主。 同一天业主用《华业东方玫瑰A4业主致开发商第二封信》回击，认为问题出来之后，华业只派了一个工作人员和业主谈了1分钟，明显诚意不足。

　　8月17日，华业地产向媒体发布了一项名为“诺亚方舟”的计划，拟采用冲抵物业费等形式向业主补偿“5个折扣点”。 当天，业主在《A4维权业主给华业的第三封信--关于华业补偿方案的声明》中提出多个疑问，认为华业是在塑造正面形象，根本无意补偿。

　　8月19日下午17点左右，华业正式公布补偿方案，还是非现金形式补偿成交价的5%，但多数业主并不赞同。 不信任感开始弥漫，销售人员承诺会有的配套开始被怀疑是虚假宣传。“之前被发在论坛上的售楼处前绿化景观的照片，在维权发生之后也成为被指责的对象：做样子。而当初是在表达向往与喜悦心情。”据维权现场人士称。而这种不信任甚至在2011年4月底开盘之前一年多时间的焦急等待中都没有出现。#p#副标题#e#

　　“40多万元房款一夜蒸发!”一位业主表示，“我们希望开发商以现金形式补上现在的降价差额。”单纯因为降价而维权并不能获得支持，这点业主也明白。事实上，长期捂盘不开，是华业落人的真正口实，也成为维权者手中真正的谈判“筹码”。

　　2010年2月下旬，华业发布消息称一期A1、A2两栋楼已经售罄，二期预计3月开盘。3月并没有如约开盘。4月初传出消息预计5月开盘，然后是6月底7月初，再然后是7月中旬……一直持续到2011年4月29日，终于开盘了。 在等待开盘的一年时间中，客户流失，销售人员要重新蓄客。但华业东方玫瑰还是迎来了开门红：开盘前夕，排号的购房者超过了5000人。目前，A4已经售出的509套房子中(包含已交定金但未网签的43套)，大部分是在那时候卖出去的。

　　如果早知道A9比A4便宜，谁还愿意买A4?可华业东方玫瑰二期在开盘时推出了865套房源，主要来自于A4号楼的849套房。

　　查阅北京市房地产交易管理网显示，与A4号楼一批获得预售许可证的还有A5、A6、A7、A9号楼，共1478套房。据悉，开盘前公布的价格区间在16000-18000元/平方米，甚至有业主称自己以19300元的单价购买的房子。

　　据北京市房地产交易管理网的数据显示，东方玫瑰家园的A4号楼的拟售价格为18644元/平方米，A9号楼的拟售价格为18681元/平方米。有人预计，A4卖18000元/平方米，A9可以卖到22000元/平方米。 “捂盘其实是项目的销售策略，在楼市上升期捂盘可以卖得更划算，购房者也愿意买早不买晚。”这种质疑声此起彼伏。

　　其实，项目背后还另有隐情。据悉，直到4月24号，项目二期的预售许可证一直没有办下来。究其原因，除了多被提及的43家拆迁户不愿搬迁的原因之外，华业东方玫瑰的前身——自由小镇的前两任主人都深陷泥潭。 对华业东方玫瑰(原自由小镇)享有开发权的是北京君合百年房地产开发有限公司，其在2009年被华业地产完全收购，拥有了第三任主人。

　　在君合公司的资产评估报告中，不确定因素达19项之多，包括43户未拆迁、约1.4亿元预付账款尚未取得合规票据、未提供长期股权的任何资料、原“蓝T项目”企业所得税及土地增值税未清算、未提供应交税金的相关资料等可能影响到自由小镇项目开发进度的重要因素。甚至曾有传闻说君合百年挪用都市经典项目业主的契税，虽未经证实，但是原计划于2005年8月开始销售的自由小镇，直到2009年还没开工。

