房地产的走向与房地产发展的趋势

　　这篇文我写得非常痛苦，有大量的数据要经过反复查证才敢下笔，经常到半夜三更还在查找数据。有很多城市的数据存在相互打架矛盾之处，要挑选出相对准确的数据。要兼顾自己的身份，有些话不能说得太透和太细。现在就以这一节，作为整篇文章的结语吧。

　　房地产，在全世界范围内，都是支柱性产业。这个话是可以大声说出来的。房地产人不要觉得丢人。地方政府经营城市的终极目的，就是让城市的土地升值、房屋升值，从而获得更高的财政收入。因此，在美国，物业税的收入，占到地方政府总收入的70%以上。这笔收入又再次投入到基础设施、生活配套等建设上去，优化生存环境，从而促使房地产升值。因此近10年来，在税率基本稳定的情况下，美国的物业税总额增长了5倍，这相当于近10年来美国的住宅价值升值了5倍。房价上涨不是丢人的事，而是城市的居住环境和投资价值在改善和提高的表现。地方政府应该感到骄傲。

　　在我国，虽然不收物业税，但我国收土地出让金(40-70年的土地使用权出让金，相当于将未来几十年的物业税一次性收取完毕，这是比英美国家逐年收取物业税更厉害的爆敛方式。)。在我国大量的东部沿海城市，土地出让金的收入也已经占到地方财政收入的5-7成左右。如上海09年土地出让金总收入1043亿，同期的财政收入数字是2540亿。广州09年财政收入700亿，土地出让金总收入达到489亿。

　　承认房地产在全世界范围内的支柱地位，承认房地产在中国经济中的支柱地位，不丢人，很正常，经济规律如此，不是天崩地裂的臭事。地方政府正应该通过好好的经营城市，促使城市的房地产升值，并从升值中获取财政收入。取之于民，用之于民，实现财富的正循环。

　　最近这5年，我国一些城市，房地产投机盛行。温州杭州被浙江民间资本爆炒，北京被全中国的富人一起爆炒，深圳上海被所谓的热钱资本爆炒，炒得天翻地覆，好像全中国的房地产市场都要跟着这为数不超过10个的城市一起崩塌了，好像全世界只有中国的房地产突变成毒药了。在全世界都把房地产当成支柱型产业的时候，好像只有中国的房地产要被一下子妖魔化、垃圾化、边缘化，并被抛弃了。

　　调控房地产，打击投机很重要。但是要搞清楚，目前我国房地产行业的突出矛盾、引发投机的最主要的因素，是什么?是市场巨大的供需不平衡的矛盾，是未来10年都无法解决的供不应求的矛盾。我国城市化的前20年(80年代到00年代)，几乎未考虑过增加住宅供应的问题。00年之后，将城市化后新增人口的居住需求，全部推给了商品房市场。城市新增了4.5亿人，但是新增加的住房远远不能满足这批人的需要。这是我国从中央政府到地方政府，在应对城市化问题时候的严重失策，经验不足，能力有限，目光短浅造成的。这是历史的债务。解决这种历史债务，不是靠妖魔化房地产行业可以解决的。庞大的、被积压的住房欠债，只能靠增加各种供应来解决。任何试图限制供应本身、打压需求本身的调控政策，都一定会破产。

　　很可惜，一直到今时今日，我所看到的房地产调控政策，都是在反复的强调减少供应(强化紧缩地根，提高土地交易门槛等)、打压需求(提高首付门槛、提高利率等)。这种调控政策，是简单的饮鸩止渴。把供需双方都打死，把房地产交易扼杀，就能解决城市化的历史住房欠债问题吗?这种调控政策，是与我国的城市化方向背道而驰的，是违反客观经济规律的弱智政策。我不能理解为什么这种政策居然能得到广大老百姓的大声叫好，还有无数的老百姓很真诚的期待这些扼杀交易本身的政策能够更严厉，并得到更严肃的执行。我只能评价，我国的老百姓还没有被思想启蒙，民智未开。一言以蔽之：从上到下，一样的愚蠢。

　　打压房地产投机的最好方式是什么?是对二手房交易设立门槛。投机的目的是快速出货。一旦在门槛上对二手房交易设定年限类的限定，限制其快速出货，投机就能被遏制。而不是我们目前神经兮兮的对一手房交易进行反复打压的各种奇特规定。现在我们限制二手房交易的唯一办法，是3%的交易契税。这个太扯淡了。原本中央想通过征收个人所得税和增值税的方法来遏制二手房投机，被交易双方用阴阳合同轻易的化解了：我就不用真实的交易价格去办手续，你能奈我等何?既然我们可以想出一手房购置方面的各种奇特的限制性规定，就一定可以想出怎么限制二手房投机性交易的规定。最后哪怕是你行政强行规定：商品房在前次交易后5年内不得再次交易，也比目前的所有调控政策要有效1万倍。

　　说到未来我国宏观层面的房地产走势，只要政策不再像今天这么神经，能切实的扣合我国的经济发展规律，符合城市化的发展规律，那么就一定是和所有经济健康发展的国家一样，房价一定会持续上涨。我再强调一下，房价上涨不是丑事。它是好事。是地方经济处于正循环中的好事。只要地方的经济在发展、生活环境在改善、各种配套在陆续完善，房价就一定会上涨。投机型城市除外，我对那几个老鼠屎一样的投机型城市充满敌意，极其鄙视。投机泡沫一定要挤干净。