国土资源部 景气指数反转下行结构调整亟待提速

摘要：面对越来越复杂和严峻的国际经济形势，2013年前三季度GDP同比增长7.7%，三季度增长7.8%，宏观经济初现回升态势。2013年前三季度，全国国有建设用地供应45.99万公顷，同比增加4.4%，增速自2010年呈现明显回落趋势。其中，三季度同比增长5.5%，环比增长18.1%。10月19日国家统计局发布数据显示，前三季度固定资产投资同比增长20.2%，增速比去年同期回落0.3个百分点，自年初以来保持稳中略降态势。三季度CLI中地指数波动至307点，环比下降1.3%，除价格指数平稳波动外，分指数中规模快速上升，景气迅速下滑，预示规模带动的宏观经济增长难以持续。四季度土地市场将会延续三季度的总趋势，全年土地供应量价增幅将会在小幅回落中趋稳。

　　一、数据快览

　　CLI中地指数：三季度环比下滑4点，波动至307点，同比增长14.3%。分指数有增有降：规模指数环比增长17.5%，同比增长23.4%;地产景气指数下滑至496点，环比下降25.1%;价格、结构、集约等成分指数平稳波动,市场呈现新一轮波动态势。

　　市场规模分指数：三季度继续上升至397点，环比增长17.5%，同比增长23.4%。成分指标中土地出让量环比增长13.6%，划拨用地量环比增长22%，继续上扬。

　　出让价格分指数：三季度为238点。受PPI上涨8.9%的影响，环比下降5.5%，成分指标中住宅、商服、工业等用地出让价格均保持平稳波动态势，其中商品住宅用地出让价格微涨5.1%。

　　供应结构分指数：三季度为136点，环比增长5.4%。成分指标中商服用地供应下降11%，商品住宅用地供应增长5.6%，保障性住房供应下降4.7%，总体显示平稳态势。

　　利用集约分指数：三季度波动至220点。环比下降12.6%。受PPI上涨因素影响，成分指标中“固定资产投资额∕土地供应总量”下降12.1%，“二三产业增加值∕土地供应总量”下降10.8%，总体显示微降态势。

　　地产景气分指数：三季度下滑至496点，环比下降25.1%。经价格消除后，成分指标中新增人民币信贷增长22.7%，地产股价指数增长21.4%;同时房地产业投资总额下降31.6%，商品房销售面积下降27.5%，显示在经过上半年快速增长后，全国范围内地产市场结构调整力度加大，后期市场走势动力有所消减。

　　二、CLI中地指数综合分析

　　(一)CLI综合指数突破300点

　　数据显示，三季度CLI综合指数为307点，环比下降1.3%，同比上涨14.3%，比这一轮长周期(200-300区间)起始值2009年3季度的244点增长25.9%，显示出我国土地市场波动上升到趋势有所放缓，CLI中地指数已经跨越300点并将在小幅区间稳定。

　　从分指数变动情况来看，规模指数继续增长而景气指数逆转成为下降因素，显示地产市场正面临新的调整节点，市场规模导向将会进一步体现差异化和针对性，传统依靠房地产业的发展模式面临转型。结合十八届“三中全会”改革走势，可以预判我国宏观经济发展对房地产市场的依赖将会逐步降低，结构转型需要把握好土地市场的调整窗口，加快重构经济发展的支点。 

　　(二)分指数及对CLI的贡献

　　从分指数运行情况看，受国家经济政策导向和土地市场的内在发展潜力等因素影响，三季度CLI各分指数有升有降，总体趋稳。与2季度相比，市场规模分指数环比上扬17.5个百分点，同时地产景气指数下滑25.1个百分点，表明近期内土地供应政策和土地市场波动之间的发展趋势不同。出让价格分指数略降5.5%，供应结构分指数上升5.4%，表明土地供应增长背景下全国土地出让价格的波动趋势。而综合指数回调了1.3%，则说明了当前土地市场的分化状态持续、土地市场时空分布不够均衡，一二线城市房价、地价持续上涨而三四线城市出现下跌。

　　1.市场规模指数持续上升

　　三季度，市场规模分指数上升至397点，环比上升17.5%。从成分指标来看，三季度土地出让总量增长13.6%，划拨用地总量增长22%。数据说明，尽管不同层次、不同区域的土地供应各有不同，但2013年来全国土地供应量一直在增长。