　　华业地产表示，将在实际成交金额的基础上下调5个点或进行换房、退房。但方案刚刚公布，不少业主纷纷表示不会接受这样的补偿计划。

　　2011年5月，北京市开始实行新版限购令，同时跟进的还有限贷等政策。限购政策出台之后，并没有像之前政策的效果一样陷入“空调”，楼市成交量迅速下滑，这在通州、大兴、房山等远郊区最为明显。通州K2清水湾开盘半年只卖掉了10套房子，但K2地产营销总监李翔说：“横向和一些其他项目相比，我们的业绩还算是不错的。”

　　5月，北京楼市成交量并不难看，环比4月甚至上涨了5.2%，因为有庞大的需求支撑。但新增的17个项目的签约套数仅为608套，占供应量的10.7%，通州的库存量创下新高。 据悉，7月向北京市住建委提出于8月预售申请的项目超过21个，情况还在变坏。在“通州将成为下一个浦东”的呼声中，攀升的房价使原本定位于首次置业和改善型需求的市场逐渐发生了偏离。

　　转折的苗头初显。 但华业东方玫瑰首先开盘的A4号楼还是获得了开门红，短时间之内销售过半，因为刚刚过去的3、4月份，同处通州区的世纪新城卖到了2万8，海棠湾卖到了2万6的单价。A4之后，华业按计划推出了A9等另外4栋楼。但根据售楼处“一房一价”公示牌显示，截至8月18日，二期A4之外的629套房源只售出37套，成交惨淡。

　　7月，通州珠江维拉小镇推出约40套特价房，并在两周之内签约80%，由此拉开了特价房“狂潮”。8月初，华业东方玫瑰改变了原来“低开高走”的销售策略，在A9号楼推出了80余套特价房，从均价18000元/平方米一下降到了15000元/平方米。促销效果还不错，不过维权风波也随之而来。

　　依靠一期两栋楼回笼的部分资金，华业挺过了二期开盘前长达一年的等待。但二期刚刚上市就碰上了楼市寒冬和维权事件，目前唯一的好消息就是华业上半年归属于母公司所有者的净利润约在1.46—1.67亿元，比上年同期增长45%-65%。华业还能再挺一阵。#p#副标题#e#

　　不过华业内部也有所变动，东方玫瑰的项目负责人从陈云峰到潘东培再到邓小虎，已经三易其人，营销团队核心的多次变化会影响到销售策略和与合作方的沟通。 “从此次维权事件的处理来看，华业东方玫瑰营销团队的反应多少有些被动和仓促，处理方式也缺乏远见性。”据业内人士称。

　　限购令之后，通州的有效购房者已经不足原来的一半，过去占到48.5%的外省购房者下降到不足10%，降价和上升到战略层面的补偿计划虽然着眼于未来，但可能会使华业陷入更被动的局面。

　　但通州对于华业却至关重要。深圳、北京、长春及大连是华业集中布局的四个区，目前长春、深圳以及大连的项目已经有限，通州自然成为华业未来利润增长的重中之重。 华业在通州拿下“东方玫瑰”项目，且获得了银团高达17亿的银行贷款;去年8月，华业地产接下通州区梨园镇旧村土地一级开发项目;之后，又砸下21.9亿元拿下通州两块地，以华业地产2010年3季度的资产规模来看，通州的一块地是公司总资产的1/3!不容有失。

　　“百万平米大盘”在两年里仅仅卖出去3栋楼。限购短时间内不会放松，而被华业前副总经理陈云峰渲染成“北京的浦东”的新城要带来真正的利好，则需要等待更长的时间。华业还需要挺更久!

　　华业东方玫瑰楼盘网站上曾经先后多次发出的开盘信息，但只闻楼梯响不见人下楼，直至2011年4月开盘，购房人等待了一年多。迟迟开不了盘，有人说这是华业的“阴谋”，是为了蓄更多的客，等房价继续上涨卖更高的价。“华业在北京的项目并不多，但已三遇调控，加上之前的玫瑰东方项目被曝出质量问题，华业真正的问题可能在于对未来形势判断错误，销售策略调整不及时，和项目各环节的合作方沟通不畅。”业内人士分析说。