“一房两卖”房屋所有权究竟归谁
2012-09-06 来源：0352房网 编辑：紫琳
案例回顾：客户A在某小区以8万元购买了一套商品房，待装修完毕还未入住，便以12万元卖给客户B。双方签订书面合同，交付房款，但未办理房屋登记过户手续，客户B便搬进新房居住。经过一段时间，客户A见房价又在上涨，于是再次以16万元的价格将该房屋出卖给客户C，双方到房管部门办理了房屋登记过户手续。此后，客户A欲将12万元现金退给客户B，并要求其退房。但客户B认为其已签订了房屋买卖合同，且交清房款已入房居住，应享有该房的所有权和使用权，拒不退房。双方为此争执不休。最后，客户A一纸诉状递到法院，要求判令客户B退房，房屋所有权应属客户C享有。
本案的焦点是未经所有权变更登记的房屋买卖，其效力如何确认，房屋所有权归谁?对此，产生三种不同意见：
第一种意见认为，客户B没有办理房屋所有权变更登记手续，不具备房屋买卖合同生效的形式要件，就不能认定房屋买卖合同成立。而合同成立是合同生效的逻辑前提。由于客户A与客户B的买卖合同不成立，自然导致双方的买卖合同不生效。
第二种意见认为，确认房屋归客户B所有。理由是：客户A与客户B之间的房屋买卖合同有效，且房屋已交付管理使用，应撤销客户A与客户C的买卖合同。
第三种意见认为，未经所有权变更登记的房屋买卖，买方不能享有所有权，这种后果不是买卖合同无效的法律后果，而是未办理所有权变更登记手续造成的。应认定客户B不能享有房屋所有权，必须退房;客户A应承担违约责任;客户C享有该房屋所有权。
最高人民法院《关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》第85条规定：“财产所有权合法转移后，一方翻悔，不予支持。财产所有权尚未按协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行，应当继续履行。如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。”这说明财产所有权转移与否，并不决定合同效力的有无。本案如果认定客户A与客户B之间的合同无效，那么即使客户A未将房屋又卖给客户C，客户B也无权请求客户A办理产权过户以履行合同，客户A也无需承担违约责任，因为违约责任是以合同的有效成立为前提的。显然，认定未办理所有权登记的合同无效，不利于保护房屋买受人的利益。相反，认定客户A与客户B的合同有效，客户B有权请求客户A履行合同，协助办理过户登记手续。但因为客户A已将房屋卖给客户C且已经办理了房屋过户手续，客户A已不能履行合同，双方应解除合同。因是客户A致使合同不能履行，客户A属于违约，应当承担违约责任，赔偿客户B的损失。
综上所述，本案客户A与客户B的房屋买卖合同有效，但因未办理房屋所有权变更登记手续，客户B无权享有该房屋所有权，必须退房。客户A应当承担违约责任，退还客户B的购房款，并赔偿客户B的损失。客户C享有该房屋所有权。
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