全亮：富达股权基金融资平台转型

     全亮：富达股权基金融资平台转型

　　主持人：全总，非常高兴您来到我们地产基金会议，请您给我们介绍一下您集团最新的情况。

　　全亮：非常高兴，今天感谢和讯网和和讯财经中国会，以及地产基金联盟给我这个机会来到现场，我给大家先介绍一下我们黄金湾投资集团。黄金湾投资集团是去年2011年重组的一个集团，因为整个黄金湾投资集团是从1995年就开始成立的，那时候它是做房地产营销起家的，到2000年我们开始做开发，以前是帮别人卖房子，后来开始自己建房子，自己卖。2011年开始，我们重组做房地产行业地产投资商，所以，整个集团下面分四个业务板块：

　　一是房地产开发板块，下面有两个品牌。

　　二是房地产营销。

　　三是K8黄金湾，是个平台，主要是服务于房地产开发商、投资机构以及政府投融资平台，这个平台搭建了一个项目池和资金池。

　　四是富达股权投资基金管理公司，这一大块主要和我们今天这个会议比较相关，主要从事基金管理和投融资服务的基金管理公司。

　　这是我们整个集团的业务分布。

　　主持人：请您介绍一下您集团旗下的富达股权基金的情况。

　　全亮：富达股权基金是这样的，这个基金管理公司是去年成立的公司，因为以前我们这个集团主要是自己投资房地产开发，比如自筹资金，通过银行贷款拿地，整个开发到销售全流程服务，原来我们是做这个，主要做住宅开发。去年成立富达基金管理公司一开始想这样，作为我们房地产开发的一个融资平台，因为我们整个集团在全国布局，在全国各地都拿地开发，所以我们也需要这么一个融资平台。富达股权基金一是帮自己做融资，目前也开始转型做，因为K8黄金湾是个项目池，里面有非常优质的房地产项目，有些项目我们可以拿过来进行包装，交给机构设计，发行基金，比如2亿一只，到目前已经做到将近30亿规模的募集和发行量，其中还包含我们自己的项目发行。

　　主持人：听您刚才介绍，富达股权基金下面发行了几只基金，募资规模也不错，这几只基金能具体介绍一下吗?

　　全亮：有些基金不太方便透露，其实它和其它私募股权基金差不多，因为私募基金本身就是不公开或者内部发行，是面向于少数投资者的证券发行方式，所以它面向的对象主要是个人投资者和机构投资者，我们有些项目，比如唐山有一个项目，安徽阜阳也发了一个项目，我们自己清水湾的项目，房山一些项目也都做一些私募基金。因为去年开始中国房地产私募基金才开始火起来，以前因为调控不是很严的情况下，开发商不是很缺钱，一般先搞一块地以后，银行有贷款，因为成本比较低，私募相对成本比较高，相对信托来说，私募基金成本比信托还要高。

　　主持人：能高多少?

　　全亮：这个不等。目前私募基金应该在22%左右的成本。这也是在特定时期下的高成本，像房地产调控很多开发商库存压力，资金链，以及整个房地产开发商投资回报整个空间并不是特别大，所以很多开发商还是不太愿意接受高成本占大比例的投入，一般会配比一部分作为私募股权去投资，或者在某一个阶段急需要钱或者资金压力非常大的时候，这个时候去做一部分的募集，这是一些开发商的需求。

　　主持人：现在是不是有一些开发商已经和你们有合作关系?

　　全亮：有，相当多，我们很多开发商，像山东、上海的许多开发商跟我们紧密合作，发一些基金，他们往往是拿一些项目过来，他们债权的比较多，股权的比较少，只有30%的项目是通过股权进入，其它基本都是通过债权，风险比较小。股权投资私募基金相对比较复杂，但收益会比债权高一些，债权一般是做固定收益的。

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　　主持人：富达股权投资基金旗下基金目前收益率情况怎么样?

　　全亮：富达股权基金是一家基金管理公司，旗下基金的固定收益率，就是我们给LP的收益率是15%左右。按资金规模大小，负责说是500万可能是14%或13%，1000万以上是16%，它有个阶梯，每只基金的回报是不一样的，有些私募基金，比如跟整个开发商或项目方谈判的投资回报，固定收益率比较高的话，我们会把很大一部分让给LP。

　　主持人：问一个大家比较关心的问题，你们分红吗?

　　全亮：我们分红，您指的是公司?

　　主持人：因为很多基金募集完或者也有收益，对股东的回报情况。

　　全亮：您指的是有些合伙的私募基金，给LP或GP的分红?

　　主持人：是的。

　　全亮：如果是固定收益的话基本是按谈判或签协议的固定回报，比如我们做“1+1”的模式，一年期到期你可以赎回，原来给你承诺是15%的年化收益，就是给你结算，你可以退出。如果作为股权投资，上不封顶，有股权收益，那种一般会比固定收益相对低一些，我们做“1+1”的模式，一年期按原来签协议退出就行了，如果到一年你没有退出，还有一年的清算期，到最后还要给LP分红的，把整个收益按一定比例分给LP，它是在固定回报上面还会有一定的分红空间。要是股权投资类的肯定要分红，固定收益类的像债权因为签的就那么多，没有分红的空间，因为它不是浮动的，是固定收益。

　　主持人：关于现在市场热点问题，有报道说已经有近40个城市进行了“微调”，促进刚需入市，您怎么看这个问题?

　　全亮：这个问题其实去年就有很多，去年号称有17个城市针对于宏观调控出台了很多微调政策，但是最后中央政府一一打压，最后叫停。今年我估计也是一样的，我觉得调控不放松这个基调是不变的。当然，货币政策最近有些松动那只是政府不可能把房地产商一棍子打死，微调是会有，限购、限贷基本上国家这些政策基调在一定时期内是不会放松的，因为去年已经有了，历史会重演。

　　主持人：非常感谢您接受我们的采访!

　　全亮：非常感谢和讯网!

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