赵峰:2011房价走势基本预测

　　中国宏观经济周期为6年，通常三年宽松，三年调控。自2007年以来，调控已满三年，但因2008年金融危机，中间2009年实施宽松政策，打乱了正常周期，目前延长调控周期，也是因通胀不得以而为之。对13.8亿人口的中国而言，GDP增速低于7%即意味着大量劳动人口失业，这也是政府的心理底线，或者国际认知的中国“动乱线”。因此各级政府的唯GDP言行并非完全出于个人升官发财之目的，而是一个实实在在的政治指标。这是中国特色的“政治经济学”，也是现实的国情。

　　民间对于官员腐败的深恶痛绝，部分源于真实个案和其发生发展的普遍性，也有部分源于“锚定心理”，即认为“无官不贪，无商不奸”的心理定势，对于自认为弱势群体的中下层公务员，这也同样是不公平的。而更加不公平的，是在房子问题上官民的差别。为官者国家分房且可低价购买据为己有，而为民者买不起房，即使买得起将来还要交房产税，这是导致官民对立的最直接导火索。

　　2011年，随着保障房的大量入市，至少在算术平均房价方面，稳中有降还是值得期待的。虽然这并不能改变商品房价格继续快速上涨的局面，但达到总理调控房价的目标应该没有问题。

　　去年4月，本博已明确做出房价于2010年10月见底的判断，近四个月来房价环比价量齐升已用事实证明，这一判断的正确性。对于2011年房价的走势，个人再次做出以下预测：

　　1、商品房价全年前低后高，调控政策9月左右退出后，房价在年末有飙升过程，因此目前仍为较佳的买房时间窗口;

　　2、调控目标将由“降低商品房价”转向“稳定平均房价”，政府已无力再出台更加严厉的调控措施;

　　3、二三线城市的住宅价格涨幅将追平一线城市，各主要城市房屋租金的涨幅较2010年有所回落，约为15%;

　　4、投资避险为目的的购房需求因大规模限购而受到严重压抑，但一旦政策放开，将出现量价井喷;

　　5、2011年商品住宅价格涨幅一线城市约12-15%，二三线城市将达15-20%;

　　6、调控结束后，保障房的供给将代替商品房价格，成为政府官员考核与问责的目标;

　　7、商业地产、旅游地产将是下一个投资热点，一线城市商铺等商业地产产品价格将因境外热钱的追逐而呈现快速上涨走势，随着经济的全面回升，一线城市写字楼的空置率将继续下降，租金继续上涨，升幅约8-10%;

　　8、因大城市乘用车限购措施的陆续出台，居住郊区化趋势不可阻挡，有利于名义房价的稳定，而中心城区的房价飙升也是历史必然,北京三环内住宅均价将快速突破50000元/平米;

　　9、房产税试点并未遏制房价上涨，反而加重了民众负担，最终将因无法在全国推广而搁置，最终的征收方案，将采取新老划断的方式进行，其实房产税推出的最佳时机，应该是土地出让期满，也就是说，距今还有约35-65年时间(考虑商业、住宅产品平均购买期为5年);

　　10、房价的继续上涨导致了第三次海外移民浪潮出现，且以投资移民为主，目的地仍为欧美发达国家，其中，美国为首选。

　　经过多年的论战和调控，历经狗屁砖家叫兽的误导和投资意识的觉醒，中国民众在房价走势问题上已逐渐达成共识，房价上涨的最大受益人群是2007年以前买多套住房的城市居民，这已是无法改变的事实，机会永远属于少数人，正如真理往往掌握在少数人手里一样。今后，商品房作为投资品的属性和功能将逐渐减弱，至迟到2020年，一线城市房价将逐渐趋于稳定，所谓房价将永远上涨的论调，也将是站不住脚的。中国在完成基本城市化和产业结构调整后，房地产将退出支柱产业的历史舞台。而目前，你承认也好，不承认也罢，并不能改变这一基本事实，那就是地方政府对于土地财政的依赖，仍将持续。

　　因此，从中期趋势来看，房价仍有上涨空间。而纵观中国宏观经济调控，仍远未摆脱“一抓就死，一放就乱”的怪圈。