　　市场规模分指数上扬，主要是受当前我国宏观经济运行态势和发展方式转变影响，土地出让和划拨用地的增长推高了市场规模指数，显示出政府面对宏观经济企稳动态的决策动向。规模指数上升且预警灯显示红灯，主要是因为产业转移带来用地区域结构变化和宏观经济政策适应稳增长需要的微调，中西部地区划拨用地量增加，东部地区土地出让量增加，如，前三季度东部地区房地产用地同比增加35.6%，中部地区基础设施用地增加38.5%。同时，土地供应量持续增加出现红灯过热预警，也是我国实体经济乏力、地产市场投资、投机经济过热的侧面表现，微观上部分地区也存在土地资源利用效率低下的问题，土地要素在地区差别化配置、产业结构调整优化以及合理流转等方面的配置效率尚有很大的提升空间。

　　从近十年来规模指数的走势来看，一是总体保持持续上升，这和我国经济发展及城市化进程密切相关;二是整体存在一至三季度存在“降—升—降”的规律性走势。但自2009年1季度至今，已连续4次出现“降—升—升”的发展走势。对照信号灯，可以发现自2009年1季度以来，红黄灯显著增多，这说明其实就全国而言，土地供应规模过度扩张，区域差别化不足、过度依赖房地产业、实体产业用地有限等情况不同程度的存在。

　　2.出让价格指数平稳波动

　　三季度，出让价格分指数为238点，同比下降5.5%，继续在合理区间波动。从指数成分指标看，商品住宅用地和商服用地等出让价格环比分别上涨5.1%和1.7%，同时工业用地出让价格保持不变。综合来看，出让价格的上涨在一定程度上是由PPI上涨带来的。

　　住宅用地和商服用地出让价格上涨，主要受近期政策过渡期预期不明带来的市场需求较为集中释放的影响。“新国五条”出台后，市场出现追赶政策窗口的集中成交现象。二季度以来，一、二线城市的刚需和改善型需求逐渐释放，进一步将成交量推向高位。同时，由于多数房企资金状况普遍向好，买涨情绪也逐渐推高了地产市场预期。从国家统计局公布的9月房价指数看，新建商品住宅价格(不含保障房)同比涨幅超过10%的城市已经达到14个，分别是北京、上海、广州、深圳、厦门、南京、沈阳、郑州、福州、长沙等。#p#分页标题#e#

　　在城市产业结构调整、租住刚需不断释放、用地结构亟待优化、经济持续发展等刚性增长的背景下，土地需求在政策调控下短期内加速释放。土地市场出让价格的波动变化，表征出土地市场发展潜力和动力的现实因素和政策调整期的市场敏感反应程度。当前出让价格趋稳，是全国一线城市“地王”频出、商品房价格连续攀升等现象和三线城市房价持续回落等现实的综合结果，其背景则是我国宏观经济发展的地产市场支撑需要和资源引力不足城市房地产市场过量供应的现实反映：当今中国，从北上广等一线城市到各省会等二线城市再到区域中心如温州等三线城市，房价从高到低，已经形成价格链条。与此对应，资源从高到低，也已形成市场导向。

　　3.地产景气指数下滑两成

　　三季度，地产景气分指数环比下滑25.1%，同比下滑10.4%，落至496点。

　　从成分指标看，新增人民币信贷规模环比增加22.7%、地产股价指数环比上涨21.4%，同时房地产业投资总额环比下降31.6%、商品房销售面积环比下降27.5%。

　　地产景气分指数是CLI综合指数中直接反映我国宏观经济发展动态的先行指标，综合来看，该数据构成指标的涨跌反映出当前我国宏观经济发展短期内缓慢复苏和地产市场发展长期性内在波动综合作用的复杂态势。

　　地产景气分指数下滑，一般发生在当年4季度到次年1季度之间。下滑幅度一般在6%左右。在3季度下滑20%以上的数据现象，还是近年来第一次。这次下滑，短期看是由于地产投资总额下滑和销售面积的高位回调，长期看可能是中国经济特别是城市经济发展动力的一个转折信号，以房地产经济为主的地产市场动力机制正在消逝，以实体经济和产业用地为主的地产市场亟待发展。特别是在信贷规模、地产股价“双升”背景下房地产业投资总额、商品房销售面积增速“双降”，表明从发展趋势来看，地产市场已经处于高位，回落趋势可能性正在加大。同时，对即将面临的经济体制改革预期的不稳定性增加。

