谢逸枫：大房企疯狂抢地中小房企断臂求生

　　时间正在一步步走近2013年。从10月份开始，标杆房企陆续完成各自目标，11月多地成交量创下年内新高，12月将继续翘尾，给复苏的2012年整体房企业绩锦上添花。据不完全统计，截至2012年12月11日，已有16家上市房企公布前11月销售业绩，多数房企同比去年业绩增长，并提前完成年度销售目标。资金充裕的房企也在大手笔购地，据统计，万科、保利、龙湖、中海等十大房企前11月的购地金额达到1783亿元，囤地面积达5645万平方米。截至2012年12月11日，已有万科、恒大、中海、保利、远洋等16家房企公布前11月销售业绩，其中14家同比实现增长，11家提前完成全年销售目标。龙头老大万科销售收入达到1271.5亿元，位列全国第一，并超过去年全年业绩，同比增长9.8%。保利地产前11月销售收入920.32亿元，同比大涨36.1%，并超额15%提前完成全年销售目标，有望成为继万科之后第二家销售破千亿的房企。

谢逸枫

　　销售的增长，也使手中资金雄厚的房企四处攻城略地。据统计数据显示，29家房企前11月共在全国拿地368宗，共花费约2267亿元，获得土地面积7568万平方米。而万科、保利、龙湖、中海等在新增土地储备排行榜前列的十大房企，今年前11月的购地金额达到1783亿元，囤地面积达到5645万平方米。万科以拿地金额378.21亿元、拿地面积1055.74万平方米位列排行榜首位。进入12月份，万科拿地的速度也并未放慢。12月3-4日两天时间，万科共斥资35亿元拿下济南、杭州地块。此外，在香港IPO上市的旭辉地产、发债融资成功融创、方兴等企业也频频出手土地市场。

　　据统计，11月27日至12月7日这11天内，北京、上海、深圳、南京、成都、长沙以及苏州7地的地王纪录不断被刷新。11月27日，北京市国土资源局挂牌出让朝阳区农展馆北路8号一地块，挂牌出让起始价为20亿元，建筑控制规模59152平方米，以此计算，起始楼面价高达3.38万元/平方米，创历史新高。此后，截至12月7日，上海外滩黄浦区地块以楼面价36176元/平方米刷新上海年度单价地王纪录;深圳宝安尖岗山一宗地以可售楼面价27268元/平方米创深圳历年土地拍卖地价新高;南京下关滨江G50地块以高达56.2亿元的总价晋升年内全国总价地王;成都武侯区永丰乡太平村地块以楼面价8500元/平方米，溢价率高达150%晋升单价地王;苏州2012-G-98号地块以总价23.2亿元、楼面价8990元/平方米的价格被方兴地产拿下，成为苏州新地王;长沙芙蓉中路063号地块以楼面价约5421.24/平方米成为长沙新单价地王。

　　亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“多房企前11月业绩上涨提前完成全年销售目标，主要原因有三个方面，一是今年初房企抵估市场，在制定年销售目标调低了10%-20%。二是前三季房企采取“以价换量”的销售策略，回收大量资金，而10月份开始则“以量换利润”，业绩不断冲高。三是全国多个城市的调控微调与房贷政策的调整，刺激大量的市场需求与潜在购买力爆发。今年市场呈现前高后低的发展趋势，大房企完成的销售目标比中小房企普遍好，到了年底依然在不停的增长。因此，房企销售业绩大涨，随着库存量的下降，有资金也有需求购地补货，为未来发展储备土地。”

　　亚太城市房地产研究院院长谢逸枫分析：“2012年，是楼市调控持续深入的一年。房地产市场业绩分化愈演愈烈，龙头企业依赖自身资金优势“以价换量”，销售业绩大幅提升;与此同时，中小房企在资金压力下“断臂求生”，转让股权;还有一些房企“另谋出路”，寻求转型，走向多元化经营。房产企业“圈块地就能挣钱，卖栋楼就能发财”的集体暴 利时代逐渐走向终结。如果12月未有新政出台并保持现在的市场形势，年底还将持续丰收。特别是保利、恒大两家房企可能在2012年提前冲入“千亿军团”，这一局面标志着房地产资源集中化趋势进一步加速。

　　亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出：“率先完成销售任务与卖地求生对比，房企可谓冰火两重天，用“几家欢喜几家愁”来概括房地产企业的销售现状是恰如其分。”

