中国四线城市地产风险缘何高于“北上广”(3)
2012-12-25 来源：0352房网 编辑：白菜
风险倒挂原因何在
风险前50名中并没有一线二线城市，而且呈现出越是一线城市风险程度越低，这种倒挂现象其实并非空穴来风。
从市场供应角度看，一线城市不存在过剩问题;从土地、人口规模对比来看，一线城市人口密度偏高，而由于城区面积大多狭小，因此其人均可占有土地居住面积在全国的排名普遍靠后。
从房价角度看，一线城市虽然经济发展水平普遍较高，但由于多年以来房价增速相对更快，因此从房价收入比层面上看一线城市确实偏高，但考虑到其激烈的市场供求矛盾，高房价所带来的风险仍然是可控的。
近年来，随着经济的发展以及大环境的变化，中国城市之间房地产开发水平差异缩小。现在，很多开发商往三四线城市转移，就是因为其城市化率低。很多内陆的县级小城市，投资开发几千万到几个亿的项目，当地政府十分热情，“关系好处、风险很低、房价稳涨”常被称为3个明显的优势。
个别三线城市风险主要表现在供求关系上，随着一二线城市房地产市场快速扩张、房价的持续高涨，一部分三线城市近年来也加入到大力发展楼市的行列中来，但其本身的需求体量其实并不足以形成支撑，这些城市未来风险正集中展现。
实际上，在当初或许是优势，但随着盲目以及不规范的开发环境的发展，三四线城市的优势便隐藏起来，劣势则占了上风。当这种劣势积聚到一定程度，其风险甚至高于一二线城市。
四线城市则是由于土地放量普遍高于住宅市场消化能力，未来发展风险巨大。“它和二三线城市差别就是人口密度比较小，所以这个指标相对来说比较居前，导致地广人稀，土地供应多，供求关系失衡，供求关系逆转。在这样的情况下，这些城市当中如果大规模地做房地产开发风险是非常大的。”丁祖昱同时强调，这不是讲四线城市不需要房地产开发，四线城市的进入还是要非常谨慎的，在这些城市当中，有限的客户需求、市场需求和相对无限的土地供应构成了这些城市最大的风险。
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