邓浩志：房子如果空着可以用来收日租赚钱

　　在郊区买下一套度假公寓，自己不住的时候，还可以日租出去赚钱?商业地产的售后返租模式大家已经习以为常了，旅游地产的返租模式似乎也开始悄悄杀到广州。日前，方圆明月山溪与国内最大的度假公寓托管平台途家牵手，“途家模式”也首次进入广州市场。

邓浩志

　　途家在从化明月山溪模式:业主每年缴1500年管家费，一次性交3年即4500元。业主不住时，途家将房源放到网上供其他客人预订，房费收入将由途家和业主五五分成。在三亚，业主最多一个月能收到1万元的房租。

　　颐杰鸿泰狮子湖模式:业主自2013年年底收楼开始，连续3年享返租收益：第一年6000元/月;第二年7000元/月;第三年8000元/月。此外每年可享免费到狮子湖度假30天。

　　望谷美庐模式:业主以800元/月的保底租金租给开发商，开发商出租公寓，营业收入的23%分给业主。年回报率最少超过5%。业主每年还可享受12天免费住宿。

　　中国美林湖模式:提供三年返租，每年返租金额约为物业价值6%。

　　在郊区买下一套度假公寓，自己不住的时候，还可以日租出去赚钱?商业地产的售后返租模式大家已经习以为常了，旅游地产的返租模式似乎也开始悄悄杀到广州。日前，方圆明月山溪与国内最大的度假公寓托管平台途家牵手，“途家模式”也首次进入广州市场。记者采访了解到，近期广州不少郊区度假型项目都推出了各种类型的返租托管模式，试图解决旅游度假地产的闲置问题。

　　仅广州北片区就有四家

　　一到假期住满人，一到工作日就上演空城计?旅游度假型地产闲置率高的问题，一直都难以解决。

　　日前，方圆从化明月山溪和国内最大的度假公寓托管平台途家牵手，正式将这个此前在海南、云南等地成熟运作的“途家模式”带入广州。据了解，方圆明月山溪接下来一期200套公寓，将与途家的“专业托管”模式结合销售，业主自住之外将闲暇空置的公寓进行托管，出租给游客居住之后还可以赚取房费。

　　记者了解到，尽管此次是途家首次进入广州市场，不过近期广州不少旅游度假地产项目，都已经开始试水类似的返租经营模式。

　　就在方圆明月山溪旁边的望谷美庐，在9月底开放新一期公寓样板房时，就附带了投资经营回报方案，即业主购买公寓后可以将公寓以保底租金返租给望谷温泉度假村，然后再按照公寓出租情况进行收入分成。

　　无独有偶，中国美林湖、颐杰鸿泰狮子湖等休闲度假项目，近期也纷纷推出了返租套餐。如中国美林湖，最新推出的一期温泉养生度假屋产品，依托天然温泉和美林湖超五星温泉酒店的资源配套优势，提供带租约6%酒店式别墅销售。另外位于清远的颐杰鸿泰狮子湖，亦喊出了“给你一套会生钱的别墅”的口号，购买新一期英伦壹号带装修度假别墅之后，只要选择了这种房产增值置业计划，即可享有连续3年合同期每个月返租收益。

         #p#副标题#e#

　　“吃剩的半盒饭”收益五五分

　　据了解，“途家模式”此前在海南、山东、云南等地的旅游城市大面积铺开，国内主要的旅游地产开发商，包括世茂、龙湖、万达等都与途家达成了合作协议。不过此次，是途家第一次进入广州市场。

　　“途家模式来自于一个盒饭理论，好比我花10块钱买了一盒盒饭，吃到一半不想吃了，就以5块钱把剩下的卖给另一个人，并且另一个人还要帮我把饭盒洗好。”途家广州大客户部总监崔蕴科告诉记者，途家扮演的角色就是接下后面半盒饭的人。

　　据了解，按照途家与方圆明月山溪合作的项目来看，购买了公寓的业主选择与途家签约的话，需要缴纳每年1500元的管家费用，一次性交3年即4500元。“小区的物业管理主要负责的是房子以外的东西，包括公共空间的卫生，小区环境等，而途家的管家服务主要是负责业主房子里面的东西，包括开窗通风、室内家具清洁保养、地板打蜡等，尽量将房屋状态保持到最好。”崔蕴科表示，管家对房间进行打扫之后，还会立刻拍照片上传到网站，业主随时可以看到自己的房子处于什么样的状态。

