甘犁：“房产税”应该向“房贷税”方向转变(2)
2012-12-26 来源：甘犁的博客 编辑：木木
其次，经适房定价困难，有的经适房的价格比商品房的价格低不了多少。购买经适房的人，多是收入不足以买房的人，即使在购买经适房之后，也难免成为“房奴”，生活负担加重，生活水平下降。
根据CHFS的数据，在只有一套住房的非农家庭中，购买经适房家庭的平均购房负债为9.2万元，甚至要高于购买商品房的家庭(8.4万元)。而购买经适房的家庭的年收入只有4.2万元，不到购买商品房家庭的一半。
最后，经适房由于利润相对较低，开发商积极性不高，政府往往需要给予廉价的土地及承担配套设施建设;并且部分开发商受利益驱动，认为经适房面向中低收入人群，建设过程中并不注重经适房的质量。
因此，我认为，与其大规模投资建设经适房，不如直接兴建廉租房。与经适房相比，廉租房只转让使用权，不转让所有权，留给富人的寻租空间较小;并且廉租房不需考虑对房地产企业的利润，对政府来说，成本远低于经适房;廉租房可以周转适用，往往租房的都是最需住房的，比经适房更能体现保障性的职能。
另外，现在中国家庭持有大量的空置房，政府可以考虑通过提供租房补贴，规范租房市场以鼓励人们租房。根据CHFS的数据，在有房非农家庭中约有19.8%的家庭有两套以上住房，而这些家庭中只有19.7%的家庭将住房出租了出去，据此估算中国城镇户籍家庭住房的闲置情况约占13.3%。
“房产税”欠缺合理性
也有学者提出应开征“房产税”。近日，财政部部长谢旭人指出，在总结房产税改革试点经验的情况下，应逐步在全国推开房产税。中国社科院也发布报告，提出对城镇居民家庭人均用房超过40平方米的部分，按评估价格征收税率较高的保有环节房产税。一时间，有关“房产税”的讨论纷起。
我认为，房产税值得商榷。
首先，房产税的打击面太广。根据中国家庭金融调查数据，排除自然进入征收范围的19%的二套房拥有家庭，在有且仅有一套住房的城镇户籍家庭中，大约也有30.4%的家庭人均住房面积超过40平方米。按照社科院的征收标准，他们将被征收房产税。这样算来，将近四成以上的城镇户籍家庭将受到房产税的影响。然而这些家庭中，有一半左右的家庭年收入少于3.7万元，他们根本不算真正意义上的富裕阶层。同时，按面积征收的可操作性太差，估计到时七大姑八大姨都会变成家庭的一部分。而且，中心城区房价高，面积小,按面积收税实则苦了中产阶层。
其次，就存量房征收房产税对已购住房家庭有失公允。诚然，政府想通过房产税使多套住房家庭将多余住房供给出来，缓解房价压力，但我们也应注意到，在有房家庭中，大部分购房家庭是背负着沉重的房贷压力的。在高房贷压力下，对他们征税无疑是雪上加霜，而且这种突如其来的政策会使他们之前的购房决策不再合理。
其三，施行房产税以期为政府拓宽税基，降低贫富差距，出发点固然好，但房产税能否顺利征收是关键。现实中，房产税实施起来阻力较大。
其四，目前开征房产税的时机也不成熟。就目前房产市场的情况来看，房地产市场还相对脆弱。在此时全面开征房产税，必然会对市场预期乃至整个市场造成巨大冲击，刺破楼市泡沫，造成中国房地产市场崩盘。一旦楼市崩盘，中国宏观经济将受损很大，甚至可能陷入长期衰退。就宏观经济形势而言，目前并不是扩大房产税征收的好时机。
应从“房产税”向“房贷税”转变
与房产税相对应，政府应对“增量”购房进行征税。政策切实区分高端住房市场与一般住房市场，做到高端住房高房价、一般住房低房价，在防止高收入群体在一般性住房市场投机炒房的同时，应降低二套房的首付比例，开征“按揭税”，即事实上的“房贷税”。政府可考虑放开二套房的贷款利率，对贷款利息征收10%的“按揭税”。
区别于房产税，该税实施简单、可行性高，容易获得社会各界的支持，而且对降低金融风险也大有好处。同时，该税可由地方政府获得，弥补地方政府因低价或无偿出让土地产生的财政损失。
根据中国家庭金融调查数据推算，拥有两套及两套以上住房的家庭就住房向银行贷款约为3.62万亿元，目前仍欠款2.49万亿元。若对贷款利息征收10%的“按揭税”，以6.8%的年贷款利率计算，则每年约征收246亿元。2012年上半年，全国300个城市土地出让金总额为6526亿元，同比缩水4000亿元。若2012年下半年政府土地出让金维持上半年的缩水幅度，则征收的“按揭税”大致能弥补缩水总额的3.1%。如果降低二套房首付比例至30%，则二套房贷款总额可达6.34万亿元，可征收房贷利息税收入431亿元。
房产税能弥补地方财政损失，从长期来看它的实施是不可避免的。但在短期，更合理的政策是“房贷税”。虽然“房贷税”对地方政府土地出让金损失的弥补作用不大，但作为房产调控的措施，它能通过信贷杠杆以及信号作用，有效抑制投资炒房行为。
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