　　亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为：“房地产企业分化将持续，标杆房企完成任务跑马圈地，中小房企断臂求生。标杆房企由于整体业绩良好，资金链缓解，存库下降，未来仍将成拿地主力。而一些中小开发商整体资金链依然紧张，卖地求生的趋势难改。”

　　最新数据显示，1至11月，万科、保利、恒 大分别实现1271.5亿元、920.32亿元、846.3亿元销售额，均已超过去年三家公司的全年销售额。据中国指数研究院及搜房网根据公开资料统计显示，截至12月6日，万科、保利、中海、恒大四家“千亿级”实力房企拿地面积为4697.65万平方米，购地支出总额达1040.86亿元。其中，万科斥资378.21亿元增加土地储备1055.74万平方米，平均3582.42元/平方米;保利花费353.2亿元获得1145.65平方米，平均3082.97元/平方米;中海则以175.35亿元获得468.21万平方米，平均3745.11元/平方米;恒大耗资134.16亿元获得2028.05万平方米，平均661.52元/平方米。调控之下，龙头房企依旧风光无限，但实际上不少房企的日子却并不好过。深圳证券信息有限公司数据显示，前三季度有23家A股上市房企净利润为负，处于亏损状态。

　　上市房企内部业绩分化明显，使得行业集中度不断提升。深圳证券信息有限公司提供的数据显示，前三季度，127家A股上市房企共实现328.20 亿元净利润，较去年同期仅增长1.21%。其中，万科、保利、招商等前十大房企，净利润高达188.26亿元，同比上涨14.22%，占127家上市房企 净利润的57.36%。而去年同期，前十大房企的净利润占比为50.82%。由此可见，今年前三季度，A股上市房企净利润前十强的集中度提升了6.54个 百分点。2012年，房地产行业股权转让延续了2011年的火热态势。楼市调控下，银行贷款难获批，存货难消化，两大难题之下，很多房企面对资金趋紧问题，不得不转让股权“断臂求生”。

　　11月29日，冠城大通发布公告称，将其持有的深圳冠洋房地产有限公司100%股份，以7.33亿元的价格转让给上海诚盈一期股权投资中心。同样是11月29日，阳光城也发布公告称该公司及其全资子公司福建阳光房地产开发有限公司拟将合并持有的阳光城集团武夷山置业有限公司100%股权，以人民币7838.67万元转让给福建望城投资发展有限公司。世荣兆业11月8日发布公告称，拟转让其控股子公司珠海市斗门区世荣实业有限公司持有的珠海市世荣房产开发有限公司50%股权。清科研究中心数据显示，三季度，中国房地产行业共有23起并购案例，涉及14.43亿美元，占当季所有行业并购总额的22%，成为三季度并购金额最高的行业。#p#分页标题#e#

　　除了转让股权外，不少房企开始另谋出路，开始进军其他行业，以求通过多元化经营支撑企业发展、分散经营风险、拓宽利润渠道。上海易居房地产研究院的研究显示，商业、金融、矿产能源等行业正在成为房企多元化经营的热点进入行业。随着房企逐步向商业地产、旅游地产或产业 地产的进军，房企十分自然地开始涉足酒店、百货、影院等商业经营;中海、金地、华润、绿城、万通、嘉凯城、世贸、复地等房企已设立产业基金;中天城投、中 润投资、鼎立股份、华业地产等近 1/6的A股上市房企开始“涉矿”。

　　截至目前，万科、保利、世茂、恒大、融创、河南建业、龙湖等多家上市企业陆续公布11月销售情况，多数企业当月销售金额同比增幅均超过75%。恒大更以850%的销售额同比增幅，创下从未有过的佳绩。 具体来看，销售总金额最大的还是万科，11月份，万科实现销售面积143.6万平方米，销售金额171.3亿元，同比分别大增94.58%和106.63%，且公司连续第7个月销售破百亿元。前11个月，万科累计实现销售面积1178.8万平方米，销售金额1271.5亿元，分别同比增长16.1%和9.88%，销售金额已超过去年全年。而此前市场流传万科内定全年销售目标超过1400亿规模。万科行业老大地位今年确保无虞，但“千亿军团”的阵营可能不再是万科一枝独秀。保利、恒大有可能受益于年底良好的销售形势，而提前进入千亿规模。数据显示，保利地产11月实现签约面积72.8万平方米，同比增长72.92%;实现签约金额87.03亿元，同比增长76.66%。前11个月保利累计实现签约面积815.3万平方米，同比增长36.26%;签约金额920.32亿元，同比增长36.10%。