　　想自己住也需预订

　　而对于业主自住以及出租的方面，崔蕴科表示，如果是签订了托管协议的业主，需要自住的时候，随时到途家网上进行预订即可，如果要预订期间自己的房间已经租出，则会安排同样的房型入住，都只需要支付水电煤气等费用，无需支付房费。

　　而在业主没有自住需求的时候，途家便会将该房源放到网上供其他客人预订，客人成功入住之后，房费收入将由途家和业主五五分成。“广州目前还未正式运营，难以预估具体的回报率。按照此前在三亚的经验来看，业主最多一个月能收到1万元的房租。”崔蕴科表示，回报率主要取决于开房率。

　　据了解，目前途家模式在海南、山东、云南等地已经运营得比较成熟，客人入住途家的公寓，其实和正常的酒店一样，有些城市在机场就会设置前厅办理入住手续，有些则会在项目大堂设置前厅办理入住。“途家还有一个优点就是由于房源是每一个业主根据自己的喜好布置的，因此客人每一次入住都可能会有不同的惊喜。”

　　有的按月返租

　　其实不少开发商也有开发适合自己的旅游地产返租经营模式。

　　望谷美庐项目总经理张荣林介绍，业主在买下公寓之后，以一个月800块钱的保底租金租给我们，我们凭借自身酒店的经营，将这些公寓租给客人住，其中的营业收入的23%分成给小业主。“在这种经营方式之下，年回报最少都超过5%，如果开房率高的话，回报率就可以达到百分之十几，此外业主每年还可以享受12天的免费住宿。”

　　张荣林认为，相较于其他返租项目，望谷美庐最大的优势在于它本身就不是按照住宅小区规划的项目，而是按照4A级景区的方向来规划的，每一间公寓都有温泉入户，有三家星级酒店，对外开放的商业步行街、温泉SPA俱乐部等，目前酒店开房率达到65%，周末都是满房，出租率应该不成问题。#p#分页标题#e#

　　而从颐杰鸿泰狮子湖的运营模式来看，参与该项目主动式房产增值置业计划的业主，自2013年年底收楼开始，享有连续3年合同期每个月返租收益：第一年6000元/月;第二年7000元/月;第三年8000元/月。此外业主每年可享免费到狮子湖度假30天时间，只要业主提前两周以上时间联系物业服务中心预订狮子湖英伦壹号度假别墅即可，业主优先享受自购别墅度假使用权，但若该物业已租赁，业主可选择代租公司安排的空置物业入住。

　　中国美林湖方面，同样是提供3年返租，每年返租金额约为物业价值6%。项目相关人士表示，在该项目购买别墅的人群中，不少是要等到退休之后才来居住的，其间几年的空置期，正好可以利用这种增值模式赚钱。

　　观点

　　可解决旅游地产空置率高问题

　　途家广州大客户部总监崔蕴科介绍，这种模式主要就是为了解决旅游地产空置率的问题。因为旅游地产往往住的时候少，空置的时间多，空闲时间就交给途家来经营。在广州开启市场，主要是看中广州短途游出行较多的特点。无论是郊区还是市中心，只要业主愿意，我们都可以进行合作。“不过目前单独的业主我们还不考虑合作，因为管家服务的成本还是很高的，要有成片的项目一起运营才能分摊这个成本。”

　　方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，途家这种模式其实在国内不少旅游城市已经取得成功。广州不算一个好的旅游城市，不过从化温泉开发较早，加上北优策略中从化开发了不少旅游项目，前景应该还不错。

　　望谷美庐项目总经理张荣林也认为，作为郊区型的度假物业，不在城里，虽然开发商房子是卖光了，但是入住人少，没有人气。“之前在香港有项目就通过这种模式操作，现在在望谷推出这种模式，将物业充分利用起来。”

　　风险

　　回报率取决于开房率高低

　　方圆地产首席市场分析师邓浩志表示，途家模式相较于此前的一些固定返租的模式而言，好的地方在于灵活，自住也可以，出租也可以，两者转换非常方便。风险主要来自于开房率的高低，而这部分风险是投资者和经营者共同承担的，算是合理的风险。而不好的地方则在于没有一个保底的回报率，投资者可能会有所担忧。

　　警惕有些项目挂羊头卖狗肉

　　对于目前市场上出现的不少带有返租模式的旅游度假地产项目，邓浩志提醒称，消费者更应该关注的不是头几年回报率有多少，而是项目的经营模式。“有些项目挂羊头卖狗肉，说是返租几年，其实他自身并没有怎么去经营，只是把这几年返租的租金叠加到楼价里面，给人一种回报率很高的错觉，但过了返租期之后就难以为继。”