专家：楼市没有系统性房价泡沫 部分城市很危险
发布时间：2015-04-08 来源：0352房网 编辑：木子
摘要：我国
住房市场已从供不应求变为供求基本平衡，个别
城市甚至还出现了供给过剩。同时，真正的
购房主体变为二次购房的改善性需求。当前，
房价收入比持续下行，购房者支付能力逐步提高，所以目前不存在系统性的房价泡沫
连日来，
房地产调控政策密集出台。如何看待这些调控政策？是否为新一轮救市吗？
房地产市场又将何去何从？带着这些问题，媒体采访了国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松。
“弄清调控政策的内涵，首先要明确3个现状。”邓郁松说，“第一，到2013年，我国城镇人口户均拥有住房1.0套。第二，我国住房的自有率已经达到80%，这在世界范围内都是较高的。第三，从人口年龄结构推断，首次置业的占三分之一左右，二次以上购房的占三分之二左右。”
“也就是说，随着房地产市场的不断发展，我国住房从过去的供不应求，已经发生了实质性的改变，总体上变为供求基本平衡，个别城市还出现了供给过剩问题，真正的购房主体变为二次购房的改善性需求。”邓郁松说。
在邓郁松看来，过去调高二套住房的首付比例，延长缴纳营业税的期限，都是在住房供不应求的情况下，抑制
投资投机性需求的做法，属于特殊时期的短期应急政策，不应长期化。因此，在供求关系发生实质性变化之后，理应更好地满足改善性需求。把二套房的首付比例调低，以及把免征营业税的年限从5年调短至2年，都是让政策回归常态的表现，而并不应该理解成救市。
怎样看待房地产市场的未来发展？有分析认为，中国的房地产市场存在风险，有泡沫。对此，邓郁松认为，在个别城市，的确存在局部潜在的风险，如鄂尔多斯等城市，有比较明显的产能过剩的情况。但从总体而言，从房价收入比和户均套数等指标观察，尚不存在全局性风险，房地产市场仍具备实现稳定发展的有利条件。
在他看来，房价收入比一旦超过多年均值，一定意味着支付能力超过了正常的收入所能支撑的水平，这就是泡沫。“而到目前为止，房价收入比持续下行，购房者的支付能力逐步提高，所以我认为中国目前不存在系统性的房价泡沫。”邓郁松说。
邓郁松提醒，从国际经验来看，房地产风险鲜少出现在供不应求的阶段，反而是到了供求平衡之后，才更容易出现风险。因此，当中国房地产市场逐步过渡到供求平衡甚至局部出现过剩的时候，才更应该注意防范风险。
对于房地产市场未来的发展，邓郁松认为，应更加重视完善
规划、质量、环境等方面的政策。应摸清底数，一个城市或地区有多少人口，需要多少新增住房，更加重视有序推进房屋
建设，防范供给过剩问题。同时，应做好中性的住房金融政策储备，他建议未来应通过首付和
利率反向
调整等方式来稳定市场预期。
