多地房产证“难产” 专家呼吁政府对症下药(2)

2012-10-31 来源：0352房网编辑：加文

　　目前业主维权难的现状的主要原因到底是什么?

　　张立栋：简单总结一共就是四条吧。一个就是刚才律师讲到的开发商利用条款中定义模糊的一些项目进行了技术性的处理，对于责任的承担，房产证究竟是该谁去办理，那么在这个问题上他进行了技术性处理，最后造成了责任的不清。第二就是业主本身的意识权力意识还是比较淡薄的，出现了拖欠的情况之后，他是死等而不是主动的去行动，等到拖到十年八年甚至更长时间，这个问题就越积累越多。第三就是开发商破产，由于市场的情况出现了破产等等，包括转让等等这些情况之后造成了责任主体不明确。第四最重要的还是房地产管理部门主管部门对这种问题的重视程度还是不够，对于一些已经发生了违规企业的惩处力度事中的监督和事后的惩处力度不够，所以造成了维权非常的困难。

　　即使有的业主维权成功，违约金也很少，业主权益仍在被侵害，遇到这种情况该怎么办?

　　胡刚：出现房产证难办的问题可能是一系列的错误或者是制度安排造成的，比如说签约的时候由于天然的不对等，造成了消费者和购房人很多时候对于合同文本的真实含义是否具有可执行性都不甚了了。同时由于合同示范文本本身条文的突出，也缺乏专业律师的帮助，这样造成了后续维权成本提高。要知道预防永远胜于事后的处理，事后救济往往耗费巨大的时间成本、金钱成本、情感成本等等。另外还有一点如果是我们消费者维权即使是法院判决了，那么开发商本身的资信能力，他的执行判决的意愿和能力都是问题。我们看到很多昨天的案例里面很多是所谓开发商已经找不着了，或者开发商破产了，或者开发商主要负责人涉及到刑事案件了等等，这些都会造成我们的购房人本身的最后即使判决以后造成执行的问题。同时一些项目往往会涉及数十人甚至上百人购房人他们的房产问题。购房人本身有这种团结精神不是很强烈，有时候总有一些人喜欢搭便车，但是这种搭便车的情况下往往会被开发商各个击破，而无法形成合力。这些项目本身实际上具有集团诉讼的这种潜在的条件，但是由于我们现在司法制度的一些职务上的障碍，无法实现以集团诉讼或者集体诉讼的方式快速解决相关的纠纷，致使房产或者房产证纠纷一拖再拖，而且是成为老大难的问题。

　　有这样一个案例，四川省泸州市陇南路向阳花园小区将近200户业主多年没有拿到房产证，可是开发商倒闭了，还欠了银行的钱，银行要求这些业主帮开发商还款之后才能够给办理房产证，如果不交钱就不给办房产证，银行的这种做法是不是合理?

　　业主到底应不应该替开发商来还款?

　　秦兵：银行现在这种要求是作为抵押权人来行使的抵押权，业主相当于债权人，开发商相当于债务人，银行是抵押权人，抵押权人要求债权人替债务人履行债务，这个显然不合理。但是抵押权人又有一个想法，你只要不把钱给我筹集了，我不管这个房子是谁的，或者谁是业主，谁是开发商，只要我拿不到全部的银行贷款，我就不放弃我的抵押权。这是法律权力，你们甭管是债务人还是债券人，必须先履行清仓债务，把我的抵押的贷款全部还回来，你们只要还不回来，我就不放弃抵押权，只要银行不放弃抵押权，这个房子目前它的权力处于未知状态，银行如果行使打压全有可能把房子拿过去，刚才我说的有的业主被赶出来，实际上就是银行行使了抵押权，然后把房子拿过来了，在这种情况下业主最好的办法就是组织起来进行集团诉讼，要求原来开发商的股东承担股东责任，因为公司现在已经不存在了，可能是破产了，可能是注销或者吊销了，但是股东往往是存在的，或者股东的其他权力有可能存在，这个时候需要借助通过集团诉讼来行使他的权力。很多业主是想搭便车的，两百户或者一百户不是集体行动，希望这里面出现一个雷锋，自己花钱去请律师，自己花钱打官司，如果他打赢了，我们其他人跟进，如果他打输了，我们也没有损失，凡是有这种想法的，这个小区到最后谁都不会出来做这个雷锋。大家都一块等到最后，拿不到产权证，等到最后银行行使抵押权，等到最后被从这个小区里赶出来。

　　房产证难产的这个难题到底怎么破解?政府部门应该怎么样管?

　　张立栋：应该亟待建立一个消费者保护部门和房地产的主管部门的这样一个跨部门的监管机制，加大对于一些违规企业的惩罚力度，然后让事情越来越少。

　　秦兵：目前来看我们关于房产证的法律法规已经足够多了，有可能是全世界最多的，目前办不下来主要是我们的业主不愿意积极的行使自己的权利，所以我鼓励业主通过自己的权利来保护自己的权利。

　　胡刚：应该说所有这些问题都和商品房预售制度呈现正相关强烈的正相关，这个商品房预售制度的弊端已经是非常显现，应当逐渐的完善它，比如说学习香港，要求相关的当事人聘请的律师全面介入相关的比如说资金监管或者各种交付条件等等，同时在适当的时候也应当废除商品房预售制度。

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