刘光宇:房价下跌楼市调整六征兆

　　虽然调控从去年以来一轮又一轮，一浪高过一浪，但是房价实质性下跌却始终未能出现。房价虽然还没有回心转意，但是看得出，政府的态度强硬，聪明的开发商也已经开始羞答答的玫瑰静悄悄的开，至于购房者自然无所适从，大唱忐忑神曲。似乎银行也已经做好房价下跌的准备，不管这一天你愿不愿意看到，总之这一切又似乎都在眼前。其实房价下跌不可怕，可怕的是泡沫越吹越大。或许房价降降更健康。

　　1、“重案组”对各地房地产调控转向督查。

　　中央方面，至于过去一轮又一轮的调控就不用再多说，4度加息，让楼市黑雾更加浓重，开发商断粮声不绝于耳。从4月上旬开始，国务院派出8个督查组，对16个省(区、市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。按计划，4月20日左右，督查工作陆续完成。

　　中央出台的政策，各地如不严格执行，后果大家都懂的。

　　2、西安率先对房价目标进行调整。

　　地方方面，针对国务院的专项调查，各地纷纷表态坚决落实。督察情况向国务院汇报后，再对政策和落实进行研究。在已经公布房价控制目标的城市中，西安率先进行了调整。在督查组的检查指导下，各地纷纷表态，加大楼市调控落实力度。不管是真服还是假意，此言一出，就等于政府的责任。

　　3、房价跌50%纳入房贷压力测试。

　　银行方面，中国银监会主席刘明康近日表示，要对银行业金融机构开展新一轮房贷压力测试。新一轮房地产压力测试增加了住房成交面积下降等假设情形，并提高了房价下降的轻、中、重三种情况的标准。这三种情形分别是：房价平均下跌30%、利率上调27个基点;房价下跌40%、利率上调54个基点;房价下跌50%、利率上调108个基点的情况。

　　银行最聪明，对房价下跌所释放的危险信号能做出有效防范，不得不叫我们对未来楼市持悲观态度。

　　4、房地产商开始普遍看跌房价。

　　开发商方面，在16日举行的博鳌亚洲论坛2011年年会“持续调控下的房地产业创新”分论坛上，多家房地产企业老总表示，房地产调控效果已经开始显现，预计到三季度政策效果将更加明显，部分地区房价届时可能下跌10%以上。目前，一线城市销售量急剧萎缩，开发商资金趋紧，保障房预期带来的供应市场结构的调整让开发商压力倍增。开发商正力图通过拓展融资渠道，布局二、三线城市和进入商业地产等方式寻求突围。

　　可见，开发商也已嗅出些味道。

　　5、九成富人将不再投资房地产。

　　投资方面，招行与贝恩管理顾问公司20日联合发布的《2011中国私人财富报告》显示，个人可投资资产1千万元人民币以上的高净值人士对直接购买国内住宅的投资热情下降。90%以上的受访者表示将不再增加房地产市场投资，一半的高净值人士表示逐步在撤回房地产市场上的资金。

　　该报告受访者中，约60%正考虑投资移民，27%的亿万富翁已完成投资移民。有钱人都不搞实体，更不投资房产，甚至都在向海外转移，可见人们对未来的信心有多差。

　　6、重点城市成交量下跌。

　　市场方面，进入“明码标价”时代的楼市在首周迎来了多地成交量的大幅下跌。根据中国指数研究院9日公布的统计数据显示，上周(5月2日至5月8日)监测的35个城市中，有25个城市楼市成交量出现下跌，部分城市成交量环比跌幅甚至超过50%，北京、上海等一线城市也未能幸免。

　　5、6月份将成重要的时间窗口，如果房价持续居高，信贷、土地、税收等调控措施可能进一步出台，甚至不排除采取行政手段直接干预房价的可能。