随着城市环境的不断改善看房价上升趋势

　　随着城市化的继续，城市居住环境的不断改善，以及财富不断的汇集，可以想见的是，房间必然随之上涨。这是无从抗拒的客观规律。只能接受，不能对抗。因此我们可以在几乎所有的场合看到几乎所有的经济学者，使用各种各样的经济理论，得出这个远期看涨的结论。

　　在市场的第一阶段，首次置业型阶段，地价非常低，楼面地价占房价中所占的比例一般都低于10%。房价中的主要构成部分是建安成本，大致占到60-70%左右。考虑到目前东部沿海地区小高层的建安成本大致在2500元/平米左右(在这里我补充一句：老实说，我原本以为这个成本数是全国一致，最近两年才惊讶的知道内地可以低到什么程度，小高层建安成本低于1500的，比比皆是。这样建出来的玩意，就别和我谈什么抗震性了，太扯淡了)，这样算起来，首次置业型城市，房价一般都低于3500——4500元/平米。全中国绝大多数的非中心级城市，都是这种价位。这也是因为中国可以称得上富裕的城市并不多，社会资源很稀缺，不足以向全国范围进行广泛分配。改革开放短短的30年，积累的人才、资源，只能相对满足几个中心城市的需要，往二线城市分配都稍嫌紧张，再往下分配，就严重的资源不足。以长江中游的武汉城市圈为例。武汉的均价目前可以达到8500元/平米的价位，但是所谓的武汉周边城市群，譬如黄冈鄂州等市，价格在3000元/平米左右长期徘徊，无从上涨。最重要的原因，就在于集湖北一省的财力，也只能打造出一个武汉，只能维持武汉的发展需求，乃至武汉还必须还周边城市抽血，集中这些城市的人才和财富。类似这样的城市圈比比皆是。四川只能有一个成都，出了重庆来抢食，成都人就算不明白其中的经济学道理，下意识的也对重庆充满反感。河南只能维持一个郑州的开发，陕西只能尽全力打造西安。湖南很大声的喊出长株潭经济圈协同发展的口号，事实上，只是把所有的资源倾斜到了长沙，顺带一下子解决了长沙房地产市场长期低迷的状况，救活了差点死在长沙的无数房企。

　　在市场的第二阶段，改善型置业阶段，地价开始上涨，楼面地价占房价的比重开始逐渐上涨，最终可以达到30%左右。建安成本所占比例开始逐渐下降，到30%左右，楼面地价与建安成本最终将达到大致相同的水平。销售均价可以慢慢达到8500元/平米左右这个档次。一般而言，只有东部的二线城市和西部的中心城市，才能实现这种价位。就珠三角而言，可以名正言顺的叫二线城市这个名号的，只有佛山和东莞，全市的均价大致在8500元左右浮动，中心城区大致在12000元/平米，镇区大致在6500元/平米的价位(以佛山的富裕程度，被列为二线，实在是因为它自己不争气，城市建设过于落后，各项生活配套都没完善起来，所以只能委屈它和东莞这个更不争气的一起做二线城市。)。此外，广深属于一线城市，不多评价。中山珠海惠州江门(该排名表明我对这四个城市发展潜力的看法，分先后)，统统属于三线城市，要达到8500的价位，还需要老实的锤炼内功，好好的把基础产业做好，把城市建设好，把生活配套完善起来。即使这四个城市因为投机盛行，在某个阶段超过8500的价位，以后也一定会痛苦的跌下去。内功不够，投机来凑，最后的结果一定是死得很难看。我不怕点名，我骂的就是珠海。请在珠海搞投机的同学出来认领。

　　在市场的第三阶段，投资型置业阶段。地价在楼价中的占比逐渐扩大，并成为最主要的成本，占比达到60-70%。建安成本占比下降到20%以下。在这类地区，楼市的主要价值是保值。销售均价可以达到1万左右，其中中心城区大致可以达到2万左右。广州是投资型城市的典型，南京最近也表现出比较强烈的投资型需求入市的味道。这类城市的城区久经打造，生活配套成熟。市民心态平和，不狂热，对闲散资金的涌入不盲目跟随，缺乏炒作空间。随着这类城市CBD价值的逐渐体现，资金在城市内不断沉淀，楼市的投资功能也会不断凸显。(外在表现是城市的高级白领、金领阶层不断壮大。)

　　投机型城市，就不多评价了。十里洋场，纸醉金迷，市民心态浮躁狂热，就如同周立波那厮大骂网民被阉一般。这类城市是闲散资金的汇集地，以楼市作为泻洪口。这类城市的销售价格，难以体现城市的真实价值。无法评价。难以量化。我看着温州最近的土地出让信息，经常不能相信自己的眼睛。如果要调控，就应该狠狠的调控这类神经病城市。几颗老鼠屎，搞坏一锅粥。这几个投机城市的网民出来瞎叫唤，搞得好像全中国的楼市都不健康了，都失去投资价值了。真是岂有此理。