邓浩志：限售后广州豪宅成交明显下跌(2)

2012-10-18 来源：邓浩志博客编辑：诗诺

　　业界

　　“签内部协议”成开发商出路

　　近日，有业内人士预测分析，开发商在被限售后使出的招数可能会跟买家限购使用的招数雷同，可能会与买家签内部协议，等到预售证有了之后再签约。这就好比，目前一个豪宅客，已经没有购房资格了，然后先跟开发商签一份内部合同，等到以后有购房名额再网签一样。

　　或是有的开发商不敢开售，就用另一种方式，加大诚意金的数额，延长储客时间，并且分类别，如10万、20万、50万等，由于看出买家诚意度，做出不同程度的优惠，留住客户。

　　业内资深专家韩世同表示，目前细则还没有出，怎样一个限制预售还不清楚，但应该不会对所有楼盘统一标准，这样的话，开发商可以报高数量，比如要推出30套，政府只批准20套，那么开发商可以报要推出60套的数量。

　　观点PK

　　豪宅限售有无必要?

　　支持派

　　广州市社会科学院经济学研究员谈锦钊：目前控制房价有其必要性

　　我觉得主管部门限豪宅，其用意是在保持或降低全市均价，在目前敏感期间得出令人满意的调控成绩单。房价已经成为一个风向标，成为社会关注的热点，已经不是普通的商品价格的市场问题，甚至可以上升到政治角度看问题。目前控制房价有其必要性，尤其是会带领房价明显上升的豪宅价格，如果不采取行政手段，于管理方十分不利，于社会倾向也有不良导向。因此，对目前的做法不必过于介怀，可以有限度的容忍。另外，从稳定市场来讲，多讲保障性住房、价格适中、偏低的刚需房可能更好些。可以缓和社会强烈的不满情绪，也会产生良性的社会舆论引导。

　　反对派

　　左右地产顾问机构行政总裁周帆：限售违背市场经济规律

　　限售是违背市场经济规律的，行政干预太大，扰乱市场经济秩序。此外，政策不能从根本上去控抑房价，豪宅之所以贵，除了品牌效应外，更多的取决于地价、原材料等刚性成本。政府把地价卖得很高，却不让开发商卖高价，这显然是错误的。第三，限售打击消费信心，不利于拉动消费增长。政府应放活微观，管制宏观。可以对价格体系进行干预，但不要过多限制消费。

　　方圆地产首席分析师邓浩志：行政干预过度不利行业发展限售与限制捂盘可能相悖，为控制开发商捂盘惜售造成供不应求从而抬价，各地都有政府禁止开发商捂盘，但这次有官方主导的“捂盘”让人感觉与前期政策存在一定程度的冲突。如果真的想控制房价，应该考虑从调节地价、各种税费等环节考虑。

　　此前调控的手段都集中在整个行业的末端，即政策都落在开发商和消费者身上。然而楼价成本构成最多的是来自于地价，还有建筑材料成本，人工成本，税费成本等等，若真想房价下降，其他环节费用不降不行。特别是地价，政府是否敢于、勇于将地价调低将是问题的关键。行政干预过度不利行业发展。目前我们已经有太多的行政干预手段，干预的范围太广，干预的内容太多：限购、限外、限贷、限售、限捂……竞争不充分，从长远角度看，将影响这个行业的发展。

　　中立派

　　资深房地产专家韩世同：限售或是暂时性政策有助于市场更冷静

　　限售政策主要是针对之前蓄客时间长、成交又非常火爆的高端产品。由于高端住宅单价和总价都高，开发商往往需要比较长时间的储客期，然后一开盘就造成异常火的现象，集中成交、集中网签，影响整个市场的成交数据。今年下半年后，特别是第三第四季度，很多豪宅都集中在此时开盘，这会影响整个广州的市场数据。所以，对豪宅限售或仅是一段时期的，过了这段集中放量的时期、集中网签的时期，冷静下来，政府也不会过多的干预。其实开发商慢慢拿预售证、分批销售，对一些豪宅客来说，买房可选择的余地更大，不用着急购买，可慢慢挑选。

（责任编辑：0352房网）