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融资松动、抽贷缓解 房企们能否难关?

发布时间:2021-11-16  来源:北京青年报  编辑:李亚婷

摘要:11月10日,房地产股市和债市均出现大幅上行,销售金额超千亿元的房企中,有26家房企的股价涨幅超过5%,其中融创、世茂、奥园等8家的股价涨幅超过10%;阴跌多日的房地产信用债也出现普涨。


       地产股、债大幅上涨与一则传言相关。11月10日上午,有关“并购贷将不纳入三道红线指标”的消息开始在资本市场和房地产行业广泛传播,随后更为详细的版本内容流出,资本市场一片欢腾。


       经多方求证,该消息并非空穴来风,传言内容虽有细节上出入,但大部分内容“基本靠谱”。对这一消息,多数金融和房地产从业人士表示谨慎乐观,这些政策并非外界所认为的放松,而是对原有政策在执行过程存在过度情况进行调整。


       一家房企高管表示,下半年尤其是9月以来,金融机构对房企预售资金流出不合理限制及抽贷等情况,加剧了房企流动性风险,现在更像释放了层层加码的压力,在重新回到正常轨道。


       这种略显保守的判断不是没有依据,从各方透露的消息看,有针对性的释压仍保持着一定的节奏,市场已经不再期待一场大水漫灌的到来。


       而沈阳楼市传出限购、限售放松消息一日后,重申调控按之前条款执行,也再一次让市场明确,“房住不炒”的调控主基调没有改变。


       利好:部分政策落地


       在资本市场广泛流传的消息主要包括4方面内容:


       第一,并购贷将不纳入三道红线指标;第二,开发贷和按揭贷都要上量,集中度可以临时鼓肚子;第三,存量项目银行可展期、不降级;第四,各地人行通知主要银行,按揭积压5个月以上的清理掉。


       对于传言的相关内容,多个金融机构人士表示基本“靠谱”,但具体内容与传言有出入。一位机构人士表示,目前相关政策还未真正落地,并购贷不纳入三道红线指标仅针对“承债式收购产生的负债”,而不是所有并购贷。


       他表示,即便该政策落地,对房地产行业实际影响有限,一方面,并购贷额度相对较小,获取门槛较高,并非所有房企都能拿到;另一方面,部分“绿档”房企发生爆雷,意味着三道红线的安全效应减弱,与收并购和降档相比,“活下去”更重要。


       相对于并购贷的不确定,目前开发贷和按揭贷已经在部分城市落地。多个金融机构人士透露,具体执行层面遵循因城施策的原则,即各个城市根据实际情况来把握尺度,有的城市房贷释放力度较大,但有的城市“应该不会有任何变化”。


       截至目前,已有部分城市银行收到相关通知或指导意见。


       一家商业银行上海分行的人士表示,他所在的银行10月已开始执行开发贷和按揭贷的相关要求。其中,开发贷有一定额度的增量,较为明显;按揭贷则以清理存量为主,市场层面的传导不明显。


       现实:流动性现小幅宽松


       多位房企及金融机构人士透露,近期房企融资开始松动,多家房企已经获得贷款或正在敲定相关融资事宜。


       11月9日,世茂集团从招商银行获得一笔15亿元贷款,在这前后,世茂还以香港中环物业做抵押,向星展银行获得一笔15亿港元的贷款。相关机构及世茂集团证实了这一消息,并称借款主要用于再投资。受此消息影响,世茂集团旗下股、债持续上涨。


       同一天,华润置地公告,与一家银行签订一笔15亿港元为期5年的贷款融资协议。当天,华润置地股价上涨8.8%。


       同样受好消息影响的还有中国奥园,11月10日消息,广州城投及珠江实业将为奥园提供30亿元支持。受消息影响,10月10日和11日,奥园股价涨幅均超过10%,国内信用债和美元债价格也大幅上涨。


       另外,万科重庆公司向平安资管获得58亿元融资,阳光城长沙项目获得五矿信托16.1亿元借款。


       一系列融资活动的展开,不仅补充了部分房企的流动性,避免了违约风险,也为房地产行业注入了信心。


       除了来自金融端的消息,部分城市也开始对原有调控政策进行小幅调整,以缓解冷淡的市场成交。


       11月5日,武汉市政府下发通知,非本市户籍的总部企业高级管理人员,在本市无自有住房的,其在限购区域购买首套自住住房可不受限购政策限制。


       探因:层层收紧挤压


       9月底以来,中国恒大、花样年、当代、宝能、阳光城、佳兆业等多家房企爆发违约或流动性风险,并有进一步蔓延的趋势。


       多家房企和金融机构的从业人士认为,房企大面积出现流动性困难,一方面与房企自身有关,另一方面也与相关政策过度执行有关。


       下半年尤其是8月以来,由于多数商业银行全年房贷额度所剩无几,房地产市场成交开始持续下滑,截至10月,已经连续4个月环比同比双双下跌。


       楼市成交持续下滑及按揭减少,使得房企回款能力大幅度下降,多家房企人士透露,三季度房地产平均回款率在30%左右,回款能力下降,也使得金融机构对房企违约预期直线上升。


