中指院:下半年量价上升增速放缓 调控维稳为主

摘要：昨日(7月10日)，中国指数研究院发布《2013上半年中国房地产市场研究报告》，对房地产上半年形势进行总结，全国销售同比大幅增长，百城价格指数保持上涨势头，二季度开始涨幅逐渐回落。报告预计下半年市场供应量加大促进成交平稳增长。

　　报告显示，2013年上半年，“国五条”落地宣告房地产调控进一步趋紧，抑制热点城市投资投机需求再度升级，北京、上海等城市配套细则相对严格，其他绝大多数城市基本延续了国五条政策方向。在限购、限贷等阶段性调控政策收紧的同时，中央加紧完善房地产调控的长效机制，日趋明晰的保障房政策、渐具雏形的住房信息联网及不动产登记条例，以及房产税试点范围可能扩大等，在一定程度上为稳定市场预期及今后房地产市场长期健康发展提供了保障。

　　在中指院看来，下半年楼市将受益于企业季节性推盘高峰。根据模型预测，成交量同环比增速可能趋缓下行，部分去年和今年一季度成交量明显释放的城市，甚至可能在今年下半年同比出现下降。但之所以预判今年全年仍然会“好于上年”，主要因为去年基数偏低，另外上半年基数带动明显。

　　中指院认为，下半年货币政策紧跟经济形势而动，“钱荒”和“大规模放水”可能性都不大。业内也普遍认为下半年房企的资金面不会出现大的波动。

　　中国指数研究院:2013年上半年中国房地产市场研究报告

　　1. 2013年上半年中国房地产市场形势总结

　　(1)政策：“国五条”定调全年调控继续从严取向

　　2013年上半年，“国五条”落地宣告房地产调控进一步趋紧，抑制热点城市投资投机需求再度升级，北京、上海等城市配套细则相对严格，其他绝大多数城市基本延续了国五条政策方向。在限购、限贷等阶段性调控政策收紧的同时，中央加紧完善房地产调控的长效机制，日趋明晰的保障房政策、渐具雏形的住房信息联网及不动产登记条例，以及房产税试点范围可能扩大等，在一定程度上为稳定市场预期及今后房地产市场长期健康发展提供了保障。

　　(2)新房：百城指数涨幅渐趋平缓，重点城市成交量冲高回落，全国销售同比大幅增长

　　价格方面，百城价格指数在3月涨幅达到阶段性高点后持续收窄，政策效果逐渐显现，但6月均价绝对水平创历史新高，多数项目涨价意愿强烈，部分城市价格上涨压力仍大。成交方面，上半年重点城市住宅成交量为近四年同期最高，三四线城市同比增长最显著，其中3月需求集中释放，多数城市成交量达到2010年调控以来单月最高水平;受新政落地影响，二季度成交量高位持续回落但环比降幅逐步收窄，“国五条”影响逐步消退。供应方面，上半年重点城市新批准上市量为近四年同期最高，2.5线城市同比增长最为显著;二季度新增供应量同环比均有增长，多数城市销供比降至1以下，库存水平有所上升，但多数城市出清周期仍处于近年低点。全国来看，商品房销售面积和销售额同比大幅增长，绝对水平为历史同期新高，但增速在1-5月持续放缓，特别是一二线城市增幅收窄较为明显;投资平稳增长，增速维持在20%以上;新开工面积与去年基本持平，1-5月累计同比增长1%，增幅较年初收窄14个百分点。

　　(3)二手房：价格涨幅持续收窄，成交量3月冲高后明显回落，波动幅度大于新房

　　价格方面，2013年上半年十大城市主城区二手房价格累计上涨10%，其中3月涨幅最为明显，环比上涨2.8%，其后涨幅持续缩小，6月降至1%以下。成交方面，上半年十大城市二手房总成交55.80万套，同比增长122.9%，已接近去年全年的64.82万套的水平;受“国五条”细则出台前集中备案影响，3月二手房成交量激增，创历史单月最高纪录，4-6月成交量逐步减少，波动幅度大于新房，绝对水平仍为2011年以来的较高水平。

　　(4)土地：一二线城市量价增长显著，带动全国各项指标明显好于去年

　　供求方面，2013年上半年，全国300个城市住宅用地推出及成交量同比分别增长13.2%、11.4%，一线城市增长最为明显。价格方面，全国300个城市住宅用地楼面均价同比上涨36.6%，溢价率为14.5%，二季度住宅、商办用地溢价率均为近两年的最高值;各地地王频现，房企拿地积极性未减。在一二线城市供求和价格水平恢复带动下，300个城市上半年土地总出让金达1.2万亿元，同比增长64.1%，其中北京、上海的住宅用地出让金增长超过2倍，杭州高达30倍。

　　(5)企业：销售业绩稳步上升，拿地更关注一二线城市热点地块

　　销售方面，2013年上半年，十家代表企业销售额和销售面积同比分别增长34%和29%，超半数企业年度销售目标完成率超过5成;上半年，品牌房企市场份额稳步提升，十家代表企业销售额占全国的比重达14.7%，较2012年提高4.2个百分点，行业优势日趋明显。拿地方面，代表企业拿地积极性明显提高，拿地面积和拿地金额同比分别增长29%和236%，加大在一二线城市拿地力度是拿地金额增幅明显高于拿地面积的主要原因。资金方面，销售好转的同时拿地支出增加更加显著，若银行慎贷局面持续，企业面临的资金风险有所上升。#p#副标题#e#

　　2. 2013年下半年中国房地产市场趋势展望

　　(1)宏观环境：经济复苏基础不稳，货币政策和房地产调控维稳为主

　　近期，宏观经济复苏势头出现变化，“钱荒”引起资本市场大幅波动。根据中金、高盛、中信等多家机构预测，下半年中央将通过金融改革和制度创新来促进经济发展，在信贷、新型城镇化等因素的带动下，GDP增速有望在三四季度触底。在此假设下，预计货币政策和房地产调控手段以稳为主：货币政策方面，信贷投放和利率手段跟随经济形势而动，不会放任“钱荒”继续，也不会大规模放水，新增贷款高于去年。房地产调控方面，出于房价上涨幅度再度扩大的担忧，限购等行政性调控措施仍会继续，另一方面，房产税改革试点范围扩大、新型城镇化、土地制度改革等一系列长效机制建设也可能逐步落实。这一系列政策为房地产业提供相对平稳的外部环境，促进行业调整转型和宏观经济的企稳。

　　(2)市场趋势：供应加大促进下半年量价上行但增速放缓，全年增长无忧

　　下半年，季节性推盘高峰带来充足的新增供应，促进成交量企稳上升，但增幅将比上半年明显放缓，市场全年表现好于上年。具体来看，供应方面，热点城市土地成交增加带动新开工面积增长，但由于占全国比重近六成的三线城市当前供应充足，企业在这些城市拿地和开工意愿有限，全国新开工面积增幅将非常有限;重点城市下半年仍将是推盘高峰，供应量季节性加大，全年增长无忧。成交方面，在推盘力度加大带动下，多数城市下半年成交量仍将好于去年，但增幅将大大低于上半年。价格方面，供求关系平稳促进下半年全国房价同环比涨幅趋缓，但不同城市表现更加分化：一线和部分二线热点城市的供需矛盾未缓解，近期“地王”频现进一步加大房价上涨预期;而对绝大多数城市而言，成交虽可能因为供应推动而出现增长，但由于下半年供应量释放力度较大，销供比逐渐下行，库存水平可能再度攀升，市场消化压力加大，房价以稳为主，也不排除在资金面紧张和供应过剩情况下出现局部下调的可能。