前五个月128个城市中土地收入同比下降5%

2011-06-30 来源：未知编辑：狄海霞

　　中国房地产学会副会长陈国强表示，土地市场行情趋冷原因复杂，和当前严厉调控的政策环境有关，房企对后市的预期下降，买地意愿下降，资金链紧张，支付能力下降。此外，和地方政府的土地出让方式、推地的节奏、策略、数量、结构有关。

　　上海某开发商告诉记者，政府的调控态度很坚定，开发商对房价预期开始变得不乐观，由于拿地后要等两三年商品房才能上市，开发商对后市普遍信心不足。

　　上海的土地出让收入出现大幅下滑，上半年上海土地出让收入总额约为336亿元，仅相当于去年的两成，出让的土地总面积为503万平方米，建筑总面积为856万平方米，所有土地折合楼板价成交均值近6000元/平方米。而去年上海一共出让了567幅土地，出让总收入高达1524亿元。业内人士预计，上海的土地出让收入在连续多年创出新高之后，今年全年很有可能首次出现下滑。

　　北京的土地出让情况同样不容乐观。截至6月27日，北京上半年共计出让各类用地113块，出让土地的总面积为1031.09万平方米，出让总金额为324.8亿元。出让金额与去年同期相比下降了48.6%，其中，住宅用地出让金为120.3亿元，同比下滑75.4%。

　　此前地王频出的杭州市场也颇为冷淡，卖地收入创下了近五年来的新低。今年上半年杭州主城区地价环比、同比增速放缓，共卖地77.55亿，创下了近五年杭州主城区上半年卖地新低。而此前四年，上半年杭州主城区的卖地金额均在百亿之上，2010年上半年的卖地金额更创出250亿元新高。

　　方正证券统计，1-5月，全国128个城市土地出让金比去年同期下滑了5%。5月，一线城市的土地成交溢价率已回落至18.93%。

　　深圳今年上半年则只有5块住宅和商业性办公用地出让，出让总收入仅22.79亿元。

　　与土地出让收入下滑相伴，土地储备贷款面临压力。2009年北京市土地出让收入约928亿元，2010年为1636.72亿元。2009年北京市完成土地储备开发投资1165亿元，2010年完成土地储备开发投资1470亿元，两者基本匹配。而根据北京市《2011年度土地储备开发计划》，今年计划安排土地储备开发投资为1000亿元，如果土地出让收入大幅下滑，则土地储备贷款压力骤增。

　　地方财政压力骤增，导致部分地区和行业偿债能力弱，存在风险隐患。从地区来看，有78个市级和99个县级政府负有偿还责任的债务率高于100%，分别占两级政府总数的19.9%和3.56%。部分地方的债务偿还对土地出让收入依赖较大，至2010年底，地方负有偿还责任的债务余额中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额约2.55万亿元，涉及12个省级、307个市级和1131个县级政府。

　　审计署报告显示，截至2010年底，全国省、市、县三级地方政府性债务余额共计10.72万亿元人民币，其中政府负有偿还责任的6.71万亿元，担保责任的2.34万亿元，可能承担一定救助责任的1.67万亿元。土地出让收入锐减，随之而来的就是地方财政的吃紧以及地方政府性债务的巨大压力。

　　有专家表示，在地方融资平台最旺盛的地区，土地作为地方政府最重要的资产，被大量收储，注入平台公司，目前这些地方恰恰就是资金最吃紧的地方。地方融资平台贷款大部分是土地抵押贷款，很多还款主要依靠土地出让收入。如果土地市场继续低迷，地方的土地出让收益继续缩水，会使土地抵押贷款的债务开始恶化。一些地方的“铁公基”项目渐露违约苗头。

　　随后又有传言称大连将修改限购政策，自6月1日起在大连市高新园区及城四区内购买住房，认定房屋套数改为以个人为单位，而不是以家庭为单位，该传言后也被大连市政府否认。就连限购政策最严格的北京，也被爆出拟放宽高端住宅限购的传言，后来北京市相关部门也出面进行了澄清。

　　中原地产北京市场研究总监张大伟表示，目前北京市场商品住宅库存相比春节前增加了1.5万套，库存积压影响开发商拿地积极性。1-5月，北京的房地产开发项目本年到位资金为2034.3亿元，由1-4月的同比增长2.2%转为下降2.6%，数年来首次出现下调。

　　鉴于土地市场的快速降温，以及地方财政以及地方融资平台的巨大压力，有部分业内人士担忧，下半年地方政府可能在房地产调控政策的落实上打折扣。

　　专家陈晟指出，一线城市是房地产调控重点城市，所以短期内没有松动可能性。但是二线城市迫切希望取消限购或者限购有所松动，有些地方政府希望在某些区域对限购令进行一些松动，但估计难以成行。

　　上半年各地土地出让收入大幅下滑，地方财政面临考验。业内人士分析，尽管房地产调控政策的落实或面临一些新的不确定性因素，但总体上难言松动。

（责任编辑：0352房网）