邓浩志:限售只影响统计结果楼市发展趋势不变 (2)

2012-10-10 来源：邓浩志的博客编辑：木木

　　现状　广州楼市限卖高价盘防楼价结构性上涨

　　日前有知情人士在微博爆料称：“广州居然这样调控房价：对符合预售条件的房地产项目，只允许发一部分预售证，像珠江新城只能预售三分之一。”对于一些豪宅楼盘，房地产企业去申请预售，国土局只会批三分之一。同时，有房企透露，限制预售证的做法广州已在推行，但只做不说，以控制纸面上的广州房价。

　　据了解，传言中的控制区域，不仅仅包括广州房价最高的区域——珠江新城，还包括番禺区等地。对于广州限卖高价盘的说法，广州某知名房企高层转发微博时既不否认也不评价，而只是用封嘴的表情给与了回应。

　　针对以上情况，广州市国土房管局回应称，对珠江新城等中心城区个别异常高价的住宅项目暂时采取适当限制预售规模、控制交易节奏的措施是必要的，也是必须的。回应还称，近期中心区域高价项目成交增多，在总成交量中占比提高，造成全市均价结构性上涨。同时，近期珠江新城等中心城区个别高端高价住宅项目定价偏高，且经过前期储客，开盘后出现大量集中网签情况，推动了全市住宅均价异常上涨，误导市场预期。为使房企和市民准确判断市场，引导房企国庆期间以价换量，房管局及时对中心城区个别异常高价的住宅项目采取了限制预售规模和控制交易节奏的措施。

　　分析　限售治标不治本不是长久之计

　　方圆地产首席分析师邓浩志认为，限售之后，统计数据上可能会显示广州楼价下跌。若干高价楼盘因为被禁止或要求延迟交易，会使得某个阶段高价物业成交暂时隐形，最终导致官方统计数据上出现全市成交均价出现下跌。但实际来看，政策影响范围较为局限。因为珠江新城等若干高价项目影响的只是一些超高端物业市场，而这个市场范围相对较窄，目前广州一手住宅市场上仍是以刚需楼盘为主，除了一手以外还有更大的二手市场。同时，楼价涨跌感觉仍由买卖双方实际感受决定，所以买家所关注的楼盘，对其生活地附近的市场情况的感受才真正决定了其预期。

　　满堂红集团研究部副经理肖文晓表示，此种所谓“限卖”的做法跟限购的本质是一样的，即依靠行政手段强行干预市场以达到调控的目的，虽然短期内可以达到抑制房价上涨的目的或者稳定房价的表象，但是治标不治本，不是长久之计。无论限购、限价，还是现在传出的限卖，归根结底都是“调控惹的祸”，地方这么做主要就是为了让地方房价的走势跟中央的调控精神一致起来，确保房价调控结果的政治正确。“从中我们也可以看出房价调控的艰巨性和复杂性。”

　　广东工业大学房地产高级经济分析师申格联表示，广州对市区个别异常高价的住宅项目采取限售其实是一箭双雕的策略。由于近两个月整体成交量不大，高端楼盘的个别成交使得全市楼价结构性上涨，政府面临一定压力，只好对高端楼盘进行限售。其次，今次金九银十前段住房销量不乐观，让开发商销售策略有了转变，就像效仿广州购车摇号能催化汽车的销量一样，广州希望借政府限售之手拉动限售前期和解限后期的高端楼盘销量。

（责任编辑：0352房网）