土地市场火爆 楼市会怎么涨 市场将会愈来愈危险(2)
2013-07-15 来源：0352房网 编辑：李建霞
是什么让开发商如此高调抢地?
中原地产市场研究部总监张大伟说，国五条落地后，被称为史上最为严厉的房地产调控政策，但全国绝大部分城市的细则力度有限，从而导致整体市场依然处于高位。
这就相当于给了开放商一个信号：市场预期还是看好。
“从今年一季度的销售情况来看，大部分开发商的销售都非常好。”张大伟说，销售情况好就意味着资金回笼快，这些实力雄厚的开发商手里有钱，自然敢于积极拿地。
在张大伟看来，今年上半年是近几年一些开发商资金状况最为宽裕的时期，导致这些开发商在全国各地拿地的积极性明显上涨。
不过，北京市落实国五条的细则最为严格，为何土地市场依然火爆?
在张大伟看来，虽然北京细则最严格，成交量下滑也最多，但作为首都，土地稀缺，很多开发商都希望进入北京市场。实际上，很多企业在其他城市的市场获得资金后，对北京的土地需求明显增加。
多年来一直未涉足北京的恒大地产今年转变了思路，上半年就开始参与北京土地的竞拍。7月3日，该上市房企以35.6亿元加26万平方米公租房的代价，拿下昌平沙河镇地块，加入北京楼市的竞争中。
“特别是地方房企，在北京获得项目后，才可以有成为全国性房企的可能。”张大伟说，如果开发商资金宽裕，土地价格高位运行将很可能成为常态。
不得不承认的现实是，今年上半年开发商的销售状况非常好。从近期公布的上半年房企销售排行榜来看，万科、绿地、中海名列销售额前3名，其上半年的销售额分别达到830亿元、653亿元、645亿元。而在去年上半年的房企销售金额排行榜上，前3名分别是万科、中海、保利，其销售金额是610亿元、543亿元、493.1亿元。万科的销售金额同比增长超过30%。
这样的销售状况让很多开发商颇感意外，他们没有想到，在调控加强的背景下，还有这么多人将资金投向房地产。
不仅如此，很多开发商还在加快融资的步伐。
中原地产5月发布的数据显示，截至5月下旬，包括万科、恒大、富力、华润等在内的10大标杆房企融资已达380亿元。
7月10日，龙湖与13家银行签订协议，在香港融资76.72亿港币，刷新了内地房地产企业单笔贷款融资规模的新纪录。龙湖发给记者的资料显示，截至目前，龙湖拥有来自包括中国建设银行、中国农业银行、中国工商银行、中国银行等境内银行授信约500亿元人民币，当前未使用授信约300亿元人民币。而截至2012年12月31日，龙湖的净负债率为47.6%，手头现金186.1亿元。
国内一家大型房地产开发企业的经理表示，在开发商普遍有钱的情况下，如果不大量囤积土地，就意味着会在未来的市场中失去主动，所以在今年上半年，大的开发商都在拼命拿地。
市场到底该怎么办
一个值得注意的现象是，尽管地王频现，大型开发商拿地异常积极，但也有一些开发商因为种种原因被政府收回土地。
5月，武汉收回4宗地块;6月，雅戈尔宣布退出杭州城西申花板块两幅地块，这两个地块曾是2010年的杭州地王;7月5日,南京市收回下关滨江江边路以西2号地块，这个地块于去年11月30日被中冶置业控股公司以56.2亿元高价拿下。
“这其实是土地交易火爆背后的一个现象。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说，地块被收回其实跟开发商资金链紧张有关系。一方面，市场上有大量的开发商不惜血本拍高价地，另一方面，又有因为无法支付土地出让金被收回的地块。
在胡景晖看来，去年的土地市场让开发商觉得，未来两三年的土地供应肯定会很紧张，所以在今年上半年都开始大量拿地。但如果没有计算好自己的承受能力，或者市场形势发生变化，很有可能出现无力开发的局面。近期几个城市的数个地块被收回就是典型的教训。
“土地市场很复杂。”中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强说，去年多个城市因为市场形势不好推地不理想，导致全年计划都没有完成。北京就是如此。但是从去年下半年开始，楼市形势开始好转，地方政府其实是加快了推地的节奏和力度，在今年上半年就明显地表现了出来。
陈国强表示，很多开发商去年没有参与到土地交易中，到今年年初时他们觉得错过了机会，于是在今年上半年转变了思路，加快拿地。加上地方政府加快推地，造成土地市场特别火爆的场面。
不过，陈国强担忧的是，前段时间出现的银行钱紧势必会传导到土地市场，如果资金紧张持续的时间长，土地市场将不可避免受到影响。
“大家都在观察，看中央政府是否会有房地产调控的新思路。”陈国强说，如果思路不变，地价上涨，房价上涨的预期将很难改变。
而在胡景晖看来，现在已经到了必须改变调控思路的时候。他觉得现有的调控手段只能让大家感觉房价上涨得慢一些，而无法解决整体市场的基本问题。
“土地市场这么涨下去，楼市会怎么涨?这样下去整体市场会越来越危险。”胡景晖说。
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