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多地密集落实“房住不炒” 金九银十安在?

发布时间:2020-09-07  来源:证券时报网  编辑:谢明亮

摘要:近期,热点城市密集加码调控,坚决遏制投机炒房。9月6日,沈阳出台八条楼市调控新政,包括二套房首付比例提高到5成,首付款禁止分期支付和“首付贷”,二手房转让增值税免征年限由2年调整到5年;从严管控住宅用地出让溢价率等。


       业内人士认为,沈阳新政有助于减少炒房行为,主要针对即将到来的“金九银十”做好政策准备,未雨绸缪地对市场进行调控管理。近期多地调控密集“堵漏”升级,未来市场热度较高的城市将会大概率调控加码,预计今年的“金九银十”很难出现。不过,也有观点认为, 7、8两月房地产市场淡季不淡,预计9、10月市场行情仍值得期许。


        沈阳出台8条调控组合拳,二套房首付比例提高到5成


       9月6日,沈阳市房产局等9部门联合印发《关于进一步促进我市房地产市场稳定健康发展的通知》(以下简称《通知》),进一步加强土地市场调控、加快推进项目建设、完善商品房销售管理,严格差别化信贷税收政策。


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       《通知》提出,严格执行个人购买首套商品住房首付比例不低于30%规定,第二套商品住房首付比例提高到50%。首付款须一次性支付,禁止分期支付和“首付贷”。将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。


       同时,严格住房用地出让溢价率管控。采取“限房价、竞地价"、“限地价、竞配建、竞自持”等方式出让住房用地。房地产开发企业竞配建、竞自持部分不计入商品住房开发建设成本。


       此外,《通知》要求,依法严格整治未许先售行为,取得商品房预售证10日内一次性公开全部准售房源和销售价格,未按规定销售的暂停网签,整改后予以恢复。实时监测商品住房销售价格运行情况,价格变化较大的,及时约谈房地产开发企业负责人。对无正当理由导致价格出现较大变化的项目,责令企业限期改正,逾期未改正的,暂停网签。


       易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,“沈八条”政策是落实“8.26”部分城市房地产工作会商会精神,进一步体现了稳房价的导向。其中,二套房首付比例从过去的4成提高到5成,影响较大,加大了部分炒房客的入市门槛,有助于减少炒房行为。同时,将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年,有助于打击各类“快进快出”的购房行为的。


       根据易居研究院的统计,沈阳二手房价已连续3个月同比涨幅位居全国第三。沈阳也是先后两次参加了“7.24”国务院房地产工作座谈会和“8.26”住建部部分城市房地产工作会商会的城市。“8.26”会上再次强调要毫不动摇坚持“房住不炒”定位,落实城市主体责任,确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。


        贝壳研究院高级分析师潘浩则认为,沈阳出台新政主要针对即将到来的“金九银十”做好政策准备,未雨绸缪地对市场进行调控管理。尤其是从供应端与需求端两端共同调控以实现稳房价的目标。一是加快土地使用效率,从政策上杜绝房企捂盘惜售的可能,稳定房价走势。二是加大二套房首付比例,调整税收,加高炒房成本,降低炒房带来的房价增长风险。三是本次调控中的措施在此前的政策中均有提及,但未明确时间节点等具体内容,而本次政策是对之前政策的有效补充。


       8月楼市成交活跃,一线城市集体“飘红”


       目前,疫情对楼市的影响已经退去,8月楼市成交淡季不淡,热点城市更是持续火热。


       易居房地产研究院的统计数据显示,8月,40城新建商品住宅成交面积环比下降4%,同比增长16%。自5月成交量年内首次同比转增以来,已连续4个月同比正增长,说明房地产市场已完全摆脱疫情影响走上正轨。1-8月,40城成交面积同比下降9%,3月以来降幅持续收窄。


       克而瑞研究中心的数据也显示,8月,30个重点城市整体成交3079万平方米,同、环比分别增长了22%和5%,且7月成交较2020年月均水平显著增长38%。其中,一线城市成交面积为334万平方米,同、环比齐增。北、上、广、深四个一线城市集体“飘红”,整体成交显著放量,单月同比涨幅均在35%以上。二三线城市成交面积2745万平方米,环比上升4%,同比增长20%。其中,成都、杭州、西安、济南、天津、长沙、东莞、南宁、苏州、长春等10个城市成交热度延续,同、环比齐增。


       值得注意的是,在政策加码后,深圳、杭州、宁波等热点城市市场热度惯性延续,成交同比涨幅皆超50%。其中,深圳商品住宅成交51万平方米,创年内新高,同比大增56%,在四个一线城市中居首。

 

       究其原因,克而瑞研究中心认为,一方面,核心城市房地产市场供应整体偏紧,但由于人口长期净流入,尤其是高素质人才大量聚集,市场需求异常坚挺,且普遍有着较强购买力,市场前景长期看好。尽管热点城市调控政策进一步升级,但由于政策力度相较温和,对房地产市场整体影响程度有限。另一方面,信贷资金整体充裕,房地产市场明显受益,核心城市更具弹性,疫后无论是改善还是刚需皆持续释放,致使成交长期保持在较高水平。


       多地密集“堵漏”升级,“金九银十”能否实现?


       7月以来,中央多次开会强调“房住不炒”,释放出调控收紧的信号。


       7月24日,国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会,重申“房住不炒”,首次强调“时刻绷紧调控这根弦”,北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市参会。7月30日,中央政治局会议再次明确“房住不炒”定位。8月20日,住建部、央行召开重点房地产企业座谈会,形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则。8月26日,住建部召开部分城市房地产工作会商会,再次强调要毫不动摇坚持“房住不炒”定位,落实城市主体责任,确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标,沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等6个城市参会。


       7月以来,已经有杭州、东莞、宁波、深圳、南京、长春、海口、无锡、沈阳等多个楼市热度高、房价明显上涨、出现炒作氛围的城市相继收紧了楼市调控政策,其中,深圳、杭州、东莞等地更是“堵漏”升级,对前期政策“打补丁”。


       如此密集的调控政策下,今年的“金九银十”能否实现备受关注。


       贝壳研究院首席分析师许小乐认为,今年的调控政策更加精准施策,“金九银十”更难出现。中央多次强调“房住不炒”的政策导向,LPR利率连续四个月保持不变,上半年应对疫情的货币信贷政策逐步调整。房地产市场快速升温的条件不存在。近期,住建部召开重点房企融资座谈会、城市房地产工作会商会,分别从房企端、城市监管端加强分类指导,未来市场热度较高的城市将会大概率调控加码,不会出现市场过热的情况。


       许小乐同时指出,从短期市场先行指标看,市场预期较弱。贝壳研究院数据显示,8月全国重点城市业主涨价占比低位持续下降,房源交易时间仍然保持100天的长周期,这样的市场很难开启改善型换房链条,因此,今年二手房市场很难有起色。“可以预计,新房市场受库存增加、房企资金压力等因素影响,可能会出现降价售房的小行情,但价格不仅难以上涨,反而可能小幅下降。”他说。


       中指研究院的调查结果也显示,8月,购房需求有所下降,有购房计划受访者占比较7月下降3个百分点,其中,半年内有购房计划的受访者占比也较7月下降。全国置业意愿强度整体下降,多数城市群、各线城市受访者置业意愿强度均下降。


       不过,克而瑞研究中心则认为,联系到7、8两月房地产市场淡季不淡,预计9、10月市场行情仍值得期许,随着供应明显放量,届时成交有望继续走高,部分热点城市或再创年内新高。


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