你猜猜未来10年 北上广深谁的房价涨得最凶？
发布时间：2016-11-18 来源：中财网 编辑：张晗
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摘要：小伙伴们中有人一定认为是上海，因为它早已在超级都市化的进程中占得先机；肯定也有人站队北京，因为北京是我们国家不可忽视的行政力量；但有专家预测，未来十年楼市爆发力最大的是深圳。
这个问题，我们得去问小学生。
房地产本质上做的是人口生意，人口净流入意味着坚挺的承接力。而实打实的小学生数量变化，是反映人口流动的一个真实指标——全国小学入学率接近100%，数量还是“数人头”数出来的，不是抽样调查出来、更不是估计出来的。
小学生数量变化与城市吸引力、房价起伏密切相关，每一个孩子的背后都是一个家庭，他们的爸妈是建设这个城市的中坚力量，而他们自己，可都是未来的“韭菜”啊！
从全国范围来看，“00后”人口大致比“90后”减少了约3000万。2008年到2015年，小学生在校人数下降了6.19%。这大概也是我们声势浩大的去库存运动的一个侧影。
哪里在增长？7年来，深圳的小学在校生增长率达到了惊人的47.6%，差不多是7年涨一半的节奏，在一线城市中增速最快，目测几年后达到100万不是问题。这成为深圳从去年开始房价暴涨的一个必要条件。
上海和北京的小学在校生增长率确实挺高，分别达到35.24%和28.79%，但仍赶不上深圳。广州更是只增长8.69%，部分解释了过去几年广州房价的增长幅度远远小于北上深和部分二线城市！
从更长的时间段看，深圳由于源源不断的移民进入，在校小学生数量是四个一线城市中唯一一个自改革开放以来从没下跌过的城市，而且这个折线图，越走越陡！
深圳2015年统计年鉴
北京与上海，计划生育政策、人口控制政策等造成的影响都非常明显，走出了一个相似的波浪形涨跌，且整体趋势仍是下跌，就算正在抬头的北京，相比深圳也更加平稳。
北京2015年统计年鉴
上海2015年统计年鉴
在校小学生数量是一个窗口，透过它，不必谈太多经济大势、产业布局、科技创新、气候条件……我们就能很直观地看到深圳未来10年的住房需求之旺盛，房价再涨之必然。加之深圳近几年都在大力增加户籍人口，这是把一个家庭稳固在当地的一个重要方式。
而且，深圳土地供应量本就紧张，要么围海造地，要么深莞惠融城，但10年间真能变出那么多土地和住宅吗？至少现在看来，难度远大于京沪。
这是一个长期的判断，放在中国楼市的大背景下，则是行情好时，深圳会涨得比较多；行情淡甚至下跌时，深圳会比较有能力更快复苏。
只要坚持这个基本判断，旺财就算看到统计局十月上半月的数据显示深圳房价下跌0.3%也不会方，反而要把它当作一次洗牌机会和看房的时间窗口，静等真正有价值的房子在市场中脱颖而出。
想买房的小伙伴们，快多去观察比对吧
