拥有房屋建筑使用说明书就能保证建筑质量吗？

　　摘要：网上传言说：从今年7月1日起，北京市民买房时，开发商或原房主将提供给购房人一本《房屋建筑使用说明书》，让购房人对房屋情况一目了然。市住建委已经出台“说明书”范本，这是全国首个房屋建筑使用说明书的范本，它同时具有法律约束效力。房屋实际情况与“说明书”所说不符，开发商将承担违约责任。

　　从今年7月1日起，北京市民买房时，开发商或原房主将提供给购房人一本《房屋建筑使用说明书》，让购房人对房屋情况一目了然。看到这条传闻规定的内容，笔者不由得想起两件事。一是要说开发商卖房时要提供《住宅使用说明书》，江南各省是早已执行的事，而且如何规范在当时建设部颁布的指令中就给以详尽的告知，根本不存在现有说的要不要或需求规范的问题;二是我国原建设部发布现行的《住宅使用说明书》所要的说明范围还是太窄，根据国际建筑健康与安全标准(BOMA国际出版的)，开发商必须提交13个文件，说明书只是其中之一，还有应急预案、应急系统、疏散程序、楼内危险品记录表、设备维护程序、操作手册以及合同，在另外一个地方存放建筑图纸、管理人员的安全意识培训等!

　　为加强商品住宅质量管理，确保商品住宅售后服务质量和水平，维护商品住宅消费者的合法权益，制定本规定。

　　《住宅使用说明书》制度，加强房地产开发企业的管理，在商品住宅销售中明确质量责任、确保商品住宅质量。

　　《住宅使用说明书》的实行，建立和完善企业内部的质量管理制度，加强对施工及材料、构配件和设备采购的管理，使用优质产品，并明确与设计、施工、监理、材料、构配件、设备供应等相关单位的质量责任。

　　有说明书就能保证建筑质量吗?——规范《住宅使用说明书》，可延长房屋使用寿命，避免或减少不正当使用带来的风险。

　　现行的《住宅使用说明书》的涵义是：应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。其实施时间为1998年9月1日，发布单位是：建设部，文件号是建房(1998)102号 。全称为：关于印发《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的通知。

　　该通知中指出：

　　房地产开发企业在《住宅使用说明书》中对住户合理使用住宅应有提示。因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，开发企业不承担保修责任;因住户使用不当或擅自改动结构，造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承担相应责任。

　　住宅拥有者使用时需要关注的点是：买房人不得私自改变房屋的结构、作用性质、外形，不得私自拆改住宅的各种设施、管线。

　　该规定由建设部负责解释。从1998年9月1日起实施。颁布并执行《住宅使用说明书》的意义是开发商向住宅购买人对该住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明。

　　《住宅使用说明书》作用是开发商向住宅购买人说明合理使用住宅，延长使用寿命的一种提示，对该住房的设备、设施的使用提出要求，并附有该住房设备、设施的使用说明书，如果住宅购买人在入住中使用不当或擅自改变住宅结构造成的损失或其他用户的损失，住宅购买人应承担责任。#p#副标题#e#

　　《住宅使用说明书》应该说明的内容应为：对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下主要内容：

　　1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位;

　　2、结构类型;

　　3、装修、装饰注意事项;

　　4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明;

　　5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项;

　　6、门、窗类型，使用注意事项;

　　7、配电负荷;

　　8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明;

　　9、其他需说明的问题。

　　住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中。

　　归根结底，《房屋建筑使用说明书》只是国家政策中最不值得一提的，没有实质意义的法律约束力条文。真正上演的，只是昙花一现而已。