　　早在第三季度，就有市场机构预计保利地产今年销售额可能突破千亿。但因为楼市风向尚未稳定，保利地产高层对此预测回应得极为谨慎，称保利内部并没有设置这个目标。直到前11月销售920亿的数据出炉，有消息称，保利内部对全年销售额抱有较高期望，争取在12月冲击千亿。另一个有望冲入千亿阵营的还有恒大地产。数据显示，11月份恒大合约销售额117.9 亿，合约销售面积198.1万平方米，同比大幅上涨850.8%和1100.6%。前11个月累计合约销售额846.3亿元，提前完成年初制定全年800亿元的合约销售计划。根据许家印的一贯风格，有市场人士预测，其12月份有可能创出更高月度销售业绩，并将恒大提前一年带入千亿阵营。

　　中海地产12月7日宣布，公司11月实现房地产销售52.2亿港元，同比增长50.4%，环比月跌近41%，实现销售面积38.6万平方米，按年增长43%。2012年1至11月份，累计实现房地产销售额1,059.0亿港元，同比增长29.8%，累计实现销售面积685.6万平，同比增长31.4%。12月2日晚，富力地产公布，11月取得销售27.5亿元，截至2012年11月底，富力录得总销售收入共约291.99亿元(按照已经签署的销售协议)，销售面积达约2,625,400平方米(按照已经签署的销售协议)。与去年同期相比，分别上升11%及30%。世茂房地产12月4日也宣布，受惠于项目售价提高，11月平均售价升至年度新高，为每平方米12059元，环比上升4.3%。截至11月底止，世房累计合约销售额为422.86亿元，同比增加49%，已经超全年销售目标307亿元的38%;累计销售面积378万平方米，而前11个月的平均售价为每平米11199元。而在8月宣布将全年目标由220亿元上调至300亿元后，融创中国也提前完成了这一既定目标。截至11月底，融创累计实现合约销售金额人民币305.8亿元，与去年同期175.6亿元相比增长了74%，实现合约销售面积约167.7万平方米。

　　自10月份开始，保利地产、中海地产、绿城集团、世茂房地产、招商地产、越秀地产、融创中国、中骏置业、华润置地、禹州地产及远洋地产等11家标杆房企陆续完成全年销售目标。 入账多了，房地产企业的出手也变得阔绰。12月刚过一周，中海地产已先后于杭州、南宁、武汉、苏州拿地四宗，总土地款达49.25亿元。万科在销量快速增长的情况下补地也比其他房企积极。截至12月4日，2012年万科拿地金额总计已达378.21亿，占到今年前11月销售业绩的30%左右，这一比例也高于很多大型房企，全年来看，很有可能会突破400亿元。同时，金科股份也在下半年加速拿地，并进入了一些新的区域。12月1日，金科股份公布称，控股子公司济南金科西城房地产开发有限公司于11月30日获得山东省济南市6块宗地块，共计约27万平米，耗资18.6亿元。

　　10月下旬，恒盛地产因此前债券发行受阻，已于两个月前以地产项目作抵押，向香港一位银行家借贷20亿港元，年息高达20%。但恒盛地产发布公告予以否认。不过，这一消息令恒盛地产的资金和负债问题再次被拎出。据恒盛地产今年中报，其短期债务比例超过60%，今年年底到期的短期债务约40亿元。另据消息人士透露，截至6月底，恒盛仍有总借贷150亿元，其中100亿元属须于一年内偿还的短债，同时恒盛仍有多笔银行贷款已于9月到期。 重压下的恒盛地产并没有得到足够的喘息。12月7日，恒盛地产公布2012年11月份房地产销售数据显示，集团于11月份实现房地产销售额人民币5.6亿元，环比减少36.7%，实现房地产销售面积为6.7万平方米，环比减少31.4%。

　　曾因广渠路15号地块而名声大噪的方兴地产，近期为了融资也开始变卖股权。方兴地产中国11月28日公布，公司根据其于2007年11月22日采纳的股票期权计划，授出合共5826.75万股可认购公司股本中每股面值1港元普通股的股票期权。11月21日，滨江集团宣布，因东方海岸项目各合作方经营策略调整，经友好协商，公司于11月19日与杭州欣盛房地产开发有限公司签订《关于东方海岸(淳安)房地产开发有限公司股权收购的协议书》。根据协议，滨江集团以20780万元收购杭州欣盛房地产开发有限公司持有的项目公司49%的股权。