　　4. CLI预警信号灯分析

　　运用μ-σ[1]法则，结合宏观经济相关指标变化，分析各指数预警状态。

　　2013年三季度CLI综合指数显示绿灯状态，继续在正常区间运行，市场规模指数显示红灯，即进入偏热发展区间，出让价格分指数则继续保持自2012年一季度以来的绿灯状态，在合理区间内运行。

　　结合前面分析，除出让价格分指数主要由于政策因素保持平稳外，市场规模分指数显示红灯，土地出让、划拨用地持续增加是表面原因，内在原因则是我国长期地产市场发展的内在需求所引致而产生的现象。宏观经济形势促使国家在土地供应方面加大力度支持发展，市场规模分指数反映了这一现实情况。地产景气分指数由红转绿，则表明经过房地产市场调控，自2009年1季度以来不断膨胀的地产市场正在回归正常发展区间，也说明市场对于当前政策调整期的观望态势。

　　总体来看，CLI综合指数自2012年以来处于调整期。地产市场发展惯性使得市场规模持续偏热，出让价格相对平稳，地产景气反复波动。下一阶段，土地政策改革探索还将持续，管理体制改革也稳步推进，土地市场或将面对深层次调整。

　　三、指数走势预测及有关建议

　　根据三季度数据及指数历史发展趋势分析，预计全年土地市场将会在小幅回落中趋稳，其中：市场规模指数将会在四季度继续攀升，从而使2013年市场规模达到历史新高;出让价格指数继续趋稳或小幅回落。考虑到3季度各大城市土地销售情况、各大房企商品房销售情况和国家对房价的宏观调控导向，基于3季度价格走势，预测价格指数将会继续趋稳甚至小幅回落;预测一线城市“地王”现象将会减少，三线城市“弃房断供”现象将会有所减少，房价将会逐渐稳定，全年价格指数将会稳定在240点左右;地产景气指数继续回落可能性较大。根据地产景气指数先行特点，同时考虑到地方政府土地财政、城市债务问题、宏观经济发展形势、即将召开的三中全会和经济体制改革前后可能引起的变化以及地产市场的区域性、结构性特点，预测全年地产景气指数继续回落可能性较大，但降幅会逐步缩小。

　　三季度CLI中地指数令人关注的数据变化是在规模分指数上涨并亮起红灯的情况下，地产景气分指数环比下滑25.1%，同比下滑10.4%，这说明当前地产市场在土地供应因素促动下，正在经历由量变向质变的累积过程，在土地管理相关政策上，有如下两个方面值得关注：

　　一是从土地用途来看，土地利用重心出现向实体经济倾斜的现象。过去10年间，我国M2增速多数时期高于同期经济(GDP)与物价(CPI)涨幅之和，货币供应量的增长超过经济的实际需求，部分货币供应量游离在实体经济之外进入房地产、高利贷等高回报行业，逐渐造成了部分城市(尤其是东南沿海)实体经济“空心化”。同时，当前我国土地城镇化明显快于人口城镇化，部分城市存在过多依赖于房地产开发推动城镇化、对实体经济的发展重视程度不够的现象。新一届政府决心调整经济结构，促使资金从房地产领域逐步向实体经济领域流动。在此背景下，未来压缩影子银行业务，放缓社会融资增速、压缩行业资本投资逐渐成为新的金融政策调整方向，房地产行业将进入全新发展周期，为土地供应重心从房地产转向实体经济、通过土地供应引导和配合产业结构调整指明了方向。

　　二是从土地来源来看，应加快推进农村集体建设用地流转，解决部分地区建设用地来源趋紧的问题。例如，可以将农村集体建设用地流转、农民宅基地置换全部纳入城乡建设用地增减挂钩试点大框架范围。可以参照农村集体建设用地基准地价建立最低限价制度。土地使用者依法有偿取得的农村集体建设用地使用权可以通过转让、转租等形式进行流转。依法取得的农村集体建设用地使用权，可以抵押。土地可以用于除商品住宅开发之外的工业、商业、旅游业、服务业经营项目和基础公共服务设施建设，促使“大市场”背景下土地利用效率的持续提升。

　　2013年CLI进入300时代，整体处于历史高位。下一阶段，应把握经济结构调整和管理体制改革的契机，深化土地集约节约利用，促进发展方式转变，不断推进宏观经济的实体化进程，促使CLI回归良性发展年代。