       在这种情况下,部分银行及金融机构开始对销售回款从项目回流到集团进行限制。“预售资金大部分存在合作银行,银行担心你还不了款,就限制你提款,这些回款只能留在项目账户上,没法汇到总部。”一位房企人士告诉经济观察报。


       而部分有信托借款的项目,相应的公章和账户被质押给信托机构,因信托机构担心房企无法还款,也对预售资金提取进行限制,“你的公章、财务章都给了信托公司,对方不配合,项目没法把回款汇到集团。”上述房企人士表示。


       与此同时,部分银行和信托机构还会要求房企提前偿还相关借款,上述房企人士表示,一旦评级下调或发生其他触发违约条款的行为,金融机构即可要求进行提前还款,这也是通常意义所说的抽贷。


       金融机构人士透露,抽贷与第八轮巡视有关一定关系。据央视报道,9月下旬,中央第八轮巡视对25家金融机构党组织开展常规巡视,各家银行机构开始加强对相关贷款风险管控。


       同时,9月以来,多家信托机构相关高管被查,信托机构也加大了对风险的控制。在这些因素影响下,银行和信托对房企预售资金提取进行严控,同时要求房企提前偿还部分未到期贷款。


       一家20强房企人士告诉经济观察报,在市场下行、回款艰难的背景下,9月,银行和信托同时抽贷,一定程度加剧了房企流动性风险,这也是部分房企出现流动性困难的主要原因之一。


       雪上加霜的是,恒大出现流动性风险后,其项目保交付工作落在地方政府身上,给地方政府造成巨大压力。基于这一原因,9月底以来,多数城市加强了对预售资金的监管。


       而且,同样在9月底前后,房地产ABS融资暂停,其他渠道融资也变得困难起来。“不是因为监管不给批额度,主要因为房企频繁暴雷,很多投资人不敢买信用债,导致很多债发不出来”,上述20强房企人士表示。“多种因素叠加到一起,导致房地产流动性风险加剧”,该人士强调,当前房地产流动性风险,不排除有个别企业自身经营原因,但大部分都是外部因素造成,“账上有钱,但提取不了,资产也有,但很难变现”。


       阳光城高管告诉投资人,截至11月初,阳光城账上有260亿元现金,但能动用的不到7亿元;佳兆业的高管也告诉投资人,账上的380多亿元现金,能动用的屈指可数。“如果还不调整,可能还会有其他房企出现问题。”上述20强房企人士表示,幸运的是,经过9月底以来一轮摸底,监管层对房企的困难程度有了一定掌握,金融机构从严执行的情况有所好转。


       后续:松紧仍有尺度


       9月底以来,央行、银保监会、银行间交易商协会及住建部、地方政府等相继召集相关房企开会,对企业、市场及行业现状进行摸底。每一次摸底之后,均会释放出一些利好消息。


       多位房企及金融机构人士透露,9月底,央行和住建部召集8家房企开会后,银行机构对房企的态度开始有所改善,一方面暂停了对房企的抽贷,另一方面也适度增加少量开发贷和更少量的按揭贷额度。“开发贷有所松动,但整体额度不大”,上述房企人士透露,虽然开发贷额度有一定释放,但对房企而言是杯水车薪,“当时还是受‘两个上限’管控,如果监管层没有明确的意见,银行是不敢私自突破的”。


       监管层介入,金融机构对房企抽贷也有所缓解。上述20强房企人士介绍,金融机构对房企包括限制资金提取及抽贷的行为,“我们了解,监管层之前是不知道的,现在了解到了,也做了相应的调整”。


       不抽贷意味着房企失血有所减少,但无论是房企自身回款和融资能力,还是对预售资金提取方面,依然困难重重。


       上述房企人士介绍,在当前环境下,包括金融机构、地方政府在内的各方对房企信心不足,“原来预售资金监管也有,但比较松,很容易提取,现在不仅严格了,而且对资金限制的规模也增加了”。


       一家金融机构人士认为,即便是放宽额度管控,到年底也只有不到两个月时间,很多银行由于没有房贷额度,“即便是房贷额度可以鼓肚子,这么短时间内,真正落地的也不会太多”。


       多数金融和地产人士认为,如果能在两方面进行适度调整,可以让更多房企避免发生流动性风险。第一,主体信用评级下调后,金融机构不抽贷;第二,将对预售资金监管控制在合理比例和范围内。


       11月11日,主要商业银行召开会议,布置和落实有关房地产贷款相关政策,但具体如何落实,截稿前,还未有进一步明确的信息。


       而此前传出放松限购、限售政策,个人购房按揭贷款实行“认贷不认房”的沈阳市,也在11月11日表示,仍按原调控政策执行。

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