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10月楼市持续转冷 政策“适度纠偏”开始显效

发布时间:2021-11-20  来源:21世纪经济报道  编辑:李亚婷

摘要:“我们潍坊二手房降价了,我朋友家在泉州也是,全国都这样吗?”过去几个月间,类似二手房降价的个体感知层出不穷,销售降温、土地转冷、投资下行的现象持续了已有一段时间,但整体房价并没有一个统一结论。


       11月15日,国家统计局公布的10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,数据显示,各线城市的新房和二手房价格环比均有略降,且房价下跌的城市数量出现大幅增加。


       除了房价微跌,成交量也在持续下行,10月商品房销售面积和销售额同比降幅均超两成,已连续4个月同比回落。


       同日,国家统计局公布的房地产开发和销售情况显示,相关数据表现同样不佳。房地产开发投资增速在持续收窄,房屋新开工面积出现下降,房地产开发企业土地购置面积同比下降,房地产开发景气指数则降至100.62,为近11个月新低。


       值得注意的是,政策层面的“适度纠偏”已经开始显效,10月房贷利率出现年内首次止涨,后续房地产政策环境和金融环境或适当优化。


       多位机构分析师表示,虽然政策端迎来边际改善,但在供给端与需求端同步降温的螺旋效应下,短期内房价仍有一定的降价压力,只是幅度相对平稳,市场下行局面有望在年底或明年年初筑底。


       持续下行


       继9月房地产投资和销售数据双双下挫、多项数据创下年内新低之后,10月楼市遇冷仍在持续。


       整体测算70城新房价格指数,环比下跌0.3%,这是2015年一季度以来的最大跌幅;70城二手房价格指数环比也下跌0.3%,一二三线城市分别下跌0.4%、0.3%和0.4%。


       房价下跌的城市数量明显增多。新房房价环比下跌的城市有52个,相比9月份的36个明显增多;二手房降价城市数量达到了64个,大概有90%的城市出现了明显的降价现象。


       但下跌城市中80%左右的城市跌幅不超过0.5%,跌幅较小。


       除了房价微跌,成交量同比也在持续下行。1-10月,商品房销售面积和销售额同比增速分别为7.3%和11.8%,继9月以11.3%、16.6%创下年内最低之后,继续下探。单看10月数据,商品房销售面积同比降幅较上月扩大8.5个百分点至21.7%,商品房销售额同比降幅较上月扩大6.8个百分点至22.6%。


       实际上,成交量自今年下半年已经开始转入下行通道。7月以来,单月销售规模从同比增长开始转为下降,8月和9月,降幅一直维持在两位数。其中,作为传统销售旺季的9月,商品房销售面积同比下降13.2%,销售额同比下降15.8%。


       开发投资数据方面也不容乐观。1-10月房地产开发投资额同比增速为7.2%,而这一数据年初为38.3%,年内增速持续收窄。业内认为,开发投资增速收窄与房屋新开工面积增速的持续下行紧密相关,数据显示,1-10月,房屋新开工面积同比下降7.7%,其中住宅新开工面积下降6.8%。


       土地端,1-10月份,房地产开发企业土地购置面积15824万平方米,同比下降11.0%。


       土地市场的整体遇冷相对上述其他改变更为明显,21世纪经济报道记者梳理第二轮集中供地情况发现,多个城市流拍率走高、溢价率大幅降低、底价成交频频出现,部分城市甚至“未拍先冷”,竞拍前一日不得不撤销或延期无人报名地块,其中,杭州和北京“提前流拍”地块更是达到了半数以上。


       连锁反应


       房价的降温,是一场连锁反应。贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示,房价下跌是需求端和供给端同步降杠杆的结果。需求端,下半年以来居民按揭贷款额度收缩,放款时间拉长,需求减弱;供给端,房企在较大的经营压力下,加大降价促销力度和范围,由此,新房“以价换量”的同时,二手房业主降价意愿也有增强,降价行为增多。


       但深究背后的原因,其实整个市场基本面的下行,也是始于信贷收紧引发的整体连锁反应。


       今年下半年以来,包含“三道红线”、房贷集中度管理等在内的房地产金融审慎管理机制全面落地,同时影响了个人按揭贷款和房企融资。


       21世纪经济报道记者此前在调研中发现,多个城市存在住房按揭贷款额度受限、利率上升、放款时间不断拉长的现象,抑制了需求释放,导致需求端迅速冷却,二手房价格开始下跌。


       市场的冷却导致销售下行,房企的销售回款下降明显,而销售回款恰恰是房企重要的资金获取途径之一。


       “房企的现金流来源一个是销售回款,另一个就是融资。”一家深耕长三角的百强房企高管告诉21世纪经济报道:“对房企来说,最痛苦的是房子卖了,钱没收到。因为高销售回款率是房企承受高负债、提高抗风险能力的基石。回款慢导致企业周转速度减慢,项目成本增加,利润减少,土地储备受限,严重的会导致资金链断裂。”


       而房企赖以生存的融资,也遭遇了全面收紧。房地产金融审慎管理制度在执行过程中出现了一些偏差。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析,比较突出的就是将要求“红档”企业有息负债余额不得新增,误解为银行不得新发放开发贷款,房地产企业销售回款偿还贷款后,原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款,也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。


       此外,下半年以来,个别大型房企风险暴露,导致金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降,出现了一致性的收缩行为,房地产开发贷款增速出现较大幅度下滑。


       由此,房企不得不加大促销打折力度,新房价格继续下降;以收定投也决定了房企的开发投资热情下降,反过来影响土地市场热度。


       融资与销售双重挤压之下,也有部分企业出现债务集中到期问题,继而引发流动性危机。


       调整信号


       不过,政策层面的好消息已经在持续释放。


       9月以来,央行多次表态“维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益”,并对部分金融机构执行房地产金融审慎管理制度进行纠偏。


       10月以来,金融信贷政策正在转变,房地产市场的合理资金需求正得到满足。


       贝壳研究院高级分析师潘浩透露, 据贝壳研究院观察的数据看,10月主要城市房贷利率已结束上涨、与9月基本持平,房贷利率结束上涨,合理资金需求或将改善。


       “10月房贷利率出现了年内首次下降,部分城市放款速度在加快;房企融资环境也在适度调整,有利于改善市场预期。”许小乐分析认为,预计到明年,房贷供需关系也将回归正常,有利于合理住房消费正常满足,市场下行的局面有望在年底或明年年初筑底。


       但需要注意的是,不应该将政策的调整理解为“放松”,而应该是“适度纠偏”,未来走向更倾向于“平稳”。


       同策研究院研究总监宋红卫强调,种种迹象表明政策确实存在边际松动的迹象,但是这仅限于对于以往过紧政策的卡口的调整,而非方向性的松动。边际的松动对于整个市场营销规模也难以有较大的改善。


       “宏观审慎的核心要义并不是一味地收紧,压降杠杆率,控制资金投向房地产的规模和杠杆,而是楼市稳定、防风险与去杠杆的统一,力求在动态中实现平衡。”李宇嘉进一步表示,按揭贷款与开发贷的正常化将有助于行业链条顺利循环起来,确保民生得到